上海的房?jī)r(jià)是一本糊涂賬。

新房不完全是市場(chǎng)定價(jià)，二手房都是網(wǎng)簽價(jià)，都有些雞肋。

能大概反映市場(chǎng)情況的還是頭部中介的成交價(jià)。

環(huán)線拿到了該中介近些年所有成交記錄，分區(qū)統(tǒng)計(jì)了一下 ，結(jié)論有些嚇人。

各區(qū)差距實(shí)在太大。

這個(gè)數(shù)據(jù)為什么重要？

看似是房?jī)r(jià)漲幅排名，其實(shí)是資產(chǎn)漲幅排名。

中國居民的主要資產(chǎn)就是房子。

頭部中介在金山、崇明市占率不高，數(shù)據(jù)不是特別精準(zhǔn)。

這兩個(gè)遠(yuǎn)郊大幅跑輸市區(qū)卻是事實(shí)。

意味著兩區(qū)居民的資產(chǎn)大幅縮水。

所以環(huán)二反復(fù)講，2025年可以不買房，但是一定要換房。

房子換到有潛力的區(qū)域，就能跟上時(shí)代紅利，至少保證資產(chǎn)縮水少一些。

其他區(qū)域頭部中介市占率比較穩(wěn)定，數(shù)據(jù)相對(duì)準(zhǔn)確。

按照5年漲幅大致分三檔。

黃浦、青浦、徐匯為第一檔，還算有些漲幅。

長寧、虹口、普陀、靜安、閔行為第二檔，只剩賬面漲幅。

其他區(qū)域，賬面虧損。

總體而言，市區(qū)跑贏了郊區(qū)，符合環(huán)二2020年的判斷：

貴的地方越來越貴，便宜的地方越來越便宜。

2020年4月環(huán)二推文截圖

現(xiàn)在聽起來像廢話一樣，2020年大家可不信，因?yàn)橹吧虾６际瞧諠q。

現(xiàn)在數(shù)據(jù)出來了，大家才普遍認(rèn)同。

當(dāng)然也有例外，楊浦區(qū)算市區(qū)，房?jī)r(jià)也不便宜，竟然下跌了。

跌幅跟奉賢差不多。

其實(shí)跑輸?shù)牟皇菞钇?，而是北上海，虹口、普陀、楊浦不如黃浦、徐匯、長寧。

靜安也被閘北拉低了漲幅。

房子不會(huì)賣，價(jià)格不好談

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北上海的問題環(huán)二講過太多次，房?jī)r(jià)跑輸在預(yù)料內(nèi)。

因?yàn)闅v史包袱重、區(qū)域劣勢(shì)明顯、幾次機(jī)遇沒抓住，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)長期跑輸。

2024年的數(shù)據(jù)不太準(zhǔn)，2023年之前北區(qū)基本都是跑輸?shù)摹?/p>

賺錢少，房?jī)r(jià)憑什么漲。

房?jī)r(jià)炒作也跟區(qū)域開發(fā)有關(guān)，北區(qū)開發(fā)速度也慢。

中央活動(dòng)區(qū)是建成區(qū)代表，北上海很少。

而且僅有的幾個(gè)區(qū)域都不是最近建成的。

不夜城90年代就開發(fā)，近10年動(dòng)作很少了。

四川北路歷史地位高，給了CAZ的名分，其實(shí)下滑很嚴(yán)重。

北外灘劃進(jìn)去了，是租界時(shí)期就奠定的底子。

東外灘劃進(jìn)去了，其實(shí)開發(fā)程度還不夠，至少目前還達(dá)不到CAZ的標(biāo)準(zhǔn)。

真正最近建好的CAZ都在南部。

北上海連房地產(chǎn)搞得都不好，至今沒有頂級(jí)豪宅區(qū)。

居民區(qū)建設(shè)也是提高地段價(jià)值的一部分，經(jīng)常被我們忽視。

其實(shí)很多地段都是通過建豪宅抬高了價(jià)值，比如董家渡。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展慢、城市開發(fā)慢、社區(qū)建設(shè)慢，北上海能跑贏才見鬼。

當(dāng)然虹口、普陀保住了市區(qū)顏面，漲幅不理想是跟市區(qū)比，比郊區(qū)還是好不少。

只有楊浦，竟然跑輸了郊區(qū)。

楊浦的朋友們別罵環(huán)二了，不是故意黑楊浦，數(shù)據(jù)就在這里了。

楊浦跟奉賢跌幅一樣，首先兩個(gè)區(qū)很像，都是內(nèi)生客戶為主。

嘉定、青浦、松江都有不少市區(qū)客戶，奉賢幾乎都是本地人。

嘉定的南翔、青浦的徐涇、松江的九亭房?jī)r(jià)都不低，主要是市區(qū)剛需外溢，抬高了房?jī)r(jià)。

唯獨(dú)奉賢，靠近市區(qū)的西渡、肖塘、金匯都不貴，只有奉賢新城核心區(qū)很貴，都是當(dāng)?shù)厝速I起來的。

徐匯、長寧漲幅高，很大程度是收割了很多郊區(qū)置換，青浦、閔行、松江換到長寧、徐匯的很多。

楊浦就沒這個(gè)優(yōu)勢(shì)，區(qū)域閉塞，主要是本區(qū)人買。

之前新江灣開發(fā)時(shí)不少寶山人買過來，楊浦漲了一波。

現(xiàn)在寶山人來得少了，楊浦更落寞，可能就東外灘一帶能夠一夠陸家嘴客戶。

內(nèi)生客戶為主，購買力就跟當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有關(guān)，楊浦恰好經(jīng)濟(jì)發(fā)展不太好，連續(xù)倒數(shù)。

