上海樓市有一類房子其實(shí)接近于絕版產(chǎn)品：

未來很難再次復(fù)制相同的地段、或者同地段即便開發(fā)新房也很難再做類似的產(chǎn)品類型。

比如南京西路、徐家匯、梧桐區(qū)，這些地方的成功都有特殊的時(shí)代背景，如今幾乎很難復(fù)制。

而這些板塊內(nèi)部都有很多當(dāng)年做的老牌商品房，當(dāng)年定位很高品質(zhì)很好。

而他們的產(chǎn)品也幾乎都是絕版的。

上海市區(qū)現(xiàn)在新房全面豪宅化200平起步，而這些改善社區(qū)大多當(dāng)年都是100-180平，定位中產(chǎn)，在如今的上海市區(qū)也是接近絕版的存在。

如果從這個(gè)角度來看，這樣的房子理應(yīng)很稀缺——

但是事實(shí)上，上海樓市的這種絕版產(chǎn)品，其實(shí)房?jī)r(jià)也跌的很厲害。

像國(guó)際麗都城的低區(qū)曾經(jīng)成交單價(jià)超16萬，近期甚至出現(xiàn)了10萬的成交價(jià)。

比如黃浦的馬當(dāng)路三兄弟中的匯龍新城，也是房?jī)r(jià)大幅度回落的代表。

高位時(shí)，匯龍新城成交價(jià)也是高到16w；

如今也是回落到了10-11萬的檔次。

回顧到幾年前，在2020年的上漲行情中這類絕版社區(qū)一度是領(lǐng)漲樓市上漲的標(biāo)桿，如今卻貌似被拋棄了。

這些絕版的房子，未來真的會(huì)持續(xù)下滑，難以翻身嗎？

所謂的絕版地段+絕版房子，開頭我已經(jīng)給過解釋。

防止這么說有點(diǎn)繞口，我換一個(gè)更加接地氣的說法：

就是那些你一聽到這個(gè)地段，就覺得應(yīng)該建豪宅的地方就可以視為絕版地段。

而這些非豪宅的社區(qū)，以后也不會(huì)再建設(shè)了，達(dá)成了某種意義上的絕版。

比如梧桐區(qū)里面的地段，無論是哪條路：

淮海路、高安路、衡山路、湖南路、巨鹿路……

如果這地方今天有機(jī)會(huì)建房子，他百分之一百都得建頂級(jí)豪宅。

比如南京西路邊上，如果今天出現(xiàn)了一個(gè)新房，百分之百就是靜安新一代第一豪宅。

比如馬當(dāng)路、新天地，如今只要有一塊住宅地塊能出來，他就得規(guī)劃成豪宅。

從另一個(gè)角度來說，好地段一直是稀缺資源，頂級(jí)地段都可以說是“絕版”的。

因?yàn)樵诔鞘邪l(fā)展的構(gòu)成中，好地段的誕生十分困難，一個(gè)新的好地段誕生之前一定是有大時(shí)代背景：

大量的外來人口導(dǎo)入，推著城市往前發(fā)展，誕生大量新地段；

人口達(dá)到階段性的頂峰，這時(shí)候不同階層的人逐漸分流居住，進(jìn)而演變出好地段和差地段。

100年前特殊時(shí)代人口大規(guī)模來上海之后開始產(chǎn)生了富人住的梧桐區(qū)；

建國(guó)之后開始發(fā)展的就是全國(guó)工人到上海開發(fā)的工人新村，但是并非好地段；

這個(gè)過程中異軍突起的大概只有天平路街道以及外溢的泛徐家匯地區(qū)，在特殊歷史時(shí)期在一代人心中成為了好地段；

90年代起城市化建設(shè)初期，優(yōu)先發(fā)展的也是之前那代人心里，地段階級(jí)固化留下的各種好地段，或者說上只角。

直到90年代中后期一直到2010年前后這批新上海人導(dǎo)入，上海才誕生了今天這些新的好地段——

不過大多都是中產(chǎn)社區(qū)，除了濱江地帶的豪宅區(qū)是后來者，大部分富人區(qū)還是百年前留下的好地段，無非是這些地方在90年代那輪大開發(fā)時(shí)這些地方也是率先崛起。

