得益于房企年中沖刺營銷加碼，市場熱度延續(xù)高位波動，6月新房成交預(yù)期延續(xù)止跌回穩(wěn)弱復(fù)蘇行情。

◎ 文 / 俞倩倩

2025年以來整體樓市延續(xù)止跌企穩(wěn)走勢，3-4月傳統(tǒng)“小陽春”后，5月市場熱度延續(xù)，目前6月已度過半月有余，究竟市場回暖持續(xù)性幾何？各城市復(fù)蘇有何差異化特征，基于當(dāng)前市場邏輯，下半年樓市成交是否還有放量空間，哪些城市又存在結(jié)構(gòu)性機會呢？

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6月半月30城項目平均去化率37%

環(huán)降同增、仍處高位震蕩

據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，重點30城6月前15日成交面積達(dá)215.9萬平方米，與去年同期基本持平（微降9%）。一線率先回穩(wěn)，6月上半月成交量較去年同期增長19%，主要源于購買力基礎(chǔ)雄厚，去年三季度末新政刺激，存量客戶潛在需求被激發(fā)，加之去年同期基數(shù)不高，也使得成交規(guī)模有了顯著增長。而二線和三四線城市小陽春成色相對一般，同比分別下降15%和14%，更多是局部復(fù)蘇，主要源于購買力疲軟，市場熱度仍有待一線傳導(dǎo)。

從短期市場熱度來看，仍處于高位波動區(qū)間：據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，6月上半月重點30城項目開盤去化率為37%，較2025年5月全月下降2pcts,與2024年6月全月相比增長7pcts。

我們選擇了部分典型城市，大體分為以下三類：

第一類為短期內(nèi)熱度較高的核心一二線城市，以北京、上海、深圳、杭州為典型代表，各城市項目去化率受新盤供給質(zhì)量影響較大，6月市場熱度延續(xù)；

第二類天津、武漢、南京等弱復(fù)蘇類城市，分化持續(xù)加劇：天津有效客戶占比增長，認(rèn)購跌幅不及來訪致使客戶轉(zhuǎn)化率持增；而武漢、南京6月客戶轉(zhuǎn)化率高位回落，市場復(fù)歸平淡；

第三類還有部分城市諸如鄭州、西安等，來訪同比回升，而客戶轉(zhuǎn)化率降至年內(nèi)低位，購房觀望情緒依舊濃厚，短期來看增長后勁略顯不足。

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滬深杭6月開盤去化率環(huán)比持穩(wěn)微增

北京熱度好于去年同期

熱點城市受新盤供給質(zhì)量和購買力分化影響，深圳供應(yīng)節(jié)制，放緩?fù)票P進(jìn)度，6月上半月僅3盤入市使得去化率維持在51%高位（環(huán)比上漲15pcts，同比上漲37pcts）；上海、杭州等年中房企推盤積極性顯著上升，產(chǎn)品力較強的優(yōu)質(zhì)改善盤對于短期市場熱度也起到了良好的支撐作用。相較而言，北京6月以來開盤質(zhì)量一般，因而項目平均去化率高位回落，不過仍好于去年同期。

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弱復(fù)蘇城市分化加劇

天津客戶轉(zhuǎn)化率持增，漢寧等高位回落

天津、武漢、南京等弱復(fù)蘇類城市，分化持續(xù)加?。浩渲刑旖騺碓L、認(rèn)購節(jié)節(jié)回落，不過客戶轉(zhuǎn)化率保持上行，有效客戶占比上升。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，第24周（6.9-6.15）全市來訪14591組，環(huán)比下降11%；認(rèn)購1066套，環(huán)比下降2%；因認(rèn)購跌幅不及來訪，客戶轉(zhuǎn)化率持增0.6個百分點至7.3%，雖不及年內(nèi)高點9.8%，但仍保持在中上水平。

