余杭，作為杭州存續(xù)時(shí)間最悠久的縣，論歷史，可以追溯到兩千多年前。但要論系統(tǒng)性、高品質(zhì)的城市規(guī)劃，則還得從2021年分區(qū)后說起。

在此之前，因?yàn)檎诘氐木壒?，余杭的城建重點(diǎn)一直圍繞著臨平展開。城西片區(qū)雖然經(jīng)過未來科技城十年開發(fā)，積累了較為雄厚的產(chǎn)業(yè)家底，但是區(qū)域地位并不高，城市界面也差強(qiáng)人意。

一個(gè)很能說明問題的例子就是，2020年杭州提出構(gòu)建“一核九星、雙網(wǎng)融合、三江綠楔”的新型特大城市空間格局時(shí)，余杭還被排斥在主城范圍之外，定位僅僅是九座衛(wèi)星城市之一。

但隨著2021年杭州區(qū)劃調(diào)整、余杭東西分家，新余杭“被迫”重新尋找區(qū)域中心。而與此同時(shí)，邁過千萬(wàn)人口大關(guān)的杭州也經(jīng)歷著從“單中心”邁向“多中心”的格局演變。兩重因素一疊加，余杭城西板塊頓時(shí)就如坐上風(fēng)口的豬。此后短短四年間，從“第三中心”到“兩廊一軸”，再到中軸線的橫空出世，新余杭正以令人炫目的速度飛快蝶變著。

這其中，北接西站樞紐，中跨余杭塘河，南至濕地湖鏈的“世界級(jí)城市中軸線”，無(wú)疑是當(dāng)下余杭人乃至全杭州最受關(guān)注的大手筆城市規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目之一。

這條中軸線是怎么來的，為什么會(huì)畫在現(xiàn)在的位置？中間經(jīng)歷了哪些故事？未來會(huì)如何驚艷杭城？它的建設(shè)又將對(duì)我們普通人產(chǎn)生怎樣的影響？

01

余杭的新中心在哪？

余杭城西片區(qū)，過去作為杭州重要的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，一方面靠著企業(yè)入駐、產(chǎn)業(yè)培育，實(shí)現(xiàn)了短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)崛起的“奇跡”；但另一方面，基于這種功能定位所做的區(qū)域規(guī)劃，呈現(xiàn)出大街區(qū)、大尺度的特點(diǎn)，并且在城市功能、公共配套方面也留下了很多欠賬。

余杭區(qū)規(guī)資局規(guī)劃編制中心相關(guān)負(fù)責(zé)人記得，分區(qū)之初的城西片有“兩多”（城中村、安置小區(qū)較多，成片低效工業(yè)用地較多）、“三低”（城市規(guī)劃設(shè)計(jì)水平較低，城市建筑品質(zhì)較低，城市土地集約利用水平較低）和“四缺”（缺乏完備功能配套，缺乏城市門廳或景觀軸線，缺乏高品質(zhì)的交往空間，缺乏城市文化韻味和特色），與作為“浙江第一區(qū)”新中心的城市形象存在較大差距。

于是，他們立即著手重新規(guī)劃，希望將城西的發(fā)展邏輯從過去的靠政策和產(chǎn)業(yè)吸引人進(jìn)而帶動(dòng)城市化，轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^營(yíng)建活力城市，提供有魅力的城市空間、完善的城市服務(wù)、多元的城市功能、宜居的城市環(huán)境，來集聚并留住人才，從而催動(dòng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新。

這些主張和思考，最后都被采納進(jìn)2022年8月余杭區(qū)委十五屆六次全體（擴(kuò)大）會(huì)議的文件中。這次全會(huì)第一次提出“建設(shè)杭州城市新中心”的發(fā)展目標(biāo)，并謀劃啟動(dòng)良渚文化大走廊建設(shè)，與城西科創(chuàng)大走廊和五千年發(fā)展軸構(gòu)成“兩廊一軸”空間新格局。

“兩廊一軸”的橫空出世，奠定了余杭今后發(fā)展的整體脈絡(luò)和框架格局，因此備受關(guān)注。但當(dāng)時(shí)很多人沒有注意到的，官方公布的“兩廊一軸”示意圖上，在古今千年發(fā)展軸與城西科創(chuàng)大走廊的交匯處，多出了一個(gè)圈，標(biāo)注為：

