站在當前階段來看房地產(chǎn)市場的走勢，過去經(jīng)歷一段相當長的上漲周期，而前幾年又開啟了一輪下行周期。而在多方面的因素的影響下，可以說未來的樓市基本上算是大局已定了。

一、人口增速放緩，樓市供大于求，普漲難再現(xiàn)

國內(nèi)總?cè)丝趶?022年開啟了負增長，而后續(xù)的兩年也是延續(xù)這一負增長的態(tài)勢。從其他國家和地區(qū)的人口發(fā)展規(guī)律來看，人口一旦進入負增長，短時間是很難逆轉(zhuǎn)的。

而人口對樓市的影響又是十分大的，過去樓市之所以能發(fā)展如此迅速，最重要的原因就是享受到了前所未有的人口紅利。但現(xiàn)在的人口總數(shù)開始減少，意味著未來的住房需求會減少，這對于當下樓市整體已經(jīng)進入供大于求的情況來說，是一個非常嚴峻的挑戰(zhàn)，這樣意味著房價可能再也難有普遍性上漲行情。所謂普漲行情，就是過去那樣從一線城市漲到二三線城市，最后還能蔓延到縣城那種上漲行情。

所以說，房價難以普漲的這個大局基本上比較確定的了。

二、房價走勢因城市而分化加劇

房價既然難有普漲行情，那是不是還會延續(xù)前幾年的普跌態(tài)勢？

大概率也不會再普跌了。過去幾年房價進行一輪普遍行情，基本上算是釋放前期高房價可能帶來的風險。接下來房價的走勢更可能是會因城市而異，即城市的發(fā)展情況及樓市供需情況決定其房價的走勢。

目前來看，一線城市及少數(shù)幾個二線城市的樓市可能還有一定的發(fā)展?jié)摿?，這些城市各方面條件都比較優(yōu)越，能夠吸引人口流入和留住，有利于支撐其樓市的發(fā)展，房價也有望震蕩走高。而實際上從去年10月份起這波樓市的反彈行情也可以看出，樓市有回漲主要還是一線城市和幾個二線城市。而大多數(shù)的中小城市，未來的樓市恐怕會繼續(xù)呈現(xiàn)震蕩下行或是橫盤的走勢了。

房價走勢因城市而分化也將是未來樓市一個大局。

三、“好房子”、新模式要來了

最近高層發(fā)聲，當前和今后一個時期，我國房地產(chǎn)市場仍有很大的發(fā)展空間，要進一步釋放市場潛力，著力推動“好房子”建設(shè)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

國內(nèi)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入一個新階段，樓市整體已經(jīng)由過去的供不應求轉(zhuǎn)為了供大于求。但這不意味著樓市就沒有發(fā)展了，住房需求的升級就存在巨大的發(fā)展空間，住房市場由“有房住”向“好房子”轉(zhuǎn)變來了。

為適應房地產(chǎn)市場新形勢，房地產(chǎn)發(fā)展模式也必然會跟著調(diào)整，新模式在未來一段時間會加速構(gòu)建起來的。這對于未來的樓市也是一大局。