武漢、南京等市場熱度高位回落，復(fù)歸平淡。以武漢為例，步入6月以來，雖然重點項目來訪量與前期基本持平，而認(rèn)購量實則出現(xiàn)顯著回落，受此影響，客戶轉(zhuǎn)化率高位回落：據(jù)CRIC監(jiān)測重點項目顯示，6月近2周單盤周均來訪量持穩(wěn)50組以上，單盤周均認(rèn)購量由5月末22周3.8套降至24周2.3套；客戶看房欲望穩(wěn)中有降，客戶轉(zhuǎn)化率降至4.5%，較去年同期亦下降0.5pcts。

認(rèn)購量的轉(zhuǎn)降與供給約束密切相關(guān)，從武漢6月以來項目開盤便不難看出端倪，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年6月前15日推盤套數(shù)僅577套，而5月全月推盤套數(shù)超2000套；而從項目平均去化率來看，6月上半月穩(wěn)中有增至52%，與當(dāng)前企業(yè)“提質(zhì)縮量”的推盤策略密切相關(guān)。

再如南京，當(dāng)前市場熱度復(fù)歸平淡，與武漢表現(xiàn)類似，來訪量持平上月末，而認(rèn)購量顯著回落，致使客戶轉(zhuǎn)化率重回3月中下旬（第11-13周）平淡期水平：據(jù)CRIC監(jiān)測重點項目顯示，6月前2周全市典型監(jiān)測項目來訪量持穩(wěn)7000組左右，而認(rèn)購量顯著回落，第23周（6.2-6.8）一度降至261組，24周（6.9-6.15）雖回升至342組，不過與2025年5月周均447組仍有顯著差距，客戶轉(zhuǎn)化率僅為5.03%，基本持平3月中下旬（第11-13周）。

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鎬鄭等項目來訪同比上升而認(rèn)購轉(zhuǎn)降

轉(zhuǎn)化率降至年內(nèi)新低

還有部分城市諸如鄭州、西安等，來訪同比上升而認(rèn)購轉(zhuǎn)降，客戶轉(zhuǎn)化率降至年內(nèi)新低，購房觀望情緒依舊濃厚，短期來看增長后勁略顯不足。

譬如鄭州，步入6月以來，重點監(jiān)測樓盤盤均來訪量由增轉(zhuǎn)降，認(rèn)購量穩(wěn)步回落，第24周（6.9-6.15）盤均來訪量為58組，較去年同期增長7%；而盤均認(rèn)購套數(shù)僅為2套，因而使得客戶轉(zhuǎn)化率降至3.11%，為年內(nèi)最低。

西安如是，自五一以來客戶轉(zhuǎn)化率便呈現(xiàn)出波動下行走勢，6月中旬重回年內(nèi)低位，市場增長動能略顯不足。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年第24周（6.9-6.15）來訪量環(huán)比下降19%，同比微增0.8%，認(rèn)購量環(huán)比下降43%，同比下降33%，整體市場熱度呈現(xiàn)穩(wěn)步回落，客戶觀望情緒較重，整體客戶轉(zhuǎn)化率降至2.86%，為年內(nèi)低點。

總體來看，得益于房企年中沖刺營銷加碼，市場熱度延續(xù)高位波動，6月新房成交預(yù)期延續(xù)止跌回穩(wěn)弱復(fù)蘇行情。各城市間預(yù)期延續(xù)分化行情：京滬深杭等熱點城市受供給結(jié)構(gòu)影響較大，后期市場熱度主要取決于是否有適銷對路樓盤入市；天津、南京、武漢等核心二線城市成交增長動能存疑，當(dāng)前一波需求釋放后，若無明顯的政策利好疊加，成交增長動能略顯不足；而對于鄭州、西安等多數(shù)城市而言，房企營銷加碼難掩市場頹勢，客戶轉(zhuǎn)化率再次來到年內(nèi)低位，成交難以實現(xiàn)強勢反轉(zhuǎn)。（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）