我是紫沐，這是我第438篇日記。

買房就是買地段，基本都聽過。

但聽過，不代表聽懂。

聽懂，不代表做對(duì)。

只知道買地段好的房子，和亂買其實(shí)沒啥區(qū)別。

別說(shuō)賺錢，保值都難。

不信可以去看看，珠金琶很多房子這幾年的跌幅，不比增城之類的跌得少。

問題出在哪里？

就拿金融城來(lái)舉例。

這幾天金融城爆出來(lái)的新利好，主要有兩點(diǎn)：

1.花城大道員村段整體南移，避開了小產(chǎn)權(quán)房密集區(qū)域，能更早通車。

2.員村幾個(gè)之前用途待定的地塊，確定將用作商業(yè)和綠地，板塊界面會(huì)更高級(jí)。

有粉絲跑來(lái)問，這利好怎么樣，金融城能不能買？

利好當(dāng)然是有的。

雙向八車道的花城大道通車后，珠城和金融城的聯(lián)系會(huì)更緊密。

對(duì)金融城的產(chǎn)業(yè)兌現(xiàn)和人口導(dǎo)入，都是利好。

沿江商業(yè)和綠地的加持，也讓金融城真正有點(diǎn)核心區(qū)的樣子。

不再是表面金融城，實(shí)際家具城。

所以金融城新規(guī)劃，是利好。

可這跟你要不要在金融城買房，是兩碼事。

按以前的思路，買房就是買地段，地段變好，當(dāng)然值得買。

但現(xiàn)在不一樣。

買地段賺錢，靠的是什么？

是規(guī)劃兌現(xiàn)紅利，還有基礎(chǔ)配套領(lǐng)先，對(duì)高凈值買家的吸引力。

現(xiàn)在地方都快揭不開鍋了，兌現(xiàn)的可能性在變低，兌現(xiàn)所需的時(shí)間在變長(zhǎng)。

以前的餅，是能吃的；現(xiàn)在的餅，是純畫的。

買地段賺錢，最核心的規(guī)劃兌現(xiàn)紅利，早就被稀釋了。

而基礎(chǔ)配套方面，地段好=配套好，更是實(shí)打?qū)嵉膫蚊}。

琶洲地段能排廣州第二，學(xué)鐵商有萬(wàn)博好嗎？

而且現(xiàn)在很多板塊，基礎(chǔ)配套都在快速完善。

大家逛街娛樂，早就不用扎堆天河海珠越秀了。

加上地鐵路網(wǎng)越鋪越大，各板塊之間的鏈接越來(lái)越方便。

一些細(xì)微的配套領(lǐng)先，已經(jīng)沒辦法支撐起太高的差價(jià)。

以后頂級(jí)板塊和普通板塊間的差距，更多是產(chǎn)業(yè)能級(jí)和高端服務(wù)業(yè)密度的差距。

雖然這些差距也會(huì)產(chǎn)生房?jī)r(jià)差，但和以前比，溢價(jià)能力會(huì)弱很多。

規(guī)劃紅利沒了，配套溢價(jià)也沒了，買房就是買地段這一套，自然就沒法玩了。

所以你想買金融城，買它的理由，應(yīng)該是這板塊適合你。

能方便你工作通勤，能滿足你生活所需。

而不是看了篇金融城利好文章，覺得人家地段變強(qiáng)了，就猛猛沖進(jìn)去。

另外說(shuō)實(shí)話，很多新盤開盤之前，類似的利好軟文都是滿天飛的。

但這里面的利好，真正能落地的有多少，需要的時(shí)間要多久，你是看不到的。

還是用金融城這個(gè)例子。

花城大道加速通車是利好嗎？

是利好。

但利好力度很大嗎？

不大。

因?yàn)榫退愕缆吠耍灰獑T村沒拆，金融城就依然做不了金融城。

周邊的高端商業(yè)、高端酒店、高端餐飲，就依然進(jìn)不來(lái)。

板塊環(huán)境面貌，就依然是那么差。

所以花城大道加速通車，是利好，但力度有限。

繼續(xù)看，員村沿江地塊確定用作綠地和商業(yè)，是利好嗎？

是利好。

但利好力度很大嗎？

不大，甚至在某些方面，算得上利空。

因?yàn)檫@次確定用途的地塊，足足有14塊。

除了沿江的5個(gè)地塊用作綠地和商業(yè)，剩下的，基本都會(huì)做住宅。

小小一個(gè)員村，產(chǎn)業(yè)沒升級(jí)，環(huán)境沒升級(jí)，配套沒升級(jí)，住宅數(shù)量卻大幅升級(jí)。

你說(shuō)是利好還是利空？

但這些全面的分析和觀點(diǎn)，你在軟文里是找不到的。

利空只看一半，往往就能解讀成利好。

這里面真真假假，沒有獨(dú)立思考能力，很難分得清。

如果想知道保利絹麻廠和保利琶洲南的真實(shí)水平，可以翻一下前兩篇文章。

雖然過去半個(gè)月了，但現(xiàn)在看，依然精確：絹麻廠和琶洲南，會(huì)如何影響廣州樓市？

最近有朋友問，新房都這么猛，是不是不能買二手房了？

關(guān)于這問題，有兩個(gè)思考角度，一個(gè)是價(jià)格，一個(gè)是產(chǎn)品。

沒有不能買的房子，只有不能買的價(jià)格。

如果二手市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格明顯超跌的筍盤，那肯定是能入手的。

但在價(jià)差不大的情況下，從產(chǎn)品角度，目前買新房確實(shí)比買二手更合適。

特別是剛需-剛改類的二手，價(jià)格不是特別筍，就別去接盤。

因?yàn)楝F(xiàn)在新房得房率和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，對(duì)二手房真的是降維打擊。

剛需-剛改買家，普遍看重的性價(jià)比和功能性，新房是秒殺二手的。

意味著這些新房后續(xù)的流通性，也會(huì)比同價(jià)位二手房高得多。

這種情況，在改善價(jià)位段，其實(shí)也存在。

只有頂級(jí)資產(chǎn)，由于對(duì)應(yīng)的買家更看重身份名片和高端服務(wù)業(yè)，受到的沖擊才會(huì)小一點(diǎn)。

但這也足夠恐怖了，廣州這波新房?jī)?nèi)卷，已經(jīng)摁死了90%的二手房。

90%的二手房起不來(lái)，廣州是不可能有房?jī)r(jià)暴漲行情的。

所以還是那句話，別再迷信買房就是買地段，因?yàn)榈囟螞]以前值錢了。

也別在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)投資買房，因?yàn)閺V州產(chǎn)業(yè)升級(jí)和控制供應(yīng)，還需要不少時(shí)間。

現(xiàn)在買房，只適合自住和置換。

根據(jù)自己的工作和生活范圍，選擇合適的學(xué)鐵商樓盤就可以了。

少看點(diǎn)軟文，少聽點(diǎn)畫餅，多實(shí)地走走，多現(xiàn)場(chǎng)看看。

看一百篇文章，還不如去一次現(xiàn)場(chǎng)，更真實(shí)有效。