日前，城市土地學(xué)會(huì)（ULI）華東區(qū)夏季會(huì)議在上海圓滿落幕，會(huì)議以“未來(lái)已啟：資產(chǎn)、科技與生活方式驅(qū)動(dòng)的城市進(jìn)化”為主題，匯集了眾多房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)袖和專家，針對(duì)全球宏觀經(jīng)濟(jì