文/謝逸楓

6月13日，一份公開意見稿顯示，廣州擬取消限購限價限售并降低貸款首付和利率。實際上，廣州早已取消限購限價限售，不存在所謂的“三限”政策。

意見稿顯示，降低貸款首付和利率。實際上，廣州早已經(jīng)將房貸首套、二套首付比例統(tǒng)一調(diào)整為15%，取消利率下限，但第三套住限貸。

廣州早已經(jīng)不存在住房限購

2024年1月27日的6號文、9月29日的65號文來看，120平以上的住房已經(jīng)取消限購，120平和以下的住房，非戶籍人口和單身人士在限購區(qū)分布限2套、1套。

前提條件是6個月在本市連續(xù)繳納個稅或社保證明。但6號文規(guī)定，租一買一、賣一買一的核減名下住房套數(shù)，只要把名下的房子掛出或賣出，不限購套數(shù)。

簡單的講，政策層面上，廣州存在120平和以下的住房限購，但是操作層面上，政策名存實亡，市場已經(jīng)不存在限購，因為租或賣出名下房產(chǎn)，不限購套數(shù)。

同時，納個稅或或社保證明的前提條件和戶型面積的限制，已經(jīng)在9月30日開始不查、不看了，取消了。只要一次性付款或可以獲得貸款，就可以無限買買買。

廣州早已經(jīng)不存在住房限售限價

廣州在2024年5月28日轉讓或析產(chǎn)時不再審核取得不動產(chǎn)權證時間，5月29日起取消2年限售政策。2023年9月8日，廣州取消限價政策，市場已經(jīng)在執(zhí)行。

盡管沒有正式文件發(fā)布，但從那時起，開發(fā)商需進行價格備案，但官方不再提供指導價，這意味著限價政策實際上已經(jīng)不再執(zhí)行，只是沒有發(fā)官方正式文件。

廣州早已經(jīng)降低房貸首付比例和利率

對于貸款購買住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付比例統(tǒng)一為15%。此項政策自2024年9月30日起執(zhí)行。

取消利率下限和存量房貸利率下降，但銀行未全面執(zhí)行政策。而公積金貸款首套首付比例統(tǒng)一為15%，二套首付比例統(tǒng)一為20%，2024年11月26日起。

同時延長公積金貸款期限、提高公積金貸款額度。2024年8月1日，廣州支持提取住房公積金支付購房首付款。所以，限貸政策調(diào)整到極限，但第三套房禁貸。

廣州早已經(jīng)減低購房稅收

2024年11月22日，廣州取消普通住宅和非普通住宅標準，即“豪宅稅”（契稅3.0%）。非普通住宅，證滿2年住房對外銷售，將免征增值稅。

不滿2年，全額5.3%。普通住宅，證滿2年住房對外銷售，將免征增值稅，不滿2年，全額5.3%。稅收減免政策在2024年12月1日起實施。

家庭唯一住房、第二套不超過140平方米的契稅統(tǒng)一按1%征收，超過140平方米的契稅統(tǒng)一按1.5%、2%征收，第三套或以上3%。

若住房為家庭唯一且持有超過5年，可免征個人所得稅。否則按財產(chǎn)轉讓所得的20%稅率計征。所以，個人所得稅的免征必須滿5年。

土地增值稅預征率下限統(tǒng)一降低0.5%。調(diào)整后，東部地區(qū)為1.5％，中部和東北地區(qū)為1％，西部地區(qū)為0.5％。

未來廣州樓市哪些政策值得期待

未來廣州樓市政策值得期待，主要是已經(jīng)出臺存在的房地產(chǎn)政策基礎上，進一步放寬和落實，增強政策的效應持續(xù)力和形成合力。

一是貸款首付比例，首套、二套住房，最低首付比例統(tǒng)為15%下降為10%，公積金貸款首套首付比例調(diào)整為10%，二套首付比例調(diào)整為15%。

