要說廣州最卷的區(qū)域，那么老黃埔（即廣州海絲城板塊）肯定榜上有名，新盤接連入場。

前段時間，廣州地鐵地產(chǎn)·瓏岄上城入場后，如今又有新項目冒出。沒錯，就是去年年底中交城投和科學城集團聯(lián)手斬獲的將軍山地塊——中交科城·黃埔未來城。

容積率低，只有2.81；使用率高，最高達到130%；未面市就斬獲被譽為“設(shè)計界的奧斯卡”——2025年繆斯設(shè)計獎金獎。

這是一個怎樣的新盤？在美學創(chuàng)新、空間功能有何獨特之處？這個盤值不值得關(guān)注？

這一期，PAI MEDIA 地產(chǎn)派【PAI見】就來銳察這個“新勢力”。

中交科城·黃埔未來城指標一覽

整體而言，中交科城·黃埔未來城是一個兼具產(chǎn)教文娛住功能的超級融合體，所在的板塊也充滿想象空間，通勤方便，規(guī)劃有多所學校，又是使用率超高的新規(guī)產(chǎn)品，更是符合“安全、舒適、綠色、智慧”的好房子標準，值得期待。

產(chǎn)教文娛住超級融合體，使用率130%

派隊梳理了一下中交科城·黃埔未來城的優(yōu)勢，主要有幾點：

1）區(qū)域的發(fā)展非常有想象空間。

項目位于海絲城重要發(fā)展版圖之一的將軍山數(shù)創(chuàng)園，打造集研發(fā)孵化、 科技成果轉(zhuǎn)化、智能制造、高端服務于一體的智造產(chǎn)業(yè)園，片區(qū)未來將形成以高端就業(yè)人口與高知階層為主的純粹產(chǎn)城融合發(fā)展新城。

按照將軍山數(shù)創(chuàng)園規(guī)劃，一期，踐行產(chǎn)業(yè)興城理念，初步建成粵港澳大灣區(qū)數(shù)創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園；二期，向東部拓展，形成完整數(shù)字產(chǎn)業(yè)生態(tài)，提高城市配套能力；三期，進一步補足城市配套功能，著重與周邊板塊進行界面銜接。

目前首期產(chǎn)業(yè)園項目——粵港澳大灣區(qū)數(shù)創(chuàng)園啟動區(qū)已正式動工，預計引進通訊技術(shù)、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域多達50家企業(yè)。

有產(chǎn)業(yè)聚集的地方，往往意味著活力和人氣，前景必然不差。

2）體量約200萬方的產(chǎn)教文娛住超級融合體。

中交科城·黃埔未來城并非純住宅項目，而是一個體量約200萬方（其中住宅體量約85萬方），集創(chuàng)新辦公、生態(tài)住區(qū)、山水公園、鄰里中心、教育成長等為一體的產(chǎn)教文娛住的超級融合體。

大城必然有大城配套，比如項目主題園林將游園動線與架空層有機結(jié)合，打造綠野迷宮、藝術(shù)花園、沐光草坪、元氣谷樂園等全齡段配套。

此外，還配置了人文圖書館、下沉式會所、主題架空層等多功能空間。

3）低密社區(qū)，自然生態(tài)優(yōu)越。

中交科城·黃埔未來城容積率只有2.81，這在老黃埔中算是比較低的了。

周邊公園環(huán)繞，南向直面機械城公園（暫命名）生態(tài)界面，坐擁社區(qū)專屬景觀綠軸。周邊約1公里內(nèi)高效串聯(lián)龍頭山、丹水坑森林公園、微丘藝術(shù)公園、活力文體公園、線性運動公園及湖濱公園等六大生態(tài)節(jié)點。

4）通勤方便，地鐵直達珠金琶核心區(qū)。

距離5號線、13號線交匯的夏園站約800米，通勤方便，可直達國際金融城、珠江新城等核心區(qū)域，周邊還有黃埔東路、開發(fā)大道、廣深沿江高速等城市動脈，出行無憂。

5）使用率高達130%新規(guī)產(chǎn)品，顏值高，專梯專戶，配空中庭院。

項目最大的賣點無疑是超高使用率，竟然高達130%。隨著廣州新規(guī)政策收緊，主城這種超高使用率的產(chǎn)品是十分稀缺的。

打造層層有庭院、戶戶有花園居住形態(tài)，每一層、每一院都可接觸到自然綠意，每一時、每一刻都可解鎖閑情逸致，實現(xiàn)居住空間與度假生活的美好并存。

此外，項目顏值高，采用高級感公建化建筑立面，自帶美學的盛世顏值，融合現(xiàn)代與摩登風情，打造“燈塔之冠”美學地標，共融世界的高級審美，以未來質(zhì)感煥新城市人居封面。

以首推地塊為例，項目即將推出建面約130-177㎡空中雙花園天幕平墅，都是低密的南向板樓產(chǎn)品，采用“專梯專戶+空中庭院”迭代空間設(shè)計：通過取消傳統(tǒng)連廊、優(yōu)化管井布局，實現(xiàn)戶戶空中庭院，以垂直綠化重構(gòu)私屬生態(tài)。

區(qū)域競爭激烈，多盤爭霸

眾所周知，廣州老黃埔的競爭非常激烈。

目前匯聚了包括中交科城·黃埔未來城、中交四航·珠江春、廣州地鐵地產(chǎn)·瓏岄上城、中建玖合·未來方洲、華潤黃埔潤府、中建海絲城等新盤，如果再加上保利中央公館、中鼎書院上城、萬科黃埔新城、富頤都薈等老面孔，樓盤超10個，不少都是大城級別的，形成“多盤爭霸”格局。

最新數(shù)據(jù)顯示，板塊內(nèi)新房總供應量超萬套，部分項目剩余貨量可支撐1-2年銷售周期，競爭白熱化。

中交科城·黃埔未來城身處如今激烈的環(huán)境，競爭壓力難免大。

最大的競爭對手莫過于萬科黃埔新城，后者均價3.13萬/㎡，憑借低價策略持續(xù)吸引剛需買家。但中交科城·黃埔未來城首推建面約130-177㎡板式大平層，可形成差異化競爭。

此外，還不能忽視來自廣州地鐵地產(chǎn)·瓏岄上城的競爭，畢竟它也有建面約110-125㎡板式小洋房。

面對競爭，如何突圍？

問題來了，中交科城·黃埔未來城該如何突圍？

派隊覺得問題不大，它手握三板斧：低密板樓+產(chǎn)城融合+立體生態(tài)。

它是老黃埔較為稀缺的低密板樓，有優(yōu)越的生態(tài)資源，加上130%的超高容積率，此外，它的拿地樓面價僅9482元/㎡，遠低于板塊平均水平，可靈活定價，可通過性價比吸引對總價敏感但追求品質(zhì)的買家。

同時，它還有產(chǎn)城融合這張王牌，提升價值預期，未來加快推進片區(qū)教育配套及相關(guān)產(chǎn)業(yè)落地，爭取引入優(yōu)質(zhì)學校，彌補區(qū)位短板；利用央企背景強化交付保障，在激烈競爭中突出產(chǎn)品創(chuàng)新與價格優(yōu)勢，依然有很多文章可做。

據(jù)派隊了解，中交科城·黃埔未來城首推建面約130-177㎡空中雙花園天幕平墅，稀缺板式設(shè)計，專梯專戶，戶戶尊享空中雙花園，近期將開放銷售中心，有興趣的改善客戶，不妨多關(guān)注、多期待。