到底是誰(shuí)還在買深圳的房子？

房?jī)r(jià)未來(lái)還有可能漲起來(lái)嗎？

如何決定房子的去與留？

我們逐一來(lái)看。

01

在深圳樓市，有一組數(shù)據(jù)值得關(guān)注：

500萬(wàn)以下的房子，占了深圳總成交量的近60%，妥妥是樓市交易的主力。

從單價(jià)來(lái)看，6萬(wàn)/㎡以下二手房源占總成交量的70%；面積上，60-144平的戶型，成交量占到了60%以上。

這意味著什么？

深圳樓市的主力軍，正是那些能買得起500萬(wàn)以下房子的人群，他們屬于深圳普通的小中產(chǎn)階級(jí)。

這部分人大多是80、90后家庭，有的是剛需首套，有的為了小改善換房。他們基本靠工資和存款搭配杠桿買房，有人瞄準(zhǔn)市區(qū)的房子，有人瞄準(zhǔn)遠(yuǎn)郊房，還有家長(zhǎng)為了孩子的教育，咬牙買下老破小學(xué)區(qū)房。因?yàn)轭A(yù)算相對(duì)有限，只能在深圳城內(nèi)城外之間尋找性價(jià)比高的房子。

不過(guò)，這里有一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)：

在房?jī)r(jià)波動(dòng)時(shí)，這個(gè)價(jià)格區(qū)間的房子，價(jià)格變化最劇烈。

因?yàn)橹挟a(chǎn)群體在經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化下最為脆弱，既不能像富人全款購(gòu)房抗風(fēng)險(xiǎn)，也沒(méi)有低收入群體那樣的保障房政策兜底，成了“夾心層”。一旦經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，收入減少或工作不穩(wěn)，購(gòu)買力很快下降，使得對(duì)應(yīng)價(jià)格的房子對(duì)市場(chǎng)變化格外敏感。

再看1000萬(wàn)以上改善戶型，其購(gòu)買者占比10%左右，抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng)，而頂層富人買房往往要求更高。

深圳普通中產(chǎn)作為樓市主力軍，卻也最容易陷入困境，選籌變得越來(lái)越重要

02

后期房?jī)r(jià)還有沒(méi)有再上漲的可能？

從宏觀市場(chǎng)看，房地產(chǎn)和金融緊密相連，過(guò)去20多年，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的核心動(dòng)力是貨幣超發(fā)。市場(chǎng)上的錢變多了，錢就不值錢了。

從微觀市場(chǎng)看，核心城市地段好、品質(zhì)優(yōu)的房子，一直都是供不應(yīng)求。只要貨幣供應(yīng)量持續(xù)增加，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的價(jià)格必然會(huì)在調(diào)整后迎來(lái)估值修復(fù)。

今年我們的大方向非常清晰，總結(jié)起來(lái)就九個(gè)字：

適當(dāng)寬松的貨幣政策。

不管是為了化債，還是為了拉經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)上的錢只會(huì)越來(lái)越多。

但即便重回通脹，也不是讓所有商品同時(shí)、同等幅度漲價(jià)，而是分批次影響物價(jià)。優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)率先上漲、價(jià)格越來(lái)越高，本質(zhì)上反映的是社會(huì)階層差距在擴(kuò)大

從國(guó)家發(fā)展角度來(lái)說(shuō)，最理想的狀態(tài)是大家收入增加，但房?jī)r(jià)不漲。可現(xiàn)實(shí)是，經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，住房需求就會(huì)增加，好城市、好地段、好房子的價(jià)格就容易跟著漲。

所以，在一個(gè)城市發(fā)展保持活力的情況下，只要貨幣持續(xù)增加，房?jī)r(jià)上漲是趨勢(shì)，分化也是趨勢(shì)。

03

房子應(yīng)該是去還是留？不同購(gòu)房人群在選籌上有哪些注意事項(xiàng)？

對(duì)于剛需購(gòu)房者，現(xiàn)在的選擇很多，價(jià)值大于價(jià)格，首先要考慮的是將來(lái)這套房子賣給誰(shuí)？如果是人生第一套房，最好選在地鐵附近。不管市場(chǎng)怎么變，交通便利的房子至少流動(dòng)性不會(huì)太差。

對(duì)于改善家庭，要是想換套更好的房子，盡量先把手里的房子賣掉，然后迅速置換。換房時(shí)首選距離創(chuàng)造財(cái)富近的區(qū)域，可以是核心板塊，也可以是潛力板塊，多關(guān)注小區(qū)品質(zhì)，根據(jù)舊房變現(xiàn)的金額加上現(xiàn)金來(lái)綜合篩選。

記住，置換房子關(guān)鍵在于提升價(jià)值和收益，核心是要有優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、好地段、高品質(zhì)、好學(xué)區(qū)等，資源越多房子越值錢，這樣才能實(shí)現(xiàn)保質(zhì)增值。

對(duì)于豪宅客群，買的不僅僅是居住體驗(yàn)，更重要的是圈層與共識(shí)，遠(yuǎn)離那些過(guò)氣別墅和沒(méi)有地段資源的偽豪宅，基本上就不會(huì)出錯(cuò)。

總的來(lái)說(shuō)，深圳買房，是感性與理性交織的抉擇。既要挑選契合自身喜好的住房，又不能僅憑喜好盲目下決定。這不僅體現(xiàn)了深圳樓市的復(fù)雜性，更是許多家庭拉開(kāi)貧富差距的重要分水嶺。

深圳房?jī)r(jià)雖然降了幾年，但市場(chǎng)底子還在。只要政策持續(xù)放寬，買房的人肯定又會(huì)多起來(lái)，畢竟需求一直都在。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

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