我是紫沐，這是我第446篇日記。

這周末天曜開(kāi)盤(pán)，賣(mài)得還不錯(cuò)，幫兩個(gè)粉絲上車(chē)了。

但天曜開(kāi)盤(pán)價(jià)不算便宜，優(yōu)惠前8.8-11.8萬(wàn)，優(yōu)惠后也要8.3萬(wàn)起。

而且天曜拉胯的板塊界面和商業(yè)配套，也不是誰(shuí)都能接受的。

那同價(jià)替代品有哪些？

天曜120㎡，總價(jià)在1000-1200萬(wàn)。

對(duì)應(yīng)的競(jìng)品，有越秀觀樾140㎡、保利天瑞148㎡、中海大境142㎡。

說(shuō)實(shí)話(huà)，不是不能打。

觀樾140㎡，產(chǎn)品力我覺(jué)得比天曜120㎡更強(qiáng)。

四房三衛(wèi)雙主套，比天曜多一個(gè)衛(wèi)生間。

而且是純板樓，帶專(zhuān)梯專(zhuān)戶(hù)，比天曜120㎡的塔樓香多了。

配套上觀樾也有錯(cuò)位優(yōu)勢(shì)。

觀樾的環(huán)境更好更安靜，綠化也更高。

學(xué)位有天外，商業(yè)有自建的濱湖商業(yè)體，還有高奢會(huì)所。

如果你是買(mǎi)來(lái)躺平養(yǎng)老，觀樾絕對(duì)更宜居。

但如果依賴(lài)地鐵通勤，那觀樾就明顯不適合了。

保利天瑞148㎡也不行，同樣沒(méi)地鐵。

而且天瑞的產(chǎn)品力，對(duì)比觀樾要弱一點(diǎn)。

雖然也是板樓+專(zhuān)梯，但只做了單主套，得房率和功能性更弱。

好處是學(xué)位更穩(wěn)，適合自由職業(yè)和雞娃家庭。

中海大境142㎡，產(chǎn)品是做得最差的。

塔樓、高層、得房率不到100%、單主套..看不出有改善的感覺(jué)。

但大境有地鐵啊，去珠金琶都比較方便。

而且樓下也有濕地公園，周邊有現(xiàn)成商業(yè)，亮點(diǎn)還是有的。

所以天曜120㎡，完全有可替代產(chǎn)品。

喜歡安靜宜居，可以選觀樾140㎡；

喜歡學(xué)位雞娃，可以選天瑞148㎡；

喜歡生活便利，可以選大境142㎡。

另外保利天奕的120㎡，如果能撿到漏，也是不怕買(mǎi)的。

純板樓、高得房率、高性?xún)r(jià)比，從居住層面，比天曜更好。

而天曜的優(yōu)勢(shì)主要是地段，基礎(chǔ)配套還算齊全，比較萬(wàn)金油。

而且后續(xù)周邊新增供應(yīng)相對(duì)可控，稀缺性比較強(qiáng)，在這么多新盤(pán)中算最保值的。

所以要怎么選，就看自己的購(gòu)房需求吧。

天曜140㎡，對(duì)應(yīng)的新盤(pán)競(jìng)品會(huì)少一點(diǎn)。

之前分析天曜的時(shí)候說(shuō)，首推A8棟西邊戶(hù)140㎡最值得買(mǎi)。

開(kāi)盤(pán)結(jié)果也符合預(yù)期，基本都賣(mài)完了。

競(jìng)品則主要是大境的165㎡，還有天奕140㎡，不算多。

而且1250-1500萬(wàn)價(jià)位，也沒(méi)有太優(yōu)秀的二手競(jìng)品，稀缺性比較強(qiáng)。

但天曜的165㎡，總價(jià)去到1600-1900萬(wàn)，競(jìng)品就變多了。

新盤(pán)這邊，有觀樾190㎡和天奕190㎡，這兩個(gè)對(duì)手都挺強(qiáng)。

而二手方面，這價(jià)位也去到珠城中區(qū)標(biāo)桿的價(jià)格了，比如嘉裕公館。

很多人覺(jué)得珠城二手太老，面對(duì)天曜這種新產(chǎn)品會(huì)力不從心。

這可能是還沒(méi)住習(xí)慣珠城。

真正習(xí)慣了珠城配套的人，其實(shí)是很難接受天曜配套降標(biāo)的。

從下樓就是高端商業(yè)體酒店美食，到下樓逛城中村，落差還是太大。

但天曜165㎡貨量畢竟不多，吃非珠城的置換客群，也足夠吃飽了。

210㎡，也是同理。

總的來(lái)說(shuō)，天曜這波價(jià)格中規(guī)中矩，好在金融城核心區(qū)新盤(pán)比較稀缺，賣(mài)得還不錯(cuò)。

但整體去化和熱度，比不上天奕。

現(xiàn)在這環(huán)境，大家對(duì)價(jià)格還是比較敏感。

而天曜開(kāi)盤(pán)之后，對(duì)二手市場(chǎng)肯定也會(huì)有沖擊。

特別是天河公園，內(nèi)部標(biāo)桿次新想回到行情前的高位，很難了。

新盤(pán)買(mǎi)家狂喜，二手業(yè)主難受的局面，大概率還得繼續(xù)。

等面粉廠到來(lái)，廣州豪宅市場(chǎng)，還會(huì)迎來(lái)一波洗牌。

且等且看吧。