比如淮海路、南京西路，這些地方90年代大開發(fā)就是市區(qū)CBD的選址地，即便是現(xiàn)在依然是頂流。

綜合考慮時(shí)代背景、發(fā)展歷史、產(chǎn)業(yè)背景，這些地方的誕生都是不可復(fù)制的：

以我們強(qiáng)大的基礎(chǔ)建設(shè)能力，復(fù)刻一條南京西路可能只要三年時(shí)間，誕生卻再也誕生不了一個(gè)像南京西路深受認(rèn)可、且產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁的上海第一商圈。

站在今天看未來，上海未來十幾年大概就是維持2500萬人，人口短期暴漲很難；

上海到如今城市發(fā)展規(guī)律上也依然是以黃浦為市中心，沒有像杭州一樣搞個(gè)錢江新城，很難對(duì)傳統(tǒng)好地段產(chǎn)生顛覆性的影響。

這就意味著新的頂級(jí)商圈、頂級(jí)地段的誕生概率很小，最多是定向引進(jìn)富人，額外多幾個(gè)富人區(qū)，多賣點(diǎn)豪宅。

從這個(gè)維度看，上海這些絕版地段的好房子，即便是未來也是絕版的存在——

因?yàn)樾陆ǖ暮勒瑓^(qū)里，也不太會(huì)規(guī)劃這種小面積的普通改善住宅。

房子不會(huì)賣，價(jià)格不好談

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明確了這種絕版地段的稀缺性，自然也就知道了2020年那波行情里，

為什么像南京西路、新天地、馬當(dāng)路、或者梧桐區(qū)、甚至新晉豪宅區(qū)董家渡里面的這些中產(chǎn)房子，在2020年那波行情里，都是漲的最猛的一批：

上有頂級(jí)豪宅暴漲帶飛，下有中環(huán)中產(chǎn)社區(qū)拖住底部，哪有價(jià)格不漲的道理？

不過說到這里，你可能會(huì)問，開篇不是說這種房子現(xiàn)在跌慘了嗎？咋還稀缺起來了？

其實(shí)原因不復(fù)雜，本質(zhì)還是個(gè)供需關(guān)系和價(jià)格錨點(diǎn)的問題。

之前2020年那時(shí)候，這些房子稀缺的更明顯：

市中心這個(gè)預(yù)算段要么買這些老社區(qū)，要么去中環(huán)買次新房。

但是2020年之后，上海市區(qū)1000萬以上這個(gè)區(qū)間，開始了大規(guī)模供應(yīng)。

虹、閘、楊部分限售二手房

一開始1000多萬的社區(qū)大規(guī)模供應(yīng)的時(shí)候，其實(shí)對(duì)這些房子的沖擊還不大：

因?yàn)檫@些老牌改善社區(qū)一般面積都比較大，和99平的鴿子籠吸引的不是一批客戶；

這些社區(qū)的價(jià)格錨點(diǎn)也是同地段的頂級(jí)豪宅，豪宅的價(jià)格那會(huì)一直十分堅(jiān)挺，對(duì)這些社區(qū)的影響并不大。