中央活力區(qū)

所謂“中央活力區(qū)”（CAZ），它是對(duì)中央商務(wù)區(qū)（CBD）理念的一種品質(zhì)和內(nèi)涵的延伸，指的是城市中心發(fā)展要強(qiáng)化綜合功能，讓城市中心區(qū)不再簡(jiǎn)單依靠商務(wù)、金融作為引擎，而是創(chuàng)辦多功能融合的城市公共活動(dòng)區(qū)域，增加旅游休閑、文化娛樂、體育健身等功能，從8小時(shí)工作圈擴(kuò)展到24小時(shí)生活圈，更好地服務(wù)城市居民。

毫無(wú)疑問，作為“杭州城市新中心”，余杭需要有一個(gè)CAZ。至于為什么將CAZ設(shè)在一廊一軸交匯處？第一，因?yàn)镃AZ必須是一個(gè)相對(duì)成熟的片區(qū)。規(guī)劃的位置屬于環(huán)阿里和環(huán)EFC片區(qū)，這是一個(gè)基礎(chǔ)。第二，還得考慮交通。這里緊鄰西站樞紐，又有當(dāng)時(shí)還處于規(guī)劃中的良睦路大通道貫穿南北，連接良渚、未科直至小和山。第三，片區(qū)內(nèi)仍有不少難得的空白地塊，給規(guī)劃部門留出了發(fā)揮空間。

幾方面因素一疊加，可以說沒有比它更適合做CAZ的區(qū)域了。而這里也將成為未來杭州“第三中心”里的“中心”。

但話說回來，這個(gè)新中心雖然在地圖上看只是一個(gè)圈，落到現(xiàn)實(shí)中卻是一大片區(qū)域。這片區(qū)域又該從哪里入手開始打造呢？

規(guī)劃部門想到，無(wú)論是北京、巴黎這樣的古都，還是華盛頓、堪培拉等新城，絕大多數(shù)世界級(jí)都會(huì)城市中央都有一條中軸線，余杭作為第三中心，同樣需要有一條世界級(jí)的中軸線。但這條中軸線具體畫多長(zhǎng)合適？在比較了湖濱武林、錢江兩岸的核心軸距，大致都在兩到四公里后，規(guī)劃部門最后確定：

將從西站以南到和睦濕地以北這一段2.5公里的范圍，作為余杭未來的中軸線。

中軸線區(qū)域范圍共計(jì)17.2km2。其中核心區(qū)共計(jì)2.84km2，包含城市設(shè)計(jì)五個(gè)功能板塊；統(tǒng)籌區(qū)共計(jì)7.26km2，包含城市設(shè)計(jì)三個(gè)功能擴(kuò)展板塊；協(xié)調(diào)區(qū)共計(jì)7.1km2，包含和睦濕地（西3.88km2）、五常水鄉(xiāng)（東3.22km2）。

02

世界級(jí)中軸線有哪些亮點(diǎn)？

如果要給余杭的中軸線找一個(gè)現(xiàn)成的參照對(duì)象，我覺得深圳從蛇口、后海到高新園、留仙洞的這條軸線是比較合適的。有別于傳統(tǒng)的那種城市中軸線，鵬城西翼的這條科技創(chuàng)新軸上，既有承載產(chǎn)業(yè)的高新園、留仙洞片區(qū)，也有主打居住休閑功能的蛇口、商業(yè)商務(wù)功能的后海片區(qū)，還安插著一個(gè)鏈接香港和廣州的西麗樞紐。

和深圳的情況類似，余杭的中軸線北面是西站樞紐，它使得中軸線具備了鏈接長(zhǎng)三角及全國(guó)的能力。同時(shí)，余杭又?jǐn)y手市交投通過在西站周邊打造云城，并根據(jù)阿里等企業(yè)的會(huì)展活動(dòng)需求，在東面規(guī)劃了長(zhǎng)三角第一個(gè)以數(shù)字為主題的會(huì)議會(huì)展片區(qū)，從而實(shí)現(xiàn)了整個(gè)片區(qū)的樞紐化。

而在軸線中段，規(guī)劃部門充分發(fā)揮余杭塘河的金腰帶作用，努力縫合河南的未科與河北的云城兩大板塊。并希望利用余杭塘河水系，提升朱廟園區(qū)、夢(mèng)想小鎮(zhèn)的環(huán)境，為匯聚于此的中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)人才提供更多發(fā)展空間和更舒適的工作生活環(huán)境。