盡管有美團(tuán)、字節(jié)等大廠過來，經(jīng)濟(jì)增速還是太慢。

經(jīng)濟(jì)增速不如奉賢，區(qū)域位置比奉賢好一些，優(yōu)劣結(jié)合之下房?jī)r(jià)增速打平了。

市區(qū)中楊浦比較突出，郊區(qū)突出的是青浦。

這跟環(huán)二的推薦不太一樣，環(huán)二沒怎么推薦過青浦。

環(huán)二終于被打臉一次。

其實(shí)核心還是結(jié)構(gòu)問題，青浦的別墅區(qū)極大的拉高了漲幅。

青浦新城、大虹橋一帶其實(shí)沒跑贏。

青浦新城最核心的位置，次新房2020年單價(jià)4萬左右。

近期成交只有3.7萬，其實(shí)跌幅也有5%了。

淀山湖大道那一圈次新房跌幅也不小。

大虹橋仁恒西郊花園2020年初成交價(jià)5.8萬左右，現(xiàn)在還是5.8萬，沒漲沒跌。

這些都是次新房，青浦還有不少老房子，跌幅更大。

拉高平均漲幅的是趙巷、徐涇的大別墅。

口罩事件后對(duì)別墅的需求迅速增加，大家被憋瘋了。

2020年徐涇西郊九溪十八島435平獨(dú)棟賣了3280萬。

2022年解封后直接漲到5100萬。2020年西郊紫郡公館成交價(jià)普遍2000萬左右，2022年解封后漲到3800萬。

李嘉誠開發(fā)的臻水岸苑，2020年時(shí)成交價(jià)1000萬出頭，2022年掛牌價(jià)高達(dá)1400多萬。

而且這波別墅大漲后面回調(diào)有限，臻水岸苑到現(xiàn)在竟然還能賣到1400萬。

其他小區(qū)有些回調(diào)10-20%，整體還有很大漲幅。

很多人說松江、嘉定也有別墅啊，怎么不如青浦漲幅高。

論高端小區(qū)，松江、嘉定、奉賢綁在一起都不夠青浦打的。

套均5000萬小區(qū)數(shù)量，青浦僅次于浦東、閔行、黃浦、長寧。

套均3000萬小區(qū)數(shù)量，青浦比徐匯、閔行都多。

1000-3000萬小區(qū)青浦也是一大把，徐涇、趙巷別墅區(qū)實(shí)在是太大了。

重固、白鶴這樣的偏遠(yuǎn)地區(qū)頭部中介做的又比較少，反映到均價(jià)上青浦就很漂亮了。

其實(shí)僅看五大新城核心區(qū)，青浦新城確實(shí)不如嘉定、松江。

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講到這也補(bǔ)充了楊浦的一個(gè)問題，高端小區(qū)太少。

雖然是市區(qū)，但是楊浦以老房子為主，漲幅上肯定吃虧。

最近能交易的次新房幾乎都在新江灣，東外灘這里沒幾個(gè)。

新房都是最近開發(fā)，還沒交房，沒統(tǒng)計(jì)進(jìn)去。

新江灣漲幅其實(shí)還可以，唯二的問題是不夠高端、不夠大。

新江灣前二豪宅是中建大公館、新江灣城首府。

中建大公館主力戶型是類獨(dú)棟，總價(jià)基本4000萬以內(nèi)。

新江灣城首府主力是260平大平層，也是改善產(chǎn)品。

旭輝江灣墅之類的小區(qū)太小，不成氣候。

面對(duì)東郊碧云、大虹橋的純別墅小區(qū)，這些混合公寓和疊加類的產(chǎn)品始終低人一頭。

新江灣地區(qū)房齡比較新的小區(qū)一共也才36個(gè)。

規(guī)模不夠大，對(duì)均價(jià)拉動(dòng)作用有限。

但是楊浦的老房子很給力，跌幅領(lǐng)跑上海。

原因環(huán)二講過，大家可以看舊文（《為什么又是楊浦領(lǐng)跌？》）。

楊浦老房子給力的另一點(diǎn)是，實(shí)在是太多了。

楊浦房齡20年內(nèi)的小區(qū)占比僅8.3%，主流小區(qū)都是老房子，漲幅上肯定被拉低了。

這張表值得思考的地方實(shí)在太多了，講不完，根本講不完。

黃浦、徐匯最牛叉舉世公認(rèn)，沒什么好講的。

舉世公認(rèn)沒潛力的長寧竟然也能領(lǐng)跑。

長寧一直被詬病房齡老、沒開發(fā)空間、沒學(xué)區(qū)，漲幅依舊吊打有開發(fā)空間的區(qū)域，普陀、楊浦還有各路郊區(qū)。

開發(fā)空間固然重要，最重要的還是購買力，長寧經(jīng)濟(jì)一直高歌猛進(jìn)，源源不斷的給市場(chǎng)貢獻(xiàn)韭菜。

長寧好房子也不少，中山公園、天山、古北，清一色的商品房社區(qū)。

均價(jià)上長寧僅次于黃浦、徐匯、靜安，好房子多保值性就強(qiáng)。

當(dāng)然這些區(qū)域房齡都有些老了，爆發(fā)力肯定不如徐匯、黃浦。

閔行和浦東大約等于全市均值，也容易理解，這兩個(gè)巨無霸本來就是一半市區(qū)一半郊區(qū)。

全市層面房?jī)r(jià)分析只能梳理大致規(guī)律，具體每個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)潛力，歡迎大家來環(huán)線辦公室當(dāng)面交流。

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