本文約1600字，閱讀時(shí)間約5分鐘，可點(diǎn)擊上面“耳機(jī)”圖標(biāo)收聽(tīng)音頻

周三和兩位面談，他們都持有老破?。ù螅?，因此也都有同樣的疑問(wèn)：

老破還該留嗎，現(xiàn)在賣會(huì)不會(huì)割在地板上？

面對(duì)VIP過(guò)來(lái)咨詢，我們秉持的原則是知無(wú)不言，但對(duì)于沒(méi)有把握的事，我們也會(huì)坦誠(chéng)相告。

說(shuō)實(shí)話，對(duì)于老破的價(jià)格走勢(shì)，老司機(jī)也沒(méi)有確定性的把握。

單就現(xiàn)在的價(jià)格來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為已經(jīng)完全沒(méi)有泡沫，甚至很多已經(jīng)超跌了。判斷超跌的一個(gè)重要依據(jù)，就是地價(jià)，很多老破跌都破了地價(jià)。

但跌破地價(jià)就一定會(huì)反彈嗎？或者說(shuō)，就一定會(huì)有補(bǔ)償性的上漲嗎？

我認(rèn)為很難講，一個(gè)可參考的邏輯是要：

老破為什么會(huì)跌破地價(jià)？

跌破地價(jià)是個(gè)什么概念？打個(gè)比方，就好比面包價(jià)跌破了面粉價(jià)。

價(jià)格是由供求決定的，如果老破持續(xù)低于地價(jià)，那必然是因?yàn)楣┻^(guò)于求。

一個(gè)供過(guò)于求的市場(chǎng)，跌破成本價(jià)是完全正常的，恒大御海天下成交價(jià)低至23000元/平，成本價(jià)打?qū)φ鄱疾粔颉?/p>

順著這個(gè)邏輯，老破是供過(guò)于求了嗎，未來(lái)會(huì)持續(xù)供過(guò)于求嗎？

從最近三年的二手房市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，老破總體應(yīng)該是供過(guò)于求的，二手房掛牌94000套，有效掛牌超過(guò)80000套，其中老破房源超過(guò)了50000套。

按照過(guò)去三年的成交量，每年成交的老破二手房在20000-25000套，老破房源的靜態(tài)去化周期超過(guò)20個(gè)月。

這個(gè)周期肯定是過(guò)長(zhǎng)，肯定是供過(guò)于求的。

那么，未來(lái)的供求情況會(huì)不會(huì)改變呢？先說(shuō)供應(yīng)，老破無(wú)疑是不會(huì)增加的，甚至?xí)虿疬w而減少，但不斷交付的安置房、單身公寓會(huì)新加進(jìn)來(lái)，分流掉本不夠用的客戶。

自2023年以來(lái)，安置房漸次進(jìn)入交付高峰，安置房交付后迅速流入二手市場(chǎng)，對(duì)老破房源構(gòu)成嚴(yán)重沖擊。

因?yàn)橄啾戎?，安置房更新，有電梯，甚至價(jià)格更便宜。

單身公寓是另外一個(gè)分流渠道，對(duì)年輕人也更有吸引力，一般來(lái)說(shuō)單身公寓賣相更好，拎包入住，單價(jià)還顯得特別誘人。

這還不是競(jìng)爭(zhēng)的全部，還有一個(gè)潛在的競(jìng)爭(zhēng)者——保障房。

保障房對(duì)市場(chǎng)的影響是長(zhǎng)期的。它既可以出租，也可以售賣，主要面向購(gòu)房能力較差的年輕人。隨著相關(guān)政策不斷推進(jìn)，保障房未來(lái)的供應(yīng)量會(huì)越來(lái)越大，這就會(huì)逐漸擠占原本屬于老破小房源的市場(chǎng)空間。

所以整體來(lái)說(shuō)，老破未來(lái)面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)格局，短期內(nèi)難以得到改善。

需求的層面呢？未來(lái)有明確的增長(zhǎng)嗎？

觀察需求的一個(gè)重要指標(biāo)是看租金，橫向?qū)Ρ葋?lái)看，寧波的租金水平與同類城市相比，并不是非?？壳暗?，特別是參照寧波的人均收入，現(xiàn)在的租金水平其實(shí)是偏低的。