二是貸款利率下降，包括首套、二套住房貸款的商業(yè)貸款、公積金貸款及存量房貸利率再進一步下降。

三是放開第三套房貸，首付比例25%、取消利率下限。同時，存款低利率和理財收益不穩(wěn)定的情況下，出政策鼓勵廣州高收入和有錢人的存款拿出來買房投資。

四是稅收免減，購買首套住房，不論面積、免征契稅、印花稅，第二套，不論面積，契稅統(tǒng)一為1%，第三套，契稅為1.5%，免印花稅。

五是房企債務重組成功，政府和銀行出手，幫助廣州大型房企在年內(nèi)-2026年債務重組（境內(nèi)外債券）成功，金融債繼續(xù)延期。擴大項目白名單。

六是擴大政策吸虹效應，人才和多孩家庭及農(nóng)民工購房補貼標準提高、加大落戶放開和購房落戶（買房送戶口）力度、擴大到全市范圍，消化1-2萬套。

七是加快租賃住房貸款、專項債、保障性住房再貸款的發(fā)行、審批，支持購買存量商品房作為安置房，擴大用途為保障性住房、共有產(chǎn)權房，消化2-3萬套庫存。

八是加快城中村貨幣化安置、專項借款、專項基金、專項貸款、超長期特別國債、增發(fā)國債的審批、落地，消化2-3萬套庫存。

九是降低商業(yè)地產(chǎn)首套、二套首付比例和利率、延長貸款期限；免減個人/企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)交易的稅費；允許商業(yè)地產(chǎn)調(diào)整規(guī)劃用途、容積率、自持面積。

國家層面的未來有哪些房地產(chǎn)政策值得期待，解除、取消商業(yè)地產(chǎn)銷售對象、分割面積限制、轉讓對象限制、滿2年-3年出售限制（例如廣州已經(jīng)取消）。

允許商業(yè)地產(chǎn)調(diào)整規(guī)劃用途、容積率、自持面積；降低商業(yè)地產(chǎn)首套、二套貸款首付比例（30%、50%）和利率（降80-150個基點）、延長貸款期限5年-10年。

免減個人/企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)交易的契稅、印花稅、增值稅、個稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費/契稅、印花稅、增值稅、個人稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、手續(xù)費。

降準、降息、降存量房貸利率、下降保障住房再貸款和專項債及專項借款利率；國家發(fā)文對保函置換商品房預售款、經(jīng)營性物業(yè)貸的政策放開。

放開第三套住房限貸、首付比例25%和取消利率下限；商業(yè)和公積金貸款首套、二套首付比例下降到10%，公積金貸款二套首付比例下降到15%，利率下降。

稅收免減，購買首套住房，不論面積大小，一律免征契稅、印花稅；第二套、第三套住房，不論面積大小，契稅統(tǒng)一為1%、1.5%，并且免印花稅。

三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制由短中期轉為長期管理制度，可以考慮放松三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制的指標，也可以暫停實施，銀行加大對房地產(chǎn)增量貸款。

銀行擴大房地產(chǎn)貸款規(guī)模（開發(fā)貸、委托貸、個貸）和低息貸款；降低房企IPO上市和債券（境內(nèi)）及非標融資的設置門檻、條件、要求；金融債務再延期。

擴大項目白名單規(guī)模和金額，下調(diào)進入房地產(chǎn)項目白名單的條件和門檻，覆蓋更多的項目，加大保交流的項目力度；降低房地產(chǎn)項目資本金比例。

擴大城市更新專項借款和100萬套貨幣化安置規(guī)模、擴大收儲存量庫存和收回閑置土地（專項債、專項貸）的規(guī)模，國家投入資金為4萬億元-10萬億元。

國家可以通過超長特別國債、特別國債、專項債、專項借款、專項基金、銀行貸款、預算資金、補助資金的方式注入資金，實現(xiàn)4萬億元-10萬億元的資金來源。

六大國有銀行資本金各1萬億元，持有房企債券（境內(nèi)外債券、商票）；類似2008年、2015年的4萬億救市計劃；組建住房銀行，規(guī)模在50萬億元。