上篇文章提到上海規(guī)劃即將發(fā)生重大變化（《2026年，史詩級(jí)財(cái)富再分配》），不少讀者看好西北角。

環(huán)二帶團(tuán)隊(duì)討論了一下，西北部受到關(guān)注有時(shí)代原因。

最近西北利好太多了。

一方面是中環(huán)北抬、滬太路快速化、大場機(jī)場搬遷等市政工程刷屏，給了大家想象空間。

一方面規(guī)劃局公布了“中城地帶”規(guī)劃，借助地鐵大環(huán)線重塑中外環(huán)價(jià)值。

東北、西南劃進(jìn)去的都是成熟區(qū)域，西北部的上大、桃浦、江橋等等還有大量空地。

中城地帶是不是最利好西北？

更重要的是，西北現(xiàn)在是絕對的價(jià)格洼地，東西南北中西北最便宜。

以上為貝殼網(wǎng)掛牌價(jià)

上大、桃浦竟然比楊浦中原還便宜。

如果西北中外環(huán)全面建成，房價(jià)向西南部靠攏，就會(huì)出現(xiàn)巨大的投資空間。

講實(shí)際一些，現(xiàn)在桃浦、南大確實(shí)是一片大工地，工地?cái)?shù)量超過西南、東北。

等全部建成，城市能級(jí)是不是要變了？

洼地能不能崛起，首先得知道他們?yōu)槭裁词峭莸亍?/p>

必須承認(rèn)的是，西北起點(diǎn)本來就低。

建國前上海就沿東北-西南發(fā)展，東北是工業(yè)區(qū)，西南是頂級(jí)居住區(qū)。

西北、東南不是好地段。

普陀區(qū)剛開始就長壽路板塊那點(diǎn)地方，后來長到內(nèi)環(huán)邊，60年代后合并了大量寶山、嘉定的地。

起點(diǎn)低，原始資源就比較薄弱，科教文衛(wèi)都差一些。

其實(shí)徐匯肇嘉浜路以南、閔行、浦東起點(diǎn)也不高，現(xiàn)在的區(qū)別主要是90年代后拉開的。

1994年上海建成區(qū)地圖

1994年時(shí)，西北、西南開發(fā)強(qiáng)度差不多。

后來的發(fā)展中西北受到了大量不公正對待。

上海只要出規(guī)劃，都往下拉西北地位。

嘉定不管是位置還是經(jīng)濟(jì)都屬于郊區(qū)獨(dú)一檔。

2017年竟然劃入五大新城，跟松江、青浦、奉賢一個(gè)級(jí)別。

看看地圖，那三個(gè)有什么底氣跟嘉定放在一起？

嘉定、寶山、閔行屬于近郊，青浦、松江、奉賢屬于遠(yuǎn)郊。

嘉定、寶山、閔行直接與市區(qū)接壤，青浦、松江、奉賢與市區(qū)隔著閔行。

嘉定、寶山、閔行都有外環(huán)內(nèi)部分，其他郊區(qū)都在外環(huán)外。

其實(shí)嘉定外環(huán)內(nèi)面積也被人為減少了，外環(huán)到嘉定這里向內(nèi)凹。

離人民廣場距離上，寶山、嘉定、閔行差不多。

經(jīng)濟(jì)上差距更大，有段時(shí)間嘉定經(jīng)濟(jì)總量是其他新城的兩倍以上。

有什么理由把嘉定劃入五大新城？

五大新城規(guī)劃出來，青浦房價(jià)迅速向嘉定看齊，其實(shí)各方面條件都差很多。

南慕容北喬峰口號(hào)喊出來，大家莫名其妙覺得倆人一個(gè)實(shí)力。

但是西北部別瞧不上五大新城，寶山連五大新城都沒混上。

2020年提出“南北轉(zhuǎn)型”，寶山直接跟金山拉到一個(gè)級(jí)別。

這些大規(guī)劃總是虧待西北部，地位只能不斷被拉低。

之前的發(fā)展機(jī)會(huì)也基本沒輪到西北部。

90年代外企紅利屬于長寧，2000年四大副中心屬于徐匯，2010年大虹橋?qū)儆陂h行青浦，浦東這種大bug跟西北更沒關(guān)系。

最早的黃金干線1號(hào)線、2號(hào)線也落下了西北。

即使到現(xiàn)在的夜景圖上，一號(hào)線的莘莊、大寧、共康，二號(hào)線的長寧全境依舊是同環(huán)線最繁華。

