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周三和兩位面談，他們都持有老破小（大），因此也都有同樣的疑問：

老破還該留嗎，現(xiàn)在賣會不會割在地板上？

面對VIP過來咨詢，我們秉持的原則是知無不言，但對于沒有把握的事，我們也會坦誠相告。

說實話，對于老破的價格走勢，老司機也沒有確定性的把握。

單就現(xiàn)在的價格來說，我認為已經完全沒有泡沫，甚至很多已經超跌了。判斷超跌的一個重要依據，就是地價，很多老破跌都破了地價。

但跌破地價就一定會反彈嗎？或者說，就一定會有補償性的上漲嗎？

我認為很難講，一個可參考的邏輯是要：

老破為什么會跌破地價？

跌破地價是個什么概念？打個比方，就好比面包價跌破了面粉價。

價格是由供求決定的，如果老破持續(xù)低于地價，那必然是因為供過于求。

一個供過于求的市場，跌破成本價是完全正常的，恒大御海天下成交價低至23000元/平，成本價打對折都不夠。

順著這個邏輯，老破是供過于求了嗎，未來會持續(xù)供過于求嗎？

從最近三年的二手房市場數(shù)據來看，老破總體應該是供過于求的，二手房掛牌94000套，有效掛牌超過80000套，其中老破房源超過了50000套。

按照過去三年的成交量，每年成交的老破二手房在20000-25000套，老破房源的靜態(tài)去化周期超過20個月。

這個周期肯定是過長，肯定是供過于求的。

那么，未來的供求情況會不會改變呢？先說供應，老破無疑是不會增加的，甚至會因拆遷而減少，但不斷交付的安置房、單身公寓會新加進來，分流掉本不夠用的客戶。

自2023年以來，安置房漸次進入交付高峰，安置房交付后迅速流入二手市場，對老破房源構成嚴重沖擊。

因為相比之下，安置房更新，有電梯，甚至價格更便宜。

單身公寓是另外一個分流渠道，對年輕人也更有吸引力，一般來說單身公寓賣相更好，拎包入住，單價還顯得特別誘人。

這還不是競爭的全部，還有一個潛在的競爭者——保障房。

保障房對市場的影響是長期的。它既可以出租，也可以售賣，主要面向購房能力較差的年輕人。隨著相關政策不斷推進，保障房未來的供應量會越來越大，這就會逐漸擠占原本屬于老破小房源的市場空間。

所以整體來說，老破未來面對的競爭格局，短期內難以得到改善。

需求的層面呢？未來有明確的增長嗎？

觀察需求的一個重要指標是看租金，橫向對比來看，寧波的租金水平與同類城市相比，并不是非常靠前的，特別是參照寧波的人均收入，現(xiàn)在的租金水平其實是偏低的。

造成租金偏低的根源，就是人口不足，特別是外來年輕人增長不足。

一個城市的人口增長，主要來自于外來移民，而影響外來移民的最主要因素，是這個城市提供的就業(yè)機會。

通俗的說，哪個城市好賺錢，年輕人就更想去那個城市。

寧波在吸引外來人口方面存在一定優(yōu)勢，但優(yōu)勢主要集中在制造業(yè)，而制造業(yè)又分布在周邊郊區(qū)，對于市區(qū)租房/買房的需求并不強烈。

城市提供的機會，主要是服務業(yè)，隔壁杭州城市人口快速增長，也是因為IT/互聯(lián)網、以及AI為基礎的服務業(yè)提供的就業(yè)機會比較多。

相比之下，寧波提供的服務業(yè)機會不算多，尤其是高端服務業(yè)，寧波沒有形成自己的比較優(yōu)勢，被上海、杭州大范圍壟斷。

那么，寧波的老破命運就注定了嗎？

我認為有三個層面的機會，但這些機會都不是非常確定。

第一個機會是拆遷，眾所周知，拆遷的補償價遠高于二手房價，所以碰到拆遷的老破，價值就實現(xiàn)了飛躍。但現(xiàn)在拆遷面臨的一個難題是虧損，官府每拆一塊地，就要虧要幾億甚至幾十億，地主家早就沒有余糧了，所以虧錢拆遷的動力不強。

第二個機會是房價整體上漲，長遠來說，寧波的房價整體還是會上漲的，這與貨幣購買力的下降形成對應。至于貨幣購買力為什么會下降，一方面是債務規(guī)模還在擴大，不貶值無以對沖債務，另一方面也是存量的資金實在太多，雖然現(xiàn)在在銀行里空轉，不代表未來一直在銀行空轉，只要天量資金找到機會留出，就容易促成貨幣貶值。

第三個機會城市產業(yè)發(fā)展。上文也說了，寧波服務業(yè)不發(fā)達，導致外來人口增長緩慢，但如果寧波抓住了某些機會，在服務業(yè)方面有長足發(fā)展，則完全有可能吸引更多人來定居。寧波地理位置優(yōu)越，營商環(huán)境出眾，同時與上海、杭州都有著密切的聯(lián)系，仍然有機會在未來培育出優(yōu)勢服務業(yè)。

最后要強調的是，老破房產雖然整體面臨著諸多的不確定，但具體到每個板塊，每個小區(qū)，甚至每套房子的去留，都需要有針對性的分析。而且，房東的資金狀況不同，對于收益要求不同，也會影響到去留的決策，千人千面，千房千面，真正要確定一套房是該賣還是該留，還得個性化探討。

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最后留個問題給大家，你認為什么情況下，寧波的老破是可以留，或者說值得買入的？