都是新城，命運卻不相同。

　　有的早已成為大佬，比如珠江新城、白云新城；有的則還在苦苦掙扎，比如今天要說的海珠新城。

　　上一次來這里還是在2022年，那時雖然樓市開始逐漸步入至暗時刻，但由于海珠沒啥新盤，且項目畫的餅很大很大，所以也是備受關(guān)注，開盤價格最高一度來到7.5萬/平。

　　而如今項目已有樓棟交付，賣成了現(xiàn)樓，最新價格也來到了3.8萬/平。

　　是的，價格腰斬，這也是我來看它的原因。

　　實景

　　由于是現(xiàn)樓狀態(tài)，所以一切都更加直觀，大門口的飛馬雕像可以說是非常經(jīng)典了，你還在哪里見過？

　　樓下的底商并不多，不過已經(jīng)有美宜佳開業(yè)了，剩下的就是裝修公司了，這也非常合理的，一般新房交付，除非是項目招商，便利店、裝修公司、中介公司基本上就是最早入駐的商家。

　　不過現(xiàn)在還沒中介公司入場，也算是側(cè)面說明了項目的熱度不足的問題。

　　走進大門之后的景觀如下，正對著9號樓，這奇怪的設(shè)計是有點奇怪的。

　　不過走到小區(qū)內(nèi)部，朝外望的 話，效果會好很多。

　　海珠新城 悅湖璽組團的面積其實并不大，所以園林規(guī)模有限，下面的這一張圖片基本就是園林全貌了。

　　不過走在小區(qū)內(nèi)部看的話，園林的布置還是挺不錯的。

　　有一說一，樓棟的入戶其實還算可以的，整體的挑高和設(shè)計都還算比較有品質(zhì)感，就是這個物管站崗的我覺得不夠大氣。

　　實體樣板間設(shè)置在6棟的7樓，有110B、110C和131平的樣板間，所有的戶型視頻我也拍了視頻，有需要的可以在文末找我拿。

　　因為海珠新城北靠海珠湖濕地公園，所以 北向是比南向視野更開闊的，這次在實體樣板間也是清晰地看到了城市天際線。

　　這還是7樓的景觀，可以想象越往上的視野肯定是會越好的。

　　項目實景給我的感覺其實還是不錯的，可以打個中等的分?jǐn)?shù)，在能看到得到的地方是沒有什么可吐槽的。

　　當(dāng)然，前提是不拿現(xiàn)在的新產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)來跟它對比，畢竟現(xiàn)在吃得太好了。

　　3.8萬/平，值不值？

　　這次3.8萬的價格是項目放出的一批一口價單位，分布在現(xiàn)樓1棟和3棟，戶型有95平、110平和131平的三四房，具體的樓棟看下表。

　　如果你對這些特價房源感興趣，也可以在文末通過掃碼跟我取得聯(lián)系。

　　不過雖然價格 降是真的降了，也創(chuàng)下了海珠的新低，但是性價比夠高么，放到全市，倒也未必。

　　1、配套一般；

　　你可能不敢相信，這個曾經(jīng)賣7.5萬/平的項目，學(xué)鐵商沒一個強的。

　　項目不近地鐵，離瀝滘地鐵站大概有個1.7公里；學(xué)校目前對口的是旁邊的南武實驗學(xué)校，屬于市一級。

　　周邊的商業(yè)基本上都是之前的小區(qū)底商，日常生活應(yīng)該夠用，但不夠豐富。

　　而小區(qū)內(nèi)其實是沒有會所或者泳池等生活配套的，能數(shù)的東西除了園林、車庫，就剩旁邊的幼兒園了。

　　那你可能會問，那當(dāng)初買的人圖它啥啊，我只能說 餅好！

　　2、舊規(guī)產(chǎn)品；

　　上面也說了，單看交付，其實還可以，但是放到現(xiàn)在，產(chǎn)品肯定是有點過時的。

　　現(xiàn)在新規(guī)80多平都能做4房2衛(wèi)，海珠新城95平的3房顯然就比不過了。

　　3、毛坯交付；

　　是的，這些一口價都是毛坯交付，所以買下之后還要加上一筆裝修費用才行。當(dāng)然也可以讓開發(fā)商給你裝修，只需要每平米加3000元，那么實際單價需要4.1萬/平。

　　廚房帶裝修交付效果

　　那么總價也會接近400萬，而在這個價格段，能夠選擇的項目就不少了，且配套都會好一些。

　　比如中建天鈺靠近地鐵、中旅天宸府有好的學(xué)校等。

　　那么是不是海珠新城就不能買了么？肯定不是。

　　相比海珠的其它項目，這里其實會更安靜，居住舒適度會更高，我會認(rèn)為這里很適合養(yǎng)老居住。

　　周邊住戶不多，不會很嘈雜，但又靠近市中心，離核心配套不遠(yuǎn)。

　　事實上，今天踩盤看到了一些來看房的，還都是有點上了年紀(jì)的，非常符合我認(rèn)為的買家畫像。

　　命運多舛

　　海珠新城之所以會變成這樣，其實就兩個字，缺錢。

　　舊改本就是開發(fā)工程中最難的類型，更何況是一個占據(jù)了中軸位置的超級舊改。

　　開發(fā)前覺得錢能解決的問題都不是問題，但問題是后面沒錢了，開發(fā)商也處于資金鏈斷裂的邊緣。

　　后面我們聽到的項目消息，基本上都是負(fù)面消息，什么停工、臨遷費停發(fā)、復(fù)建房延期等等，要么就是降價消息了。

　　當(dāng)然時不時也有一些好消息，比如復(fù)建房交付，新房交付，成功引入了央企中信等等。

　　占據(jù)著這么好的地段，爛尾肯定是不可能的，但 看著下面一大片未拆的舊村，你就知道，這是一場非常艱難的持久戰(zhàn)。

　　-The End-