真正的變化就是去年，新房豪宅大量供應(yīng)。

一方面，二手豪宅價(jià)格開始暴跌，連帶著這些社區(qū)房?jī)r(jià)開始大規(guī)?；芈洌?/p>

另一方面，首付比例下降，很多本身買2000萬總價(jià)的購房者都去沖新房豪宅了，購買力被嚴(yán)重分流。

因此從去年，這些市中心的老商品房們，房?jī)r(jià)才開始大幅度下滑。

如果問這些房子能不能買，我的答案一定是可以，而且保值增值屬性并不會(huì)差。

這么說的原因其實(shí)也不復(fù)雜。

開篇我就說過，好地段、富人區(qū)地段很難在今天這個(gè)人口增量有限的時(shí)代大規(guī)模出現(xiàn)。

即便是如今通過舊改誕生的這些新富人區(qū)，也基本不會(huì)規(guī)劃這種定位改善而非豪宅的產(chǎn)品，即便有些小面積單價(jià)也是20萬左右的檔次，產(chǎn)品屬性也屬于小豪宅而非中產(chǎn)。

因此這些豪宅地段的絕版中產(chǎn)社區(qū)，其稀缺性根基還在，絕版依然是絕版。

而且其地段的擁簇足夠多足夠大，房子的接盤群體依然雄厚；

未來豪宅價(jià)格繼續(xù)走高，也依然會(huì)給這種社區(qū)直接抬轎子，保值增值的基礎(chǔ)很好。

如今這些房子價(jià)格跌了一些，反而可以說是到了相對(duì)的價(jià)格低估周期，完全可以合適價(jià)格買入。

但是，需要注意的是：

這類房子在未來，幾乎再也不會(huì)像2020年那波行情里成為領(lǐng)漲的社區(qū)，強(qiáng)在保值性而非爆發(fā)性：

絕版地段的優(yōu)勢(shì)一定可以持續(xù)保持，這是頂級(jí)地段的不可替代性帶來的底氣，也是絕版產(chǎn)品足夠稀少帶來的稀缺性（社區(qū)數(shù)量不多）；

但是這些房子其配套的優(yōu)勢(shì)在隨著上海的城市建設(shè)減弱；

而且房齡的確是太老了，老化的問題日趨嚴(yán)重。

雖然曾經(jīng)的產(chǎn)品定位很高，配置不錯(cuò)，但是如今相比于次新房們的確是優(yōu)勢(shì)大幅度縮小。

雖然如今建設(shè)的這些新房，可能地段一般，但是畢竟房齡新；

但是這兩年大趨勢(shì)是剛需住宅中產(chǎn)化、中產(chǎn)社區(qū)豪宅化，外立面石材、鋁板，社區(qū)搞精裝地庫、會(huì)所；

產(chǎn)品上也搞了轉(zhuǎn)角飄窗、提高了層高，甚至是最近放風(fēng)的四代住宅甚至搞出來了三陽臺(tái)。

圖源網(wǎng)絡(luò)，轉(zhuǎn)角飄窗

這直接讓這些新房，看起來和黃浦靜安徐匯市中心的老牌標(biāo)桿社區(qū)們出現(xiàn)了“代際差”。

而且，曾經(jīng)因?yàn)?0/90限制造成的新房鴿子籠現(xiàn)象，如今已經(jīng)在新規(guī)下開始逐漸放大，新房的戶型配置也開始適合改善了起來。

雖然從我們專業(yè)視角看，這些房子其實(shí)和2005那批房子沒有本質(zhì)上的代差；

但是隨著新房對(duì)市場(chǎng)的教育、伴隨著新房的大量供應(yīng)，公眾對(duì)住宅的審美要求變高，老牌社區(qū)的缺陷在被放大：

雖然地段好，但是社區(qū)斑駁的外立面、長(zhǎng)滿水草的人工湖、梅雨天十分潮濕的地庫、下班晚就沒有了的停車位。

我花了十四五萬買的房子居住體驗(yàn)，和新房的居住體驗(yàn)的確有差距。

而隨著上海進(jìn)入中城時(shí)代，大中環(huán)上眾多板塊在基礎(chǔ)配套層面（商業(yè)、教育、醫(yī)療）也會(huì)逐漸補(bǔ)齊，這個(gè)過程也會(huì)逐漸縮小和絕版地段的配套差距。

