我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

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粉絲

提問

前兩年我們打算換大房子的，一度欲望很強(qiáng)烈，都賣掉了1套房子，然后搬到了城里老房子過渡，但是現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)好像老房子也挺適合自住的哈？預(yù)算也從600萬慢慢的降到了400萬，300萬，現(xiàn)在300萬的房子也不想買了，不知道是啥心理。

房段子解答

我之前也有一組粉絲，打算500萬買新房的，后來預(yù)算一降再降，來到了300萬， 這種情況還挺普遍并非個(gè)例，我想主要還是剔除買房投資的心理因素后，大家的物欲并不是很高，就想現(xiàn)在的餐飲消費(fèi)，都很疲軟，不吃那么幾頓大餐，也沒什么大不了？ 其實(shí)大多數(shù)人的物欲都比較低。

小房子能不能??？當(dāng)然能住，甚至是剛子樓、老破小，只要熱愛生活，照樣充滿生機(jī)。

行情好的時(shí)候，都在說置換大房子，改善盤。行情差的時(shí)候，當(dāng)買房變成消費(fèi)和風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，繼續(xù)蝸居小房子也不見得各種抱怨了。

所以人的物欲其實(shí)是很低的，或者說對(duì)居住品質(zhì)的下限是比較低的。

在這個(gè)角度來看，到底是買遠(yuǎn)通勤的大房子，還是買近通勤的小房子。我個(gè)人建議是買后者，前提是在低物欲的基礎(chǔ)上，確實(shí)能滿足家庭所需。

大房子的闊氣很快會(huì)讓人審美疲勞，小房子的通勤是實(shí)打?qū)嵉男腋！?/p>

每天往返多花半小時(shí)和少花半小時(shí)，是質(zhì)的區(qū)別，是長期的影響。

消費(fèi)主義祛魅，時(shí)間價(jià)值覺醒，空間效能革命，成都一些近產(chǎn)業(yè)、近核心區(qū)的剛需剛改盤，最終會(huì)價(jià)值糾偏。

粉絲提問

段哥，最近已賣出LY房子（178 萬且自出增值稅），需求為自住兼孩子上學(xué)（孩子 1 歲 7 個(gè)月），希望購置套三雙衛(wèi)改善房，要求小學(xué)和初中學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)，夫妻工作地點(diǎn)分別在高新地鐵站和西部智谷；購房預(yù)算二手控制在 250 萬以內(nèi)，越低越好，最好 200 萬以內(nèi)；房子需采光好、安靜，對(duì)聲音敏感，期望房產(chǎn)具備保值性，板塊能級(jí)高且發(fā)展確定；已看過站南板塊多個(gè)小區(qū)，天府長城圖南多 101 平套三雙衛(wèi)基本滿足需求，南城都匯匯翠園一期超預(yù)算且人車不分流，匯朗園 89 平小套三雙衛(wèi)不適合自住，東苑等多個(gè)小區(qū)因小區(qū)老舊、噪音大、環(huán)境差等原因被 pass，天府名居等小區(qū)因聽說環(huán)境差未去實(shí)地查看 。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

首先恭喜賣掉LY的房子，我們的目的不是在這套房上大賺一筆，而是趁著時(shí)機(jī)，另尋更穩(wěn)健的兼顧自住、讀書以及保值流通的產(chǎn)品。

另外還有一套HQC的，限售時(shí)間長，基本沒法動(dòng)，就不做討論了。

現(xiàn)在的問題是怎么買，整體思路還是偏向于250萬內(nèi)買南門套三雙衛(wèi)+讀書的做法。

西門學(xué)區(qū)零散分布，250萬的話，只能上個(gè)中等能級(jí)的，比如青五（少量房源）、蔡橋（學(xué)區(qū)中等，還在發(fā)育中），武侯新城（剛需盤）。東門也是大致如此，比如東湖（剛需盤，小套三單衛(wèi)）；三圣鄉(xiāng)（剛需，小套三）。

最主要的還是東門西門兼顧到你們通勤有點(diǎn)偏頗或者說你們對(duì)南門的認(rèn)可度的確更高。

這次買的重心放在南門是正確的，但是核心點(diǎn)還是對(duì)學(xué)區(qū)的把控（到底是頂級(jí)，還是中等偏上？）

其實(shí)你已經(jīng)看過很多二手小區(qū)了，高九、大源這些學(xué)區(qū)基本都毋庸置疑，核心還是下沉到房子本身來看。

1、現(xiàn)在二手行情有所好轉(zhuǎn)，春江水暖鴨先知，部分核心板塊的房東已經(jīng)提前預(yù)判并開始漲價(jià)（或者說更難砍價(jià)了），所以要么看命運(yùn)撿漏，要么趁著板塊還沒反應(yīng)就及早下手，要么就純粹躺平等過半年再看樓市大趨勢(shì)冷靜下來后再買。

