大家?guī)?025北京土地的第19篇推送

石景山終于又出新地。

在今天（6月5日）之前，北京拍出的17組地塊有13塊位于北京北部、東部和東北部的天下，今天終于輪到西邊了。

前面海淀寶山村兩塊宅地成功找到買家，剛剛，石景山西黃村地塊也成功出讓。

至此，北京宅地成交數(shù)量來到20組，960.81億。

2025北京土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：石景山區(qū)西黃村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目1606-640、648、649、650地塊

拿地房企：中海；

成交金額：45.23億（底價(jià)）；

住宅樓面價(jià)：3萬/平。

今天剛剛成交的西黃村地塊，加上前一個(gè)小時(shí)成交的寶山村兩地塊，還有上個(gè)月20號(hào)成交的半壁店地塊，北京西部未來將直接增加至少4個(gè)新房項(xiàng)目。

西黃村等地塊位置

而且這幾塊地距離并不遠(yuǎn)，分別處在西4.2環(huán)、西4.8環(huán)和西5.3環(huán)的位置。

關(guān)于今天的石景山西黃村地塊，關(guān)于石景山新房，你有啥想問的？歡迎加包哥微信，咱們邊看分析邊聊。

咱們先來看看地塊信息。

石景山這次打包出讓的地塊有點(diǎn)多，形狀也有點(diǎn)復(fù)雜，4塊地包含公建混合住宅用地、住宅用地和托幼用地。

西黃村地塊分布

整體來看，640地塊較為方正，但屬于F2公建混合住宅用地。

640地塊用地面積接近1.89萬平，地上建筑規(guī)模約6.6萬平，這其中需要配建500平末端配送場所，還有4867.39平的其他商業(yè)服務(wù)。

640地塊影像圖

同時(shí)，640地塊還有軌道一體化要求：

地塊應(yīng)預(yù)留與M30車站一體化連通條件。

而且640地塊與其他地塊有一段距離，包哥預(yù)計(jì)后期單獨(dú)開發(fā)的可能性很大。

再就是648和650兩塊地，都屬于R2二類居住用地，但也都存在配建情況。

西黃村地塊相關(guān)規(guī)劃數(shù)據(jù)

其中，648地塊比較小，用地面積1.5萬平，地上建筑規(guī)模約2.41萬平，整體的容積率只有1.6。

但648地塊比較小，而且形狀也不規(guī)則，這為后期的樓棟排布和園林設(shè)計(jì)增加了不小的難度。

再就是648地塊還需要建設(shè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、托老所等大概1428平米的配建。

648、649、650地塊影像圖

還有650地塊，是西黃村這組地塊中最大的，用地面積達(dá)到接近4.17萬平，地上建筑規(guī)模達(dá)到7.08萬平，容積率也不高，1.7左右。

與648地塊一樣，650地塊限高45米，以及后期會(huì)做15層以下的小洋房產(chǎn)品。

650地塊的配建也不少，需要配建2670平米的社區(qū)文化設(shè)施，還有420平米的社區(qū)管理服務(wù)用房，30平米的警務(wù)站。

而且640、648、650三塊涉宅用地，需要配置100平米的再生資源回收站。

除649托幼用地外，其他3塊地的配建總建筑面積達(dá)到10015.39平米。

雖然配建多，但3塊地的住宅總建筑面積達(dá)到15.09萬平。

尤其是648、650地塊，周邊都是已經(jīng)建好的成熟小區(qū)，這種被圍起來的不規(guī)則形狀的地塊，開發(fā)難度確實(shí)非常大。

再來看看地塊周邊配套。

石景山西黃村地塊周邊的配套，絕對(duì)是同樣今天出讓的海淀寶山村地塊艷羨的對(duì)象，太成熟和全面了。

西黃村地塊周邊配套

首先交通方面，648、650地塊距離6號(hào)線西黃村、楊莊兩個(gè)地鐵站都是1000米以內(nèi)的直線距離，步行十分鐘左右都能到達(dá)。

640地塊距離西黃村地鐵站直線距離700米左右，而且未來還有M30號(hào)線的規(guī)劃。

而且3宗住宅地塊距離西五環(huán)主路直線距離都在1公里上下。

648宅地南側(cè)800米左右的阜石路，也是一條重要的東西交通主干道。

西黃村地塊到主要生活配套距離

商業(yè)方面，距離648、650地塊1公里范圍內(nèi)，就有京西大悅城、山姆會(huì)員商店這樣的頂級(jí)商業(yè)，其他像物美超市等生活超市也是出門即達(dá)。