可能我不是頂級(jí)地段，但是中產(chǎn)地段也足以滿足我的日常生活需求。

這種情況下，這些老牌社區(qū)的優(yōu)勢(shì)其實(shí)是在被稀釋的，競(jìng)爭(zhēng)者越來越多。

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關(guān)于房齡老化的問題，我其實(shí)之前就寫過一篇文章聊過上海市區(qū)的老商品房，未來會(huì)被市場(chǎng)拋棄嗎？

老社區(qū)在任何國(guó)家都存在，只是我國(guó)目前還是增量開發(fā)時(shí)代，建筑更新還沒有全部展開。

但是未來這么多高層社區(qū)全部拆除顯然是不現(xiàn)實(shí)的，上海樓市的二手房肯定也會(huì)走向翻新之路。

如果進(jìn)入翻新時(shí)代，這批市區(qū)絕版地段的好房子優(yōu)勢(shì)就明顯了：

1、地段足夠好，且小區(qū)業(yè)主足夠有錢，具備搞翻新的一梯隊(duì)條件。

2、這些產(chǎn)品定位當(dāng)年就很高，有好的園林，好的大堂，好的戶型結(jié)構(gòu)，一翻新依然很牛。

舉個(gè)例子，像隔壁的杭州，外立面翻新已經(jīng)有了成熟體系，交付15年的小區(qū)也從涂料變鋁板。

大堂翻新，上海其實(shí)也已經(jīng)發(fā)生過了，聯(lián)洋就有，感興趣的朋友可以去了解了解。

真正比較麻煩的其實(shí)反而是車位問題，地庫不能重新挖，人車不分流就是不分流，這個(gè)對(duì)于老牌社區(qū)來說是硬傷。

綜合考慮未來翻新的可能、未來幾年樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、長(zhǎng)期的價(jià)值走勢(shì)，對(duì)于這類房子如何選，我大概說一下思路：

第一是買小不買大。

在上海的“門檻型豪宅”們，突然賣瘋了我提到了市區(qū)還會(huì)供應(yīng)一批非頂豪地塊，總價(jià)預(yù)計(jì)也就是2000多萬到三千萬的檔次，直接補(bǔ)齊中產(chǎn)到豪宅區(qū)之間那一檔需求。

以前，高級(jí)中產(chǎn)沒得選，只能買入這種絕版地段的大戶型。

未來這種選擇變多了，再往上加些預(yù)算都?jí)虻玫胶勒鐓^(qū)了，這種情況下盡量就別再碰這些老牌中產(chǎn)社區(qū)的大戶型了，風(fēng)險(xiǎn)很大。

實(shí)際看成交數(shù)據(jù)，即便在今天這波改善浪潮下，這些絕版社區(qū)的超大戶型價(jià)格也已經(jīng)更便宜了；

反而是2000萬以內(nèi)、160平以內(nèi)的大三房、大兩房，價(jià)格表現(xiàn)更堅(jiān)挺。

第二是產(chǎn)品買高端不買低端。

當(dāng)年定位高的社區(qū)，當(dāng)下和新房的差距才更小，未來翻新之后翻身的概率才更大。

買好地段的垃圾，翻新了也不會(huì)好到哪里去，這是骨架和結(jié)構(gòu)決定的。

第三是戶型一定要買最方正的。

現(xiàn)在新房戶型大多都是飛機(jī)戶型南北通透，但是這些老社區(qū)里面有很多奇怪的戶型，都不建議碰，完全跟不上今天這個(gè)時(shí)代了。

比如下面這套之前說了很多次的案例，奇怪的大兩房本質(zhì)就是錯(cuò)配產(chǎn)品，長(zhǎng)期不保值。

篇幅有限，關(guān)于上海樓市后市的走向變化，歡迎聯(lián)系我們聊聊，也可線下沙龍一起交流討論未來幾年行情的變化。