2、買房有幾個(gè)硬性條件是需要把控的，一是不能看極致的小套三，包括小套三單衛(wèi)，二是需要安靜的環(huán)境，三是樓盤房源的基本面需要把控，這里的基本面是指整體的房齡品質(zhì)，也看樓層采光視野裝修等，最后則是盡量在預(yù)算范圍內(nèi)尋找最性價(jià)比的買法。

3、偏重學(xué)區(qū)的話，大源、高九都沒啥問題，偏重性價(jià)比，能夠接受中等學(xué)區(qū)，能夠耐心等待教育的成長（畢竟孩子還很?。?，那么新川這邊也未嘗不可。

基于此，我們簡單分析下前面你羅列的樓盤房源。

1、龍湖九里晴川其實(shí)選的不錯(cuò)，龍湖品牌加小區(qū)本身的品質(zhì)還是很好的，地段也不錯(cuò)(人氣地鐵商業(yè)產(chǎn)業(yè)），113平的套三雙衛(wèi)，單價(jià)2.2左右，算了下是近幾年的歷史低點(diǎn)，南門又來反應(yīng)比較快，但是這個(gè)盤還心有余悸，如果能***內(nèi)快速拿下一套優(yōu)質(zhì)房源的話，未嘗不可。當(dāng)然學(xué)區(qū)你應(yīng)該也是清楚的，新川B，旁邊可能要引入上海師大的附屬中小學(xué)，所以也是未來可期。是那種不停留在PPT上的成熟買法。唯二的槽點(diǎn)一是需要耐心尋找真正的優(yōu)質(zhì)房源（樓層朝向視野噪音問題裝修好壞），二是要接受學(xué)區(qū)還在成長中的現(xiàn)實(shí)問題。

2、天府長城系列其實(shí)沒啥好說的了，價(jià)格非常固化，要么便宜但是很老氣，未來發(fā)展起來難度大，真的一套永流傳。要么品質(zhì)好保養(yǎng)好，但是單價(jià)不低比較貴。整體來看，如今市面上討論天府長城的話題都不多了，我倒是不擔(dān)心買不到一個(gè)套三雙衛(wèi)或者學(xué)區(qū)的問題，而是擔(dān)心往后它整體的保值性流通性的尷尬。

3、南城都匯也很具體，1-4期比較老化，而且人車不分流，然后五期的話，比較剛需89平的小套三，目前報(bào)價(jià)**萬左右，單價(jià)稍高而且有點(diǎn)過于蝸居了。我有另外一個(gè)粉絲也是剛賣掉麓山，然后打算**萬左右買南城都匯，但是房東開始比較傲嬌了，也是左右為難。

4、東苑就是弱化版的天府長城。

5、站南的中海翠屏灣、人居盛和林語南區(qū)、城市春天，價(jià)格還算可以接受，就是臨近三環(huán)的噪音問題，在你們抗性之中。

6、朗基天香也屬于大源，你覺得空間尺寸和噪音是可以接受的話，其實(shí)就是壓價(jià)的問題，能壓到250萬以內(nèi)的話還可以，不然的確是高了，2.7萬的價(jià)格已經(jīng)是有所漲幅了。從成交歷史來看，應(yīng)該壓在**萬左右。

回過頭來再看的話，可能新川的龍湖暫時(shí)還有性價(jià)比，可以重點(diǎn)考慮下，周邊的融創(chuàng)香璟臺(tái)(組團(tuán)多，距離地鐵稍遠(yuǎn)，先看小區(qū)品質(zhì)和維護(hù)，再看優(yōu)質(zhì)房源）、宸光和悅（地鐵盤，次新盤，也可以兼顧一起看看）、中德英倫世邦K區(qū)（中德大盤，剛需，但是贈(zèng)送大，也可合并考慮，總價(jià)能往下談到***+）。

至于說新房，不好搞了，新川的新房，現(xiàn)在基本上還是要300+，而且還偏，其余往天新或者雙流的新房，你也會(huì)覺得如同嚼蠟，沒有實(shí)際意義的。

粉絲提問

我預(yù)算300-400（總價(jià)），純投資（抗通脹），本來想買老房子好地段，后來發(fā)現(xiàn)成都人新房癌嚴(yán)重，所以現(xiàn)在結(jié)合樓齡考慮。之前已經(jīng)看過站南、大源、三圣鄉(xiāng)、東湖四個(gè)片區(qū)?？紤]兩個(gè)方案：一套站南套四（不好找，需要等房源機(jī)會(huì)），或者買兩套200左右的，之前看大源鳳凰城一期、有相對(duì)撿漏的機(jī)會(huì)，但是對(duì)房齡和大源不確定，所以放棄了。另外，南城都匯基本都去踩過了，我也是看你這篇文章被引流過來的。問題1：買套幾？ 問題2:買哪里？（核心、核心邊緣、次優(yōu)熱點(diǎn)） 問題3:房齡（新房、次新、10年左右、好地段20年步梯）

