2025年6月27日，上海陸家嘴某高端樓盤開盤即售罄，單套總價(jià)超3000萬元的房源在30分鐘內(nèi)被搶購(gòu)一空。這個(gè)現(xiàn)象折射出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深層矛盾：當(dāng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型遭遇資產(chǎn)荒，住房作為核心財(cái)富載體的地位愈發(fā)凸顯。本文將結(jié)合柏文喜老師關(guān)于房地產(chǎn)周期與金融屬性的理論框架，剖析當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的底層驅(qū)動(dòng)力。

一、貨幣錨定效應(yīng)：資產(chǎn)荒時(shí)代的必然選擇

中國(guó)家庭部門資產(chǎn)配置中，房產(chǎn)占比達(dá)60%以上，這一數(shù)據(jù)背后是深刻的貨幣錨定機(jī)制。2025年5月，廣義貨幣供應(yīng)量（M2）突破300萬億元，同比增速8.2%，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率僅4.5%，形成顯著的資金堰塞湖效應(yīng)。柏文喜老師指出："當(dāng)貨幣增速持續(xù)高于GDP增速，超額貨幣必然尋求價(jià)值載體，而房地產(chǎn)因其稀缺性和金融屬性成為最佳選擇。"

這種貨幣錨定效應(yīng)在核心城市表現(xiàn)尤為明顯。北京、上海等一線城市5月住戶中長(zhǎng)期貸款新增分別達(dá)487.57億和253億元，創(chuàng)2017年以來新高。盡管二手房成交價(jià)環(huán)比微跌，但核心地段新房?jī)r(jià)格逆勢(shì)上漲5%，印證了"優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒"下的市場(chǎng)選擇。正如央行2025年二季度例會(huì)強(qiáng)調(diào)："要加大存量商品房和土地盤活力度，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。"

二、供需重構(gòu)：從總量過剩到結(jié)構(gòu)失衡

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。2025年1-5月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降2.9%，但一線城市新房去化周期縮短至8.3個(gè)月，較2024年同期下降3.2個(gè)月。這種結(jié)構(gòu)性矛盾源于三方面驅(qū)動(dòng)：

人口再分布 ：長(zhǎng)三角、珠三角等城市群人口凈流入持續(xù)擴(kuò)大，2024年上海常住人口增加12.7萬，北京增加8.3萬。人口集聚帶來住房需求剛性增長(zhǎng)，與三四線城市人口凈流出形成鮮明對(duì)比。

土地供給側(cè)改革 ：2025年住宅用地供應(yīng)實(shí)行"以人定房、以房定地"原則，300城宅地出讓金同比增長(zhǎng)24.5%，但核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比提升至66%。北京、杭州等地多次刷新地價(jià)紀(jì)錄，帶動(dòng)新房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲。

產(chǎn)品升級(jí)迭代 ：第四代住宅項(xiàng)目占比提升至28%，綠色建筑、智能家居配置使產(chǎn)品溢價(jià)率提高15-20%。這種供給端升級(jí)重塑了價(jià)格形成機(jī)制。

三、預(yù)期博弈：政策預(yù)期與市場(chǎng)信心的雙重共振

當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲本質(zhì)是多重預(yù)期的疊加結(jié)果。柏文喜老師提出的"政策預(yù)期貼現(xiàn)"理論在此得到驗(yàn)證：當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期房地產(chǎn)稅試點(diǎn)推遲、限購(gòu)政策放松時(shí)，購(gòu)房行為會(huì)提前兌現(xiàn)未來利好。2025年6月，住建部明確"四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加"政策框架，直接刺激核心城市成交量環(huán)比增長(zhǎng)18%。

這種預(yù)期博弈在金融市場(chǎng)上體現(xiàn)為"利率-房?jī)r(jià)"螺旋。當(dāng)前首套房貸利率降至3.45%，較2024年同期下降125個(gè)基點(diǎn)。假設(shè)貸款100萬元，月供減少680元，相當(dāng)于購(gòu)買力提升4.2%。這種金融杠桿效應(yīng)放大了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，形成"低利率-高杠桿-強(qiáng)需求"的正向循環(huán)。

四、財(cái)富效應(yīng)：資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的內(nèi)在要求

