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老司機(jī)很少談咨詢案例，今天聊一個，這位客戶的問題是這樣的：

老江東核心地段老破小，沒有書包，現(xiàn)在房價已經(jīng)跌到了2萬以下，是繼續(xù)持有還是果斷出掉？

其實這個問題要因人而異，因為我還要考慮租金、拆遷可能性、房貸余額及利息、資金用途等等。

但如果單純討論這種典型的老破的房價走勢，問題就簡單很多了。

過去老司機(jī)曾多次探討過老破小的問題，可能有些讀者沒有看到過，我在此簡單回顧一下。

老破小最大的問題是產(chǎn)品落后于時代，頗有點像開了10年以上的老車，不管車況有多好，其外形、內(nèi)飾、電氣等肯定落后了。房子也一樣，最明顯的就是戶型、裝修、大門、停車、架空層等，跟現(xiàn)在的樓盤完全沒法比。

落后就要被淘汰，淘汰的形式就是價格打折，就像二手車一樣。

老破小的第二個問題是受到公寓和保障房的度沖擊。前些年，每個開發(fā)商拍地時都要求配建一部分辦公、酒店等自持物業(yè)，最后都變成了公寓。再加上政府也在大力建設(shè)租賃房、安置房，據(jù)初步估計，最近5年各種用于出租房的增量，比之前10年的總量還大。

這些出租房極大的分流了老破小的客戶，在人口增長放緩的今天，這種分流是非常要命的。

所以，今天老司機(jī)重點談?wù)勛饨饘掀菩〉挠绊憽?/p>

不知大家是否了解，寧波的租金在近半年有非常明顯的下跌，市中心老破小的租金可能跌了10%，原來租3000元/月的房子，現(xiàn)在只能租到2600-2800元/月。

什么原因?qū)е伦饨鹣碌看鸢妇驮谖疑厦嬲f的兩點里：首先當(dāng)然是產(chǎn)品日漸落后，其次則是競品大量上市分流了客戶；更為重要的一點可能是，就業(yè)形勢不佳，收入不理想。

租客對于租金的承受能力下降了。

租金下跌對于老破小來說是一個不祥之兆，讓跌到塵埃里的房價雪上加霜。老司機(jī)認(rèn)為，接下來非常有可能發(fā)生的情況是：

老破小還會進(jìn)一步下跌。

對于老破小的價格走勢，老司機(jī)簡單講一講我的思考。

老破小的價格必然有錨點，這個錨點可以是初始成本，也就是最初買來的價格。理論上說，任何商品的售價，都不可能長期低于成本，但老破小大多在20年以前開發(fā)，當(dāng)初的成本是極低的，這個成本已經(jīng)不能用來做參照。

第二個錨點是地價，地價也是房價最重要的組成部分。還是上文提到的江東老破小案例，同類地段最新的拍地價格是2.5萬元/平上下，可作為二手房定價的重要參考。

但這里的老破小早就跌破地價了，現(xiàn)在甚至不到2萬/平，原因是如果老破小不拆遷，土地價值就無法變現(xiàn)，也就是說哪怕旁邊土地賣到了2.5萬/平，但因為這個小區(qū)不拆，其土地價值就必然會打折，就像不能自由流通的股權(quán)，出售時必然要打折一樣。

這個折扣到底多少合適？沒有經(jīng)驗數(shù)據(jù)，參照市場上大宗物業(yè)的交易折扣，一般是市場價的5-6折。按照這個折扣，江東這套老破小，其土地價值折算下來也只有1.3-1.5萬/平。

假設(shè)1.5萬的地價，在加上折舊后的建筑、裝修成本，2萬/平不到的房價，也并非低得離譜。

第三個錨點就是租金。年租金回報率能到3%，房價肯定沒問題，因為這個租金已經(jīng)和按揭利息差不多了，比公積金利息還高，持有是無風(fēng)險的。

年租金能到2-3%左右問題也不大，畢竟比存款利息高，也比買國債高，安全性和回報率加總，結(jié)果也是可以接受的，何況后面還有降息預(yù)期呢。

年租金低于2%的就比較雞肋了，如果低于1.5%的房子，基本可以斷定，價格還要跌。

舉個例子，某老破小65平方，單價2.5萬元，月租金2000元，其年化回報就是2000*12/65*20000=1.48%。

老司機(jī)傾向于認(rèn)為，不管這套房子已經(jīng)跌了多少，將來還會跌。

需要說明的是，以上的分析僅針對普通老破小，如果房子帶書包，還需要加上學(xué)區(qū)溢價，寧波大概是2000-3000元/平吧。

一套學(xué)區(qū)房的租金回報可能只有1.5%，但如果減掉學(xué)區(qū)溢價3000元/平，實際回報率可能會到2%以上，也不一定就會跌價。

另外，豪宅、高端改善型住宅、別墅等產(chǎn)品不適宜用租金來衡量，越高端的房產(chǎn)，在寧波越不具有租賃價值，其價值體現(xiàn)在自用和資產(chǎn)配置上。

所以，哪怕有些豪宅租不出去，或者租金回報率不到1%，它的價格也是成立的，這需要具體個案分析。

總結(jié)一下：老破小之前面臨的產(chǎn)品落伍，客戶分流的難題無法解決，今年又遭受到租金下跌的新打擊，受其影響，一部分老破小的價格可能還會繼續(xù)下跌。如果您對手上的老破小把握不定，或者想尋找一個合適的出手時機(jī)，可點擊下方的小標(biāo)簽，聽聽老司機(jī)的看法。

作為寧波最資深的房產(chǎn)從業(yè)者和具影響力的地產(chǎn)自媒體之一（最近出現(xiàn)了馬甲，請辨認(rèn)清楚），房產(chǎn)老司機(jī)的業(yè)務(wù)還涉及到、等領(lǐng)域，如果有需要，請掃下面二維碼加老司機(jī)微信。

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