學(xué)校方面，648地塊西南側(cè)就緊挨著首師大附中蘋果園中學(xué)，東北側(cè)500米左右還有北大附中石景山學(xué)校，往南還有石景山外語實(shí)驗(yàn)小學(xué)。

西黃村組合地中的649地塊，還是托幼用地，到時(shí)候會(huì)配建幼兒園。

同時(shí)，醫(yī)療方面，全石景山最好的首鋼醫(yī)院、八大處中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院還有中國醫(yī)學(xué)科學(xué)院整形外科醫(yī)院都在地塊1公里范圍內(nèi)。

包哥著重說一下“單獨(dú)”的640地塊，雖然有商業(yè)的配建，但地塊北側(cè)就是永定河引水渠，60米的控高，可以做好樓棟排布，做“河景房”產(chǎn)品，還能遠(yuǎn)眺北京西山。

640地塊北側(cè)河景全景圖

西黃村新地塊，方圓1公里范圍內(nèi)，基本上能把石景山頂級(jí)的商業(yè)、醫(yī)療教育、交通配套全部涵蓋。

但也有問題，就是西黃村新地塊所在的板塊相當(dāng)成熟，所以區(qū)域內(nèi)老舊小區(qū)也特別多，城市界面顯得比較舊。

西黃村組合地塊，最終成交總價(jià)45.23億元，其中住宅部分建筑面積15.09萬平。

包哥粗算，西黃村地塊總的初始樓面價(jià)只有3萬/平。

這個(gè)樓面價(jià)，比一小時(shí)前成交的，距離西黃村地塊直線2.2公里的海淀中建壹品寶山村地塊的5.68萬/平，和**的寶山村地塊的5.73萬/平，每平低了2.68萬和2.78萬。

當(dāng)然，雖然離得近，但一個(gè)海淀一個(gè)石景山，一個(gè)五環(huán)里一個(gè)五環(huán)外，還是有差別的。

西黃村新地塊周邊的新房二手房方面，新地塊所在的蘋果園板塊的的二手房數(shù)量最多，接近900套，但掛牌均價(jià)確實(shí)石景山最低的區(qū)域，只有3.9萬/平。

石景山各大板塊二手房情況

具體到各個(gè)項(xiàng)目，西黃村地塊周邊最好的小區(qū)也就是2000左右的炫特花園，目前東區(qū)的掛牌均價(jià)為4.6萬/平。

另外，項(xiàng)目東側(cè)八大處路再往東，更靠近海淀的二手房項(xiàng)目價(jià)格稍高，雍景山嵐、雍景四季的二手房掛牌價(jià)格能能到6萬/平以上，交房沒兩年的禧瑞學(xué)府掛牌均價(jià)超過7萬/平。

西黃村地塊周邊二手房價(jià)格情況

另外，西黃村地塊西北側(cè)1.5公里左右是在賣現(xiàn)房的越秀天玥項(xiàng)目，5月份最新的成交均價(jià)6.49萬/平。

總的來說，西黃村新地塊所在的石景山老城區(qū)，老舊小區(qū)偏多，本地的改善需求群體是有的，怎么在現(xiàn)有的地塊條件下打造令人驚喜的產(chǎn)品，是開發(fā)商需要解決的問題。

以上。

關(guān)于西黃村新地塊，關(guān)于石景山新房，你還有啥想說的、想聊的，歡迎加包哥微信，咱們私下聊去。

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