記者丨吳抒穎

編輯丨包芳鳴

盡管房地產(chǎn)市場整體仍處于調(diào)整階段，但2025年高端住宅市場已走出獨立行情。

今年以來，北上廣深四座一線城市均有現(xiàn)象級高端住宅項目：今年前11個月，上海壹號院銷售額錄得221.91億元，上海嘉里金陵華庭銷售額也達到216.46億元。廣州保利玥璽灣今年11月開盤單日銷售額突破106億元；隨后開盤的"深圳灣澐璽"單日銷售額達130億元，刷新今年全國單盤銷售紀錄。北京和樾望雲(yún)今年前11個月銷售額也錄得91.53億元。

全國高端住宅熱銷的背景是，近兩年以來，土地市場供應向核心區(qū)域傾斜，“好地”不斷推高了供應量；與此同時，作為資產(chǎn)配置的渠道之一，高端住宅的金融屬性更強，購房者購買高端住宅的邏輯并非只滿足于自住，這也助推高端住宅的成交保持紅火。

在高端住宅供應持續(xù)增加的背景下，2026年高端住宅市場的走勢受到廣泛關注。市場普遍認為，高端住宅由于產(chǎn)品力、服務力均較強，作為置換鏈條的關鍵一環(huán)，仍能夠吸引購房者入局；但由于供應量走高，隨著更多高端住宅進入二手房市場，預計成交面也將有理性回歸的過程，這或許將是2026年高端住宅市場的主基調(diào)。

資料圖

上海2000萬住宅1年爆賣近1400億，領跑一線城市

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，全國新建商品房銷售額為7.51萬億元，同比下降11.1%。雖然整體成交規(guī)?？s減，但高端住宅仍然保持一定的交易規(guī)模。

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來，截至12月16日，上海總價2000萬元以上住宅成交3402套，成交金額1392億元；北京總價2000萬元以上住宅成交1358套，成交金額405億元；廣州總價2000萬元以上住宅成交858套，成交金額285億元；深圳總價2000萬元以上住宅成交699套，成交金額250億元。

這其中，尤以上海高端住宅市場最為火熱。今年以來，截至2025年12月15日，上海總價4000萬元以上的高端住宅成交約1300套，金額突破800億元；若以3000萬元為統(tǒng)計口徑，成交套數(shù)約1900套，總金額超過1000億元。

誰在購入高端住宅？上海64套房源1日售罄，賣出40億

以上海融創(chuàng)壹號院為例，今年5月，融創(chuàng)壹號院三批次開盤，64套房源（主力戶型300—350平方米，總價4347萬元—2.49億元）當日售罄，銷售額達40.25億元。這是繼去年8月首次開盤、今年1月二批次開盤后，這一項目的第三次熱銷。

根據(jù)其時市場的信息來看，融創(chuàng)壹號院的買家包括實業(yè)企業(yè)家、影視明星及外籍人士，上海本地買家占比約28.6%，江浙地區(qū)買家合計占比30%。

廣州保利玥璽灣的買家畫像中，則是互聯(lián)網(wǎng)游戲科技公司董事長、獨角獸企業(yè)創(chuàng)始人等。保利發(fā)展方面也曾透露，有家族客戶一次性認購6套，單筆金額高達5億元。

對于高端住宅熱銷的原因，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶對21世紀經(jīng)濟報道記者分析稱，當前房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構正逐步從“剛需主導”轉(zhuǎn)向“改善主導”。高凈值客群購買力強勁，購房決策更聚焦于房產(chǎn)保值屬性與改善功能，因此在市場調(diào)整期更傾向于購置核心地段的稀缺高端住宅作為“壓艙石”資產(chǎn)。

曹晶晶強調(diào)，政策層面也積極引導住宅開發(fā)向低密度、舒適方向轉(zhuǎn)型，在此背景下，新入市項目普遍采用更低密度、更高綠化率的規(guī)劃設計，在居住體驗上較周邊存量住宅更具優(yōu)勢。因此，新入市的高端改善項目在得房率、智能化配置、物業(yè)服務品質(zhì)等方面均實現(xiàn)明顯提升，滿足改善群體對居住品質(zhì)的核心訴求，進而推動豪宅盤加速去化。

行情能否持續(xù)

高端住宅成交引領行情，市場關注的焦點在于，這種趨勢能否持續(xù)傳導。

一個客觀事實是，今年以來，各地土地市場成交更加向核心區(qū)域集中，這或?qū)⒗^續(xù)帶動高端住宅的供應增長。

以上海為例，今年10月20日，徐匯濱江一宗地塊出讓，中海地產(chǎn)以總價44.65億元競得，溢價率為10%，成交樓面價為14.85萬元/平方米。這一價格，刷新了徐匯濱江板塊樓板價紀錄，也成為上海公開土拍市場樓面價第二高地塊，僅次于2025年徐匯天平路地塊的20萬元/平方米。

今年7月14日，深圳出讓一宗位于前海深港合作區(qū)核心桂灣片區(qū)的宅地，吸引12家房企的激烈角逐。最終，這宗地塊由招商蛇口旗下公司以21.55億元的總價競得，成交樓面價高達8.42萬元/平方米。這一價格突破了深圳宅地樓面價8萬元的歷史關口，成為全市單價新高地。

高價地的持續(xù)涌現(xiàn)，最終將帶來高端住宅的供應放量。曹晶晶表示，近年來，核心城市持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊供給力度，推出了不少位于城市核心區(qū)、配套成熟、低容積率（容積率≤1.5）的地塊，同時多地在規(guī)劃條件優(yōu)化上給予更大彈性，并繼續(xù)推進土地“調(diào)規(guī)”，進一步為高品質(zhì)住宅建設提供了有利空間。

但如果高端住宅供應量保持在高位，未來市場能否消化這部分庫存，房企的態(tài)度則相對保守。一位華南全國性房企的投資部人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，在當前資產(chǎn)較為稀缺的背景下，高端住宅仍然保持了一定的成交活躍度，價格也相對穩(wěn)定，因此有部分人仍然認為這是比較好的投資標的。

上述投資部人士進一步表示：“從我們監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，近兩個月一線城市二手次新高端住宅的成交量與成交價格均呈現(xiàn)理性回調(diào)趨勢。當前市場走勢表明，明年高端住宅成交量有望延續(xù)活躍態(tài)勢，但對于其價格與價值的后續(xù)演變，仍需保持審慎關注?！?/p>

曹晶晶也提醒，短期看，這些優(yōu)質(zhì)新房項目契合改善性需求，市場認可度仍較高，對新房市場將形成重要支撐。但也需注意，新房產(chǎn)品品質(zhì)提升也將拉大與老項目的“產(chǎn)品代際差”，導致部分項目去化壓力加大。

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編輯丨江佩佩

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