只有五角場、七寶個(gè)別區(qū)域能跟1、2號(hào)線媲美。

房子不會(huì)賣，價(jià)格不好談

賣房策略輕度咨詢

當(dāng)然也不能總是抱怨，西北自己有些機(jī)會(huì)也沒把握住。

人生翻身的次數(shù)不多，錯(cuò)過幾次可能這輩子就結(jié)束了。

90年代閔行、寶山差距不大，現(xiàn)在天壤之別，內(nèi)外因素都有。

高歌猛進(jìn)的20多年大量市區(qū)資源外溢，閔行的選擇是抱緊市區(qū)大腿。

閔行區(qū)是老閔行和上?？h合并來的，1992年區(qū)政府選址莘莊。

新的閔行區(qū)核心資源都分布在莘莊、七寶一帶，七莘路主軸線上。

如果當(dāng)時(shí)閔行中心選在老閔行-馬橋一帶，閔行中部可能變得像九亭一樣尷尬。

其實(shí)當(dāng)時(shí)大領(lǐng)導(dǎo)看中了老閔行。

長者專車開進(jìn)郊區(qū)時(shí)，靈光一現(xiàn)發(fā)現(xiàn)了一片風(fēng)水極佳的空地，忍不住說道：這里位置極好，你們可以將閔行區(qū)政府搬到這里。

然而92年閔行區(qū)與上?？h合并，還是違背“圣意”將區(qū)政府遷到了莘莊。

有人說區(qū)政府肯定選在中心呀，先別肯定，你看寶山就沒選中心。

嘉定、寶山?jīng)]辦法，老城區(qū)離市區(qū)太遠(yuǎn)，又沒魄力遷到靠市區(qū)一側(cè)。

更主要的是核心資源一直不舍得拿出來，好學(xué)校一直在嘉定老城、寶鋼一帶。

江橋、豐莊離市區(qū)最近，基本都是動(dòng)遷房。

寶山1號(hào)線、3號(hào)線、7號(hào)線的開發(fā)主邏輯就是建小區(qū)，核心資源還是在老城。

六普到七普剛好十年，嘉定、寶山人口增量最多，人口怎么來的大家都知道。

經(jīng)濟(jì)增速不快，人口增速很快，主要還是建小區(qū)功勞吧（當(dāng)然也有動(dòng)遷）。

寶山蓋了很多小區(qū)，來了就是寶山人。

有粉絲說閔行才是散裝的，其實(shí)不是。

閔行中部的古美、七寶、莘莊是科教文衛(wèi)中心，是居住中心。

南部大片的產(chǎn)業(yè)區(qū)提供工作崗位，現(xiàn)在北部大虹橋也有產(chǎn)業(yè)

三個(gè)片區(qū)功能互補(bǔ)，聯(lián)動(dòng)很強(qiáng)。

很多人上班在吳涇、航天城，住在七寶、莘莊。

寶山幾個(gè)區(qū)域居民幾乎沒交集。

各個(gè)片區(qū)聯(lián)動(dòng)性不強(qiáng)，跟區(qū)中心偏居一隅有關(guān)。

松江新城剛開發(fā)，區(qū)政府就搬過去給大家信心。

嘉定政府現(xiàn)在還在老城附近。

不知道為什么會(huì)有這個(gè)區(qū)別，區(qū)中心選哪里客觀上對區(qū)域發(fā)展產(chǎn)生了很大影響。

西北部的領(lǐng)頭羊普陀表現(xiàn)也不好，真如副中心機(jī)會(huì)沒抓住。

這個(gè)事情原因很多，現(xiàn)在不能全甩鍋給李嘉誠，跟領(lǐng)導(dǎo)規(guī)劃、當(dāng)?shù)貓?zhí)行力都有關(guān)系。

結(jié)果就是徐家匯成為市區(qū)，拉近了閔行距離，莘莊到徐家匯只有10公里。

西北部最近的頂級(jí)商務(wù)區(qū)是靜安寺，到嘉定區(qū)zf遠(yuǎn)至24公里，完全輻射不到。

各個(gè)區(qū)域發(fā)展影響因素太多，以上只是部分回顧。

我們更關(guān)心的是未來西北部能逆襲嗎？

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看外部規(guī)劃，西北部確實(shí)迎來了最佳機(jī)遇。