中小企業(yè)有多重要，經(jīng)過最近這一輪“六小龍”的科普，想必每個(gè)人都已經(jīng)很清楚。如果說阿里這樣的巨頭是城市崛起的引領(lǐng)者，那么城市的整體發(fā)展則一定要靠中小企業(yè)。記得某年在倫敦舉行的一場(chǎng)全球主要城市市長(zhǎng)對(duì)話活動(dòng)上，紐約市長(zhǎng)就曾當(dāng)面發(fā)表對(duì)倫敦的羨慕和贊許，因?yàn)閭惗?0%的稅收來自中小企業(yè)。而中小企業(yè)的蓬勃興盛，同樣是杭州這些年得以迅速崛起為新一線領(lǐng)軍者、“第五城”最有力爭(zhēng)奪者的優(yōu)勢(shì)所在。

當(dāng)然，杭州的優(yōu)勢(shì)不至于此，另一個(gè)經(jīng)常被提起的，就是其宜游宜居的山水風(fēng)景。這點(diǎn)對(duì)于科技創(chuàng)新類人才尤其具有吸引力。我曾在《》一文中講過微泰醫(yī)療的老總鄭攀靠著一張杭州風(fēng)光照把他的美國(guó)老板Dore Mark“忽悠”來未科合伙創(chuàng)業(yè)的故事。那時(shí)的未科，屋外望出去還是一片農(nóng)田，而未來，規(guī)劃人員將在中軸線南段“復(fù)刻”鄭攀的那張風(fēng)景照，將其打造成為一片都市休閑微度假區(qū)，人們?cè)诖丝梢韵硎艿健盁o(wú)處不在的休閑”。

毫無(wú)疑問，這些設(shè)想聽起來都很美好，但具體怎么做，尤其是核心區(qū)在空間形態(tài)上依然存在諸多想象。 于是，2023年5月余杭面向全球公開征集《杭州市城市新中心核心區(qū)（中軸線）實(shí)施性城市設(shè)計(jì)及重點(diǎn)建筑景觀概念設(shè)計(jì)》方案。

為了確保方案質(zhì)量，還特別將參與過一線城市或國(guó)際知名大都市重點(diǎn)核心片區(qū)（不小于1平方公里）的城市設(shè)計(jì)作為單位遴選的必要條件。

征集活動(dòng)吸引了全球數(shù)十家設(shè)計(jì)聯(lián)名體報(bào)名參賽，形成了轟轟烈烈的城市品牌效應(yīng)。經(jīng)過5個(gè)多月的設(shè)計(jì)研究、評(píng)審、深化，英國(guó)福斯特及合伙人事務(wù)所（Foster+Partners）的方案最終脫穎而出，成功中標(biāo)。

中軸線城市設(shè)計(jì)效果圖

該方案將中軸線分解為城市客廳服務(wù)區(qū)、國(guó)際數(shù)字商務(wù)區(qū)、藝術(shù)文化街區(qū)、智慧科創(chuàng)總部區(qū)、國(guó)際濱水文化區(qū)等5個(gè)有機(jī)串聯(lián)的功能板塊，并引入了許多最新的城市規(guī)劃理念。

比如小街區(qū)、密路網(wǎng)的設(shè)計(jì)，回歸了杭州的老城尺度。又比如對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的場(chǎng)所化處理，使得橋梁、道路變身為一個(gè)個(gè)公共交往空間。至于城市客廳南部充滿圍合感的市民廣場(chǎng)，猶如放大版的天目里。而北部的未來公園，更因?yàn)閾碛衅邆€(gè)地鐵口而冠絕全杭州。

正因如此，中軸線的城市設(shè)計(jì)方案一經(jīng)公布，就受到各方尤其是市場(chǎng)的高度關(guān)注。

03

多重利好提升中軸線土地價(jià)值

2024年1月，余杭全面啟動(dòng)中軸線建設(shè)，并于4月成立中軸線區(qū)域開發(fā)建設(shè)指揮部，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌推進(jìn)，區(qū)委書記親自擔(dān)任總指揮。

