我是紫沐，這是我第445篇日記。

最近經(jīng)常被問(wèn)：

1.錯(cuò)過(guò)了保利天奕好樓層，低樓層尾貨還能不能接？

2.手里的二手房又降價(jià)了，還要不要繼續(xù)賣(mài)？

這兩個(gè)問(wèn)題，其實(shí)都有共同的核心。

就是廣州樓市的好產(chǎn)品，未來(lái)會(huì)越來(lái)越多，還是越來(lái)越少？

如果看多，那就不急買(mǎi)，抓緊賣(mài)。

反之亦然。

我是覺(jué)得，廣州未來(lái)好房子會(huì)越來(lái)越多。

所以我都回復(fù)說(shuō)，天奕尾貨就別撿了，硬傷大。

二手房如果置換，該賣(mài)還是得賣(mài)，便宜賣(mài)便宜買(mǎi)。

這么判斷的根據(jù)是什么？

很簡(jiǎn)單，因?yàn)楝F(xiàn)在樓市行情很差。

行情好的時(shí)候，產(chǎn)品是很難迭代的。

廣州樓市曾經(jīng)火了20年，房?jī)r(jià)翻了20倍，但產(chǎn)品迭代還比不上三線城市。

因?yàn)槭袌?chǎng)熱，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有這個(gè)壓力和動(dòng)力去升級(jí)產(chǎn)品。

只有市場(chǎng)差的時(shí)候，才會(huì)卷，才會(huì)升級(jí)。

甚至你自己不卷，操盤(pán)手也會(huì)逼著你卷。

還記得前段時(shí)間傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的新《住宅項(xiàng)目規(guī)范》嗎？

從這個(gè)月開(kāi)始，就要強(qiáng)制執(zhí)行了。

住宅限高80米、容積率不能高過(guò)3.1、層高不能低于3米、規(guī)范樓板厚度和隔音要求...

這意味著，未來(lái)廣州新盤(pán)，將集體邁入低密度+小高層+高檔交標(biāo)時(shí)代。

所以為什么要急呢？

保利天曜再好，也是超高層；保利天奕再好，交標(biāo)也沒(méi)人規(guī)范。

而且金融城和琶洲南，后續(xù)還會(huì)有地塊出來(lái)。

疊加住宅項(xiàng)目新規(guī)，未來(lái)面世的新盤(pán)，產(chǎn)品還會(huì)更好。

所以只要保利敢太飄，叫價(jià)敢太貴，你直接就扭頭走，更不用接盤(pán)硬傷貨。

當(dāng)然現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)看，廣州肯定不會(huì)100%執(zhí)行項(xiàng)目規(guī)范的。

層高和樓板厚度這些小問(wèn)題，大概率會(huì)順利執(zhí)行。

但容積率和限高，就很難說(shuō)了。

5.1日就要執(zhí)行規(guī)范，4.30日新掛牌地塊容積率還停留在3.2，就能說(shuō)明問(wèn)題。

至于限高不能超80米，其實(shí)是2018年就說(shuō)要執(zhí)行的老黃歷了。

但過(guò)去幾年有沒(méi)有執(zhí)行到位，瞎子都看得出來(lái)。

所以這次新規(guī)范能兌現(xiàn)多少，還得看操盤(pán)手、開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)家的三方博弈。

從買(mǎi)家角度，肯定是越嚴(yán)格越好。

但規(guī)范越嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商的成本就越高，利潤(rùn)就越少。

要是被逼狠了，直接躺平不干，那土拍和舊改壓力會(huì)很大，這是操盤(pán)手不愿意看到的。

不過(guò)可以肯定的是，廣州新盤(pán)產(chǎn)品，肯定會(huì)繼續(xù)迭代，而且是正向迭代。

畢竟現(xiàn)在講地段畫(huà)餅對(duì)買(mǎi)家已經(jīng)沒(méi)用了。

面對(duì)一潭死水的市場(chǎng)，只有一直丟石頭，才能維持住漣漪和水花。

更高的層高，更少的層數(shù)，更好的戶(hù)型，更低的密度...都是石頭罷了。

所以作為買(mǎi)家，心態(tài)一定要穩(wěn)住。

過(guò)去半個(gè)月，保利天奕和保利天曜的饑餓營(yíng)銷(xiāo)，可能讓一些人急了。

但別忘了，你才是握有主動(dòng)權(quán)的一方。

不是說(shuō)天奕和天曜不好，這兩確實(shí)是好盤(pán)，我也有不少粉絲買(mǎi)了。

但只剩尾貨的時(shí)候，就別因?yàn)槿思业倪汉榷鴣G掉戰(zhàn)略定力。

至于賣(mài)房中的業(yè)主。

設(shè)想一下，如果新規(guī)范執(zhí)行到位，未來(lái)剛需新盤(pán)都是低密+小高層+高交標(biāo)起步。

愿意接盤(pán)老房子的人，會(huì)變多還是變少？

所以通過(guò)置換，優(yōu)化手中資產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力，我覺(jué)得還是有必要的。

不然廣州樓市產(chǎn)品力變好，對(duì)存量業(yè)主來(lái)說(shuō)，還真未必是好事。