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

其實(shí)你是很典型的純tz，看過很多樓盤，總感覺越看越亂，越看越煩躁？

我作為旁觀者清來看，這個(gè)樓市已經(jīng)不是混沌的狀態(tài)，不是普漲的隨便沖，而是出現(xiàn)了分化的沉淀的過程，這個(gè)過程哪些能中流砥柱，哪些尚且有投資價(jià)值？要先嚴(yán)選板塊樓盤和優(yōu)質(zhì)房源（包括戶型樓層視野采光噪音裝修等），其次才是選擇合適的買入時(shí)機(jī)買入價(jià)格，這樣既能讓房子永葆青春，又可以有適當(dāng)?shù)暮侠淼馁I入成本，對(duì)應(yīng)的結(jié)果也更加清晰——抵抗通脹。

反而不是亂買瑕疵房，唯便宜論（便宜不一定是好事，更多的有可能是坑）。

其實(shí)你說的站南大源三圣鄉(xiāng)東湖這些片區(qū)，板塊還是挺好的，各自都有一些優(yōu)質(zhì)樓盤，是中流砥柱，但也不排除有些已經(jīng)老化，或者房價(jià)虛高的，這種再買入作為投資，就得不償失了。

1、買套幾？一般建議買大套三（套三雙衛(wèi)，95平以上）或者小套四（套四雙衛(wèi)，120平）。

2、買哪里？好些樓盤地段是你已經(jīng)發(fā)掘過的了，我們下面慢慢點(diǎn)評(píng)。

3、房齡？（新房的房齡當(dāng)然好，但是買入的成本要控制好，另外地段的可塑性要強(qiáng)，而不是長期停留在PPT，不然后面還要破發(fā)；次新房的話，也不錯(cuò)，最好的5年內(nèi)，最差也要10年內(nèi)，超過10年的，成都喜新厭舊或者說新房癌嚴(yán)重的話，直接在篩選勾選到時(shí)候就pass了，這樣未來流通性起不來，房價(jià)只能下降。除非是非常核心優(yōu)質(zhì)的地段產(chǎn)品，但這種的話，我看也超預(yù)算了。）

接著聊你看的一些樓盤，因?yàn)檫€需要涉及到你后期的線下逐一看房比選。

1、南城都匯系列你是看過我文章的，整體還是偏向于剛需（比如五期89平套三雙衛(wèi)）、自?。ū热缢钠诘闹写髴粜停┗蛘咝≠Y的自?。ū热缌诘拇涡路浚?，從投資性來看，一次性用完三四百就不太明智了，我一般建議拆分兩套， 買兩套五期的200萬左右的優(yōu)質(zhì)房源，拿來保值出租倒是沒問題的，不過最近這個(gè)小區(qū)也在提價(jià)，我有好幾個(gè)粉絲最近都在盯這個(gè)盤，但是房價(jià)還在隱隱上漲，不好砍價(jià)，你能在200萬左右拿下相對(duì)優(yōu)質(zhì)房源的話，就是我前面說的優(yōu)質(zhì)地段優(yōu)質(zhì)樓盤的合理時(shí)間價(jià)格。

2、天府長城整個(gè)板塊其實(shí)沒啥好說的了，價(jià)格非常固化，要么便宜但是很老氣，未來發(fā)展起來難度大，真的一套永流傳。要么品質(zhì)好保養(yǎng)好，但是單價(jià)不低比較貴。整體來看，如今市面上討論天府長城的話題都不多了，我倒是不擔(dān)心買不到一個(gè)套三雙衛(wèi)或者學(xué)區(qū)的問題，而是擔(dān)心往后它整體的保值性流通性的尷尬。

3、金融城東的次新套三？中港悅?cè)馗?、新希望錦官府這種嗎？中港偏剛需，地段價(jià)值以后和錦江大道為界，學(xué)區(qū)劃分出來的話，可能還沾不到金融城的光，新希望錦官府單價(jià)總價(jià)則是明顯上來了，存在泡沫虛高的問題。

4、蔡橋400萬內(nèi)的新房可以看看***（沒去過可以先找我，我來安排）。前兩天還有個(gè)粉絲問我怎么買增值性大，對(duì)比了幾個(gè)樓盤，我配圖如下。圖略。

二手房的話，可以看看（太長，略）