中國(guó)家庭部門面臨嚴(yán)重的資產(chǎn)負(fù)債表衰退風(fēng)險(xiǎn)。2025年5月，居民部門杠桿率62.3%，其中房貸占比達(dá)78%。若房?jī)r(jià)下跌10%，家庭凈資產(chǎn)將縮水15.7萬億元，相當(dāng)于2024年GDP的12.3%。這種潛在風(fēng)險(xiǎn)倒逼政策必須維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定。

從企業(yè)端看，房企"白名單"機(jī)制和"以購(gòu)代建"模式正在重構(gòu)行業(yè)生態(tài)。2025年1-5月，TOP20房企拿地金額占全國(guó)比重達(dá)66%，央企國(guó)企主導(dǎo)的土地市場(chǎng)確保了核心地段項(xiàng)目品質(zhì)。北京朝陽(yáng)某央企開發(fā)項(xiàng)目，通過"現(xiàn)房銷售+品質(zhì)承諾"實(shí)現(xiàn)單盤銷售額破百億，驗(yàn)證了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的市場(chǎng)認(rèn)可度。

五、國(guó)際比較：中國(guó)房地產(chǎn)的特殊性

與美國(guó)股市相比，中國(guó)房地產(chǎn)具有更強(qiáng)的政策敏感性和金融屬性。美國(guó)標(biāo)普500指數(shù)波動(dòng)率（VIX）長(zhǎng)期維持在15-20區(qū)間，而中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)率僅為6-8，顯示其作為"政策市"的穩(wěn)定性。但這種穩(wěn)定性建立在土地財(cái)政依賴基礎(chǔ)上，2024年土地出讓金占地方財(cái)政收入比重仍達(dá)35%。

日本1990年代房地產(chǎn)泡沫破裂的教訓(xùn)表明，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比超過12倍時(shí)，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)將急劇上升。當(dāng)前中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)收入比約10.2倍，處于風(fēng)險(xiǎn)臨界點(diǎn)邊緣。這要求政策必須在"穩(wěn)房?jī)r(jià)"與"防風(fēng)險(xiǎn)"間精準(zhǔn)平衡，通過保障性住房建設(shè)、存量資產(chǎn)證券化等手段分散風(fēng)險(xiǎn)。

六、未來圖景：從普漲時(shí)代到結(jié)構(gòu)分化

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷從"普漲時(shí)代"向"結(jié)構(gòu)分化"的深刻轉(zhuǎn)型。2025年1-5月，長(zhǎng)三角、珠三角城市群新房?jī)r(jià)格同比上漲2.3%，而東北、中西部部分城市下跌4.7%。這種分化本質(zhì)是人口、產(chǎn)業(yè)、政策紅利的空間再配置。

核心城市將形成"雙核驅(qū)動(dòng)"模式：一方面通過TOD開發(fā)（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)）提升土地價(jià)值，如深圳前海片區(qū)通過軌道交通建設(shè)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲18%；另一方面發(fā)展"都市圈"經(jīng)濟(jì)，北京城市副中心將承接40萬人口疏解，形成新的價(jià)值增長(zhǎng)極。

結(jié)語：在不確定性中尋找確定性

當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性遠(yuǎn)超傳統(tǒng)理論框架。當(dāng)貨幣寬松、政策托底、人口流動(dòng)等多重因素交織，房?jī)r(jià)上漲既是市場(chǎng)自發(fā)的價(jià)值重估，也是風(fēng)險(xiǎn)緩釋的必然選擇。柏文喜老師強(qiáng)調(diào)："房地產(chǎn)市場(chǎng)的終極邏輯在于創(chuàng)造可持續(xù)的現(xiàn)金流，而非簡(jiǎn)單的資產(chǎn)增值。"在新型城鎮(zhèn)化與共同富裕目標(biāo)下，房地產(chǎn)行業(yè)需要從"規(guī)模擴(kuò)張"轉(zhuǎn)向"價(jià)值創(chuàng)造"，通過產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)升級(jí)和制度優(yōu)化，構(gòu)建更具韌性的發(fā)展生態(tài)。這或許才是穿越周期、把握機(jī)遇的關(guān)鍵所在。

作者系獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中房研究院ICR首席評(píng)論員