同時(shí)，針對(duì)中軸線區(qū)域內(nèi)如未來國(guó)際演藝中心（杭州音樂廳、余杭大劇院）、余杭文化藝術(shù)中心等重點(diǎn)公共文化服務(wù)配套項(xiàng)目，余杭又成立了多個(gè)工作專班，實(shí)現(xiàn)一項(xiàng)目一專班，確保所有環(huán)節(jié)上的政府主體參與和監(jiān)督。

當(dāng)然，政府的監(jiān)督審查主要是規(guī)范性把關(guān)，但誰(shuí)來負(fù)責(zé)品質(zhì)性把關(guān)呢？余杭的辦法是主動(dòng)尋求外腦，引入“城市總規(guī)劃師制”。2024年7月，余杭發(fā)布“總規(guī)劃師”求賢令，招募“總規(guī)劃師團(tuán)隊(duì)”，最終由東南大學(xué)段進(jìn)院士及其團(tuán)隊(duì)出任。

在指揮部+專班+總師團(tuán)隊(duì)的共同努力下，中軸線各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)展順利。

截至目前，余杭國(guó)際體育中心專業(yè)足球場(chǎng)標(biāo)段累計(jì)已完成總工程量的15%，正在推進(jìn)土方開挖、地下室主體結(jié)構(gòu)施工；未來公園一期工程已完成施工圍擋搭設(shè)、場(chǎng)地平整等工作，將盡快開展地下室圍護(hù)結(jié)構(gòu)施工、改建建筑拆復(fù)建等工作；核心區(qū)塊城市服務(wù)綜合體已完成施工招標(biāo)，未來國(guó)際演藝中心先導(dǎo)區(qū)已開工……

伴隨著中軸線的建設(shè)，余杭整體的城市界面 、配套功能 、生活品質(zhì)都將得到大幅提升，從而使“第三中心”變得更加宜居宜業(yè)。這個(gè)過程中，包括三土在 內(nèi)的余杭新老居民無(wú)疑是最大受益者。

比如說2020年11月浙一總部的正式啟用，使得城西百姓再也不用大老遠(yuǎn)跑到老城區(qū)求醫(yī)問診。

又比如2024年6月銀泰集團(tuán)與余杭區(qū)政府簽署協(xié)議，將斥資70億在中軸線上打造杭州未來新商業(yè)中心，意味著今后余杭人，尤其是中軸線南片居民，可以不去湖濱擠人潮，在家門口就能享受到比in77還要高一檔的商業(yè)體驗(yàn)。

最新的消息是，本月底銀泰極有可能正式啟動(dòng)該商業(yè)項(xiàng)目。翻看浙江省自然資源網(wǎng)上交易中心網(wǎng)站，不難發(fā)現(xiàn)，近期即將出讓的中軸線文化中心板塊YH090703-03、04、05地塊，規(guī)劃建設(shè)商業(yè)+商務(wù)金融+文化+廣場(chǎng)+公園，功能定位似乎與傳說中的銀泰中心高度吻合，民間因此不乏相關(guān)猜測(cè)。至于最后花落誰(shuí)家，我們拭目以待。

但不管銀泰中心最終落在哪里， 作為行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，銀泰此舉標(biāo)志著對(duì)于商業(yè)及地產(chǎn)行業(yè)來說，中軸線的建設(shè)已經(jīng)起到了明顯的穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，增強(qiáng)開發(fā)商信心，進(jìn)而撐高整個(gè)余杭樓市想象空間的作用。

加之最近，兩大外部利好消息進(jìn)一步提升了中軸線的土地價(jià)值。一個(gè)是今年初，余杭城市中軸線作為城西科創(chuàng)中心的核心區(qū)域被列為杭州市八大城市重點(diǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略區(qū)塊之一。

另一個(gè)則是春節(jié)期間“六小龍”概念的爆火，帶動(dòng)杭州樓市的“小陽(yáng)春”提前到來。2月份，市轄十區(qū)二手房成交5977套，同比上漲135%，單日最高網(wǎng)簽超400套。3月至今，日均成交量更是達(dá)到300多套。而作為“六小龍”概念的主要受益板塊，未來科技城尤其是中軸線上的住宅項(xiàng)目，自然受到了更多關(guān)注。

比如上一篇《》里提到的低碳國(guó)際社區(qū)，被建發(fā)拿下后開發(fā)成云湖之城， 當(dāng)時(shí)三土說的還是九開九罄，但到寫作本文時(shí)，該項(xiàng)目正在進(jìn)行 第十次公開銷售。 據(jù)了解，十開登記報(bào)名家庭2000多組，幾乎觸發(fā)社保排序，想必已經(jīng)提前鎖定十開十罄。

