出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

土地市場深度回調(diào)的2025年，杭州走出了獨(dú)樹一幟的行情。12月23日，隨著富陽區(qū)銀湖板塊一宗涉宅用地以2.92億元成交，杭州十區(qū)全年涉宅用地成交落定——92宗地塊、1420.8億元成交總額，不僅較2024年分別增長27.8%和21.5%，更在一線城市整體承壓的背景下，成交規(guī)模與北上并列，成為全國土地市場的"明星城市"。而在這場土市盛宴中，濱江集團(tuán)以超470億元拿地金額、23宗拿地及合作項(xiàng)目，坐穩(wěn)杭州土拍"榜一大哥"，浙系房企的頭部力量盡顯。

杭州土地市場的熱度，幾乎全部集中在上半年。數(shù)據(jù)顯示，全年超八成的成交金額（1160.14億元）在上半年完成，半年賣地收入已接近2024年全年水平。這一階段的杭州土拍，呈現(xiàn)出高頻成交、高溢價(jià)率與價(jià)格紀(jì)錄密集刷新的"三高"特征。68宗成交地塊中，20宗溢價(jià)率超50%，建發(fā)房產(chǎn)競得的蔣村文新單元項(xiàng)目更是以115.39%的溢價(jià)率，成為年度"地王級(jí)"案例。錢江世紀(jì)城、蕭山新區(qū)、城東新城等近20個(gè)板塊，在短時(shí)間內(nèi)連續(xù)刷新樓面價(jià)紀(jì)錄，一季度更是上演了樓面價(jià)上限"三連跳"。

1月24日，濱江集團(tuán)以6.48萬元/平方米的樓面價(jià)拿下湖墅單元民生藥廠地塊，將杭州樓面價(jià)推至新高度；僅兩個(gè)月后，濱江再出手，以52.03億元拿下濱江區(qū)西興單元地塊，樓面價(jià)升至7.74萬元/平方米；三天后的3月28日，建發(fā)房產(chǎn)經(jīng)過102輪競價(jià)，以34.35億元摘得蔣村文新單元地塊，8.80萬元/平方米的樓面價(jià)再度刷新紀(jì)錄。進(jìn)入二季度，越秀、綠城、保利等房企相繼在運(yùn)河新城、蕭山市北、世紀(jì)城核心等板塊高溢價(jià)拿地，進(jìn)一步鞏固了杭州土地市場的高位運(yùn)行態(tài)勢。值得注意的是，上半年的杭州土拍呈現(xiàn)多類型房企同臺(tái)競技的格局，濱江、興耀等民企拿地?cái)?shù)量占比過半，展現(xiàn)出民營房企在杭州市場的強(qiáng)勁活力。

與土地市場熱度相呼應(yīng)的，是杭州千萬級(jí)豪宅市場的爆發(fā)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2025年11月，杭州市區(qū)總價(jià)超1000萬元房源成交2868套，成交金額442.9億元，同比增長38.4%，套均總價(jià)約1544萬元。奧體博覽城、江灣新城、安琪兒/城東新城三大板塊合計(jì)貢獻(xiàn)近180億元，占高端住宅成交總額的近一半，成為資金最集中的區(qū)域。而白馬湖、湘湖等擁有稀缺自然資源的板塊，也憑借景觀優(yōu)勢獲得穩(wěn)定支撐，顯示出改善型購買力對(duì)低密居住環(huán)境的持續(xù)偏好。

作為高端市場的"標(biāo)桿項(xiàng)目"，濱江集團(tuán)打造的奧映鳴翠府以62.3億元成交金額位居榜首。這個(gè)奧體板塊首個(gè)不限價(jià)住宅項(xiàng)目，首開備案均價(jià)達(dá)86978元/平方米，較此前板塊新房限價(jià)大幅上漲，部分房源備案價(jià)突破10萬元/平方米。在其帶動(dòng)下，杭州高端住宅成交均價(jià)同比上漲24.0%，達(dá)到62848元/平方米，上城區(qū)復(fù)興板塊的御園更是以18.6萬元/平方米的均價(jià)，成為城市核心稀缺資產(chǎn)的代表。

中指研究院分析指出，高端市場的快速放量，得益于新房限價(jià)全面取消與高凈值人群擴(kuò)容的雙重推動(dòng)。限價(jià)取消為開發(fā)商打造高品質(zhì)產(chǎn)品提供了充足利潤空間，而杭州數(shù)字經(jīng)濟(jì)和科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，持續(xù)孕育新的高凈值人群，疊加"賣舊換新"的置換需求，共同構(gòu)成了高端住宅市場的基本盤。

不過，市場隱憂已現(xiàn)。進(jìn)入下半年，杭州土地市場明顯降溫，24宗成交地塊的金額僅占全年不足兩成，高溢價(jià)成交顯著減少，四季度過半地塊以底價(jià)成交。高端住宅市場同樣出現(xiàn)去化放緩跡象，克而瑞報(bào)告顯示，11月杭州5萬元/平方米以上的高端項(xiàng)目已出現(xiàn)"流搖"情況。未來，隨著17個(gè)總價(jià)1500萬-5000萬元以上的高端項(xiàng)目陸續(xù)入市，杭州高端市場將迎來供應(yīng)放量的考驗(yàn)。而以濱江為代表的房企，在470億拿地的大手筆之后，如何在市場分化中實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利，將成為接下來的核心課題。