造成租金偏低的根源，就是人口不足，特別是外來(lái)年輕人增長(zhǎng)不足。

一個(gè)城市的人口增長(zhǎng)，主要來(lái)自于外來(lái)移民，而影響外來(lái)移民的最主要因素，是這個(gè)城市提供的就業(yè)機(jī)會(huì)。

通俗的說(shuō)，哪個(gè)城市好賺錢，年輕人就更想去那個(gè)城市。

寧波在吸引外來(lái)人口方面存在一定優(yōu)勢(shì)，但優(yōu)勢(shì)主要集中在制造業(yè)，而制造業(yè)又分布在周邊郊區(qū)，對(duì)于市區(qū)租房/買房的需求并不強(qiáng)烈。

城市提供的機(jī)會(huì)，主要是服務(wù)業(yè)，隔壁杭州城市人口快速增長(zhǎng)，也是因?yàn)镮T/互聯(lián)網(wǎng)、以及AI為基礎(chǔ)的服務(wù)業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)比較多。

相比之下，寧波提供的服務(wù)業(yè)機(jī)會(huì)不算多，尤其是高端服務(wù)業(yè)，寧波沒(méi)有形成自己的比較優(yōu)勢(shì)，被上海、杭州大范圍壟斷。

那么，寧波的老破命運(yùn)就注定了嗎？

我認(rèn)為有三個(gè)層面的機(jī)會(huì)，但這些機(jī)會(huì)都不是非常確定。

第一個(gè)機(jī)會(huì)是拆遷，眾所周知，拆遷的補(bǔ)償價(jià)遠(yuǎn)高于二手房?jī)r(jià)，所以碰到拆遷的老破，價(jià)值就實(shí)現(xiàn)了飛躍。但現(xiàn)在拆遷面臨的一個(gè)難題是虧損，官府每拆一塊地，就要虧要幾億甚至幾十億，地主家早就沒(méi)有余糧了，所以虧錢拆遷的動(dòng)力不強(qiáng)。

第二個(gè)機(jī)會(huì)是房?jī)r(jià)整體上漲，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，寧波的房?jī)r(jià)整體還是會(huì)上漲的，這與貨幣購(gòu)買力的下降形成對(duì)應(yīng)。至于貨幣購(gòu)買力為什么會(huì)下降，一方面是債務(wù)規(guī)模還在擴(kuò)大，不貶值無(wú)以對(duì)沖債務(wù)，另一方面也是存量的資金實(shí)在太多，雖然現(xiàn)在在銀行里空轉(zhuǎn)，不代表未來(lái)一直在銀行空轉(zhuǎn)，只要天量資金找到機(jī)會(huì)留出，就容易促成貨幣貶值。

第三個(gè)機(jī)會(huì)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展。上文也說(shuō)了，寧波服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)，導(dǎo)致外來(lái)人口增長(zhǎng)緩慢，但如果寧波抓住了某些機(jī)會(huì)，在服務(wù)業(yè)方面有長(zhǎng)足發(fā)展，則完全有可能吸引更多人來(lái)定居。寧波地理位置優(yōu)越，營(yíng)商環(huán)境出眾，同時(shí)與上海、杭州都有著密切的聯(lián)系，仍然有機(jī)會(huì)在未來(lái)培育出優(yōu)勢(shì)服務(wù)業(yè)。

最后要強(qiáng)調(diào)的是，老破房產(chǎn)雖然整體面臨著諸多的不確定，但具體到每個(gè)板塊，每個(gè)小區(qū)，甚至每套房子的去留，都需要有針對(duì)性的分析。而且，房東的資金狀況不同，對(duì)于收益要求不同，也會(huì)影響到去留的決策，千人千面，千房千面，真正要確定一套房是該賣還是該留，還得個(gè)性化探討。

加入?yún)R石VIP，可享全年免費(fèi)一對(duì)一咨詢，對(duì)于處理存量房產(chǎn)，優(yōu)化房產(chǎn)結(jié)構(gòu)，賣舊買新，都將大有裨益。

最后留個(gè)問(wèn)題給大家，你認(rèn)為什么情況下，寧波的老破是可以留，或者說(shuō)值得買入的？