云湖之城如此受市場(chǎng)追捧，除了其地段、環(huán)境都沒得說外，豐富、多元的商業(yè)也是一大賣點(diǎn)。作為中軸線六大聯(lián)動(dòng)開發(fā)片區(qū)之一的國(guó)際低碳社區(qū)，云湖之城規(guī)劃了7.6萬(wàn)方的商業(yè)，包括沿湖商業(yè)、高層裙房商業(yè)、中軸線商業(yè)等幾大商業(yè)板塊，使得住戶可以不出社區(qū)就實(shí)現(xiàn)基本的購(gòu)物需求。

云湖之城商業(yè)地塊總圖

云湖之城之后，接棒的是位于南岸藝術(shù)慢生活街區(qū)的濱江時(shí)舟里項(xiàng)目。其城市展廳3月即將開放，項(xiàng)目最快于 四月底面世。時(shí)舟里能否成為第二個(gè)云湖之城，目前還不得而知，但從開發(fā)商規(guī)劃的106-169方等5個(gè)面積段來看，這妥妥的是一個(gè)改善型樓盤?？梢姙I江房產(chǎn)對(duì)于中軸線的信心。這種信心，將會(huì)進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)公司的拿地?zé)崆椤?/p>

現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍 建設(shè)中的濱江時(shí)舟里項(xiàng)目。

順應(yīng)這種熱情， 余杭也明顯加快了推地速度。根據(jù)去年10月發(fā)布的《2024-2025年余杭區(qū)讀地手冊(cè)》，余杭區(qū)計(jì)劃推出31宗地塊，總面積達(dá)到2842.8畝，比上一年增加了225.5畝，這也說明政府對(duì)樓市的預(yù)期在提升。

更值得關(guān)注的是，這些地塊絕大多數(shù)都位于北到良渚、南至閑林的千年發(fā)展軸上。其中，光是中軸線南片，今年就還將有智慧科創(chuàng)總部先導(dǎo)區(qū)、國(guó)際濱水文化區(qū)、國(guó)際數(shù)字商務(wù)區(qū)、未來數(shù)港、南岸慢生活街區(qū)等10余宗地要出讓。

比如緊挨著濱江時(shí)舟里的未來科技城單元YH090901-05-1地塊，前不久也出現(xiàn)在了杭州市發(fā)布的2025年三月第一批住宅用地集中出讓公告中，將于3月24日起開始申請(qǐng)報(bào)名。

除此以外， 沿著愛橙街由西向東，途中還能發(fā)現(xiàn)不少留白地塊，其中愛橙街以南、景興路以東、思凱路以西、阿里公園以北的一塊特別引起了三土的注意。

該地塊被釘釘、vivo、字節(jié)跳動(dòng)三大公司的總部“包圍”， 經(jīng)多方查證，該地塊目前的用地性質(zhì)為商業(yè)。 但我們不妨大膽假設(shè)，如果有朝一日這塊地的用地性質(zhì)改為住宅，其價(jià)值潛力會(huì)有多高？三土相信，那必將是未科房?jī)r(jià)的天花板。

考慮到這些地塊基本都集中在中軸線或西站樞紐這樣的重點(diǎn)開發(fā)板塊， 周邊的環(huán)境、配套、交通都相當(dāng)出挑，因此房企的拿地?zé)崆橐舱匀庋劭梢姷乃俣雀邼q起來。

去年底，濱江集團(tuán)為拍下南岸藝術(shù)慢生活街區(qū)的YH090901-01地塊，經(jīng)歷了44輪競(jìng)價(jià)、18.36%的溢價(jià)率，這才有了如今的時(shí)舟里項(xiàng)目。

今年1月，華潤(rùn)集團(tuán)又經(jīng)過32輪報(bào)價(jià)、溢價(jià)25.48%，才成功拍下 西站新城單元40號(hào)地塊，一舉刷新了云城板塊宅地樓面價(jià)紀(jì)錄。

即將出讓的南岸慢生活街區(qū)第二塊宅地，會(huì)否復(fù)制之前幾塊地的爭(zhēng)搶盛況，我們拭目以待？

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