“中城地帶”規(guī)劃沒有像之前一樣給西北降級(jí)，同為中外環(huán)的桃浦、南大、古美、御橋都劃入了。

最后一個(gè)重磅地鐵26號(hào)大環(huán)線也沒落下西北。

未來10年的地利，西北部抓住了。

人和不用講，各區(qū)都在尋求突破。

唯一讓我們擔(dān)心的就是天時(shí)。

地段逆襲非常難，因?yàn)槿说恼J(rèn)知改變不了。

南翔有個(gè)動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)園，里面不少游戲企業(yè)搬到了漕河涇，卻沒有搬到更近的真如海納小鎮(zhèn)或者桃浦。

市區(qū)的企業(yè)搬到徐匯濱江容易，搬到真如就難一些。

一代人有一代人的認(rèn)知，直到走進(jìn)墳?zāi)苟几淖儾涣恕?/p>

為什么閔行、浦東能逆襲？靠的不是上海人認(rèn)知改變，很多老人依舊不認(rèn)可閔行。

上海100年前奠定的地段秩序一直維持到上世紀(jì)末，后來外國人、外地人大批涌入，直接沖擊了舊有格局。

1995年后，上海突然暴增1000多萬外地人、外國人。

他們的地段認(rèn)知是一張白紙，源源不斷的補(bǔ)充到張江、莘莊工業(yè)區(qū)這些地方。

換句話說，1995年后的上海是兩個(gè)城市合并，外國人、外地人、上海人博弈20年重新樹立了新的地段秩序。

現(xiàn)在的地段認(rèn)知又被主體居民接受，后面陷入長期固化中。

除非迎來二次改革開放這樣的機(jī)遇，上海出現(xiàn)地段逆襲的可能性極低。

1995年之前上海也在發(fā)展，也有規(guī)劃，向北建了彭浦新村，西北建了曹楊新村、西南建了田林新村。

對上海城市格局影響很小。

說得簡單點(diǎn)，人口增速、經(jīng)濟(jì)增速、城市擴(kuò)張速度都在放緩，西北崛起的力量來自哪里？

更可怕的事情是路徑依賴，如果沒有強(qiáng)勢外力打破，各個(gè)區(qū)域的開發(fā)特點(diǎn)會(huì)一直保持下去。

這一點(diǎn)在某區(qū)體現(xiàn)非常明顯。

20多年了，一直保持同樣的操盤思路。

城市開發(fā)有兩種模式，一種是產(chǎn)業(yè)模式，一種是賣地模式。

產(chǎn)業(yè)模式需要的是集中資源以提高效率，將所有資源砸向一個(gè)區(qū)域，形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)。

賣地模式反之，需要不停地更換開發(fā)區(qū)域，因?yàn)橐粋€(gè)地方韭菜很容易割光。

受限于篇幅不再展開講每個(gè)區(qū)域發(fā)展前景，關(guān)心的朋友可以加微信單獨(dú)溝通。

這里只補(bǔ)充一點(diǎn)，有點(diǎn)重要。

規(guī)劃肯定會(huì)發(fā)揮作用，西北部肯定會(huì)發(fā)生變化。

最大的變化是，西北內(nèi)斗，郊區(qū)資源源源不斷的虹吸到中環(huán)。

仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，過去三年企業(yè)搬遷行為通常發(fā)生在大板塊內(nèi)。

比如漕河涇的企業(yè)搬到徐家匯，徐家匯的企業(yè)搬到徐匯濱江，莘莊企業(yè)搬到徐家匯等等。

南翔企業(yè)跨區(qū)搬到漕河涇，漕河涇企業(yè)跨區(qū)搬到楊浦是個(gè)例。

西北部中城地帶成功開發(fā)，可能更多的依靠西北部的企業(yè)入駐。

桃浦、南大、真如崛起，寶山腹地、嘉定新城可能都要受到影響。

資源重新整合，對西北整體是利好，對某個(gè)板塊就不見得。

桃浦再次開發(fā)后迎來了東方雨虹總部，這家公司之前辦公在花橋。

區(qū)域內(nèi)的資源流動(dòng)，也會(huì)形成局部的價(jià)值變動(dòng)。

當(dāng)然以上只是常規(guī)分析，未來依舊充滿不確定性。

幾年前誰也不知道電動(dòng)汽車崛起，誰也不知道未來哪類產(chǎn)業(yè)爆發(fā)。

說不定就出現(xiàn)在西北部。