經(jīng)歷過(guò)2015年那波大漲之后的深圳樓市，兩極分化現(xiàn)象加劇，最典型的是：東部房?jī)r(jià)干不過(guò)西部，老城區(qū)房?jī)r(jià)跑不贏潛力板塊，像羅湖老城區(qū)和福田中心區(qū)的房子，過(guò)去十年間基本上四平八穩(wěn)，未來(lái)注定也只會(huì)是陪跑行情。

老城區(qū)的房子，明明交通、配套和學(xué)區(qū)都不差，為什么還是帶不動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)？

01

首先是城市發(fā)展的重心傾斜。

以前深圳有什么好的資源，都是第一時(shí)間砸向老城區(qū)，如產(chǎn)業(yè)、商圈、學(xué)區(qū)等，而隨著新興板塊的崛起，老城區(qū)原先的優(yōu)勢(shì)均被其他地方替代，雖然剛需“三件套”還在，但已經(jīng)不再稀缺。

其次是產(chǎn)品力落后。

老城區(qū)房子大多是2000年前后建的，問(wèn)題不少。例如戶型設(shè)計(jì)不合理、采光通風(fēng)差、人車(chē)不分流等，這些都會(huì)直接拉低居住舒適度。

最后是舊改難以推進(jìn)。

深圳日新月異，而老城區(qū)的城建仍停留在二三十年前，未來(lái)爆發(fā)力只能靠城市更新，釋放存量市場(chǎng)。但這恰恰也是最難實(shí)現(xiàn)的，看看這些年那些拆不動(dòng)的舊改項(xiàng)目就知道了。

從樂(lè)觀的角度，老城區(qū)交通便利，配套成熟，再舊也都會(huì)有市場(chǎng)。

不過(guò)有得就有失，買(mǎi)了老城區(qū)的房子，就相當(dāng)于放棄了去更好地段買(mǎi)好房子的機(jī)會(huì)。畢竟同樣的預(yù)算，去別的地方能買(mǎi)到品質(zhì)更好、更有潛力的房子。

購(gòu)房人群決定了這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)成長(zhǎng)效率。

現(xiàn)在買(mǎi)老城區(qū)的人，要么預(yù)算有限，要么為了上班方便，要么摻雜了某種情感因素在里面。在房產(chǎn)市場(chǎng)里，懷舊往往是最危險(xiǎn)的。

從這個(gè)角度來(lái)看，一旦具備改善條件，如果對(duì)老城區(qū)的房子戀戀不舍，或者在老城區(qū)里換來(lái)?yè)Q去，最終資產(chǎn)的結(jié)局必然是跟著片區(qū)資源一起降級(jí)。

02

為什么中心地段的老破舊學(xué)區(qū)房不屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？

最核心的一點(diǎn)，就是抵御風(fēng)險(xiǎn)能力太弱。

老破舊學(xué)區(qū)房的一大部分價(jià)值是學(xué)區(qū)資源賦予的，這種資源屬于階段性稀缺，只要學(xué)區(qū)排名發(fā)生變動(dòng)，價(jià)格必然會(huì)受到巨大影響。

未來(lái)推動(dòng)深圳房?jī)r(jià)上漲的主要是改善型買(mǎi)家。

這意味著，單純的地段資源，已經(jīng)滿足不了人們對(duì)改善住房的需求，還要附加品質(zhì)、圈層、具備稀缺性等條件才行。

深圳人對(duì)于老房子的接受度是全國(guó)最低的，因?yàn)樯钲谌丝诘钠骄挲g僅32.5歲。年輕購(gòu)買(mǎi)力主導(dǎo)著這個(gè)城市的發(fā)展，所以深圳人買(mǎi)房尤其喜新厭舊。

在很多業(yè)主看來(lái)，置換房子很折騰，既要賣(mài)又要買(mǎi)，一個(gè)回合下來(lái)，半年可能就過(guò)去了，中間還要面對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)，賣(mài)房時(shí)秒變“受氣包”司空見(jiàn)慣。

但有句話說(shuō)得好：凡事能讓你變好的事情，過(guò)程或多或少都會(huì)有疼痛。

買(mǎi)房換房，適當(dāng)?shù)娜∩岵豢杀苊猓阒恍枰涀。旱蛢r(jià)值的房產(chǎn)未來(lái)很難跑出好行情，而高價(jià)值的房產(chǎn)將會(huì)越來(lái)越貴。

03

市場(chǎng)經(jīng)過(guò)四年的調(diào)整，深圳的上車(chē)門(mén)檻已經(jīng)越來(lái)越低，不管是首付比例、貸款利率、交易稅費(fèi)，還是房子總價(jià)，相較于高峰期都降了一大截。

現(xiàn)在買(mǎi)房，不管是買(mǎi)什么樣的房子，結(jié)果都不會(huì)比四年前糟糕。

但如果買(mǎi)房需求除了自住以外，還想將來(lái)有個(gè)比較不錯(cuò)的回報(bào)率，就要注重選籌質(zhì)量。適當(dāng)?shù)娜∩幔谧陨砟芰Ψ秶鷥?nèi)做最優(yōu)解。

特別是剛需買(mǎi)房，最要避開(kāi)的誤區(qū)是什么？

是既要房?jī)r(jià)便宜，又想要房子大。抱著這種撿漏心態(tài)買(mǎi)房，十有八九會(huì)踩坑。經(jīng)常聽(tīng)到一些剛需小白說(shuō)：“我買(mǎi)房就是自己住，漲不漲價(jià)無(wú)所謂?！?/p>

其實(shí)這種想法，說(shuō)白了是不太懂得房產(chǎn)背后的門(mén)道。

現(xiàn)實(shí)里，很多條件差不多的購(gòu)房者，就因?yàn)橘I(mǎi)的房子不同，多年后資產(chǎn)差距越來(lái)越大，甚至導(dǎo)致了階層差異，這樣的案例比比皆是。

就像前面說(shuō)的，住了多年的老房子，即便再有感情，房?jī)r(jià)已經(jīng)跟不上大盤(pán)，居住體驗(yàn)也逐年下降，該置換就要盡快賣(mài)掉置換升級(jí)，這樣才能更好的夯實(shí)家庭資產(chǎn)。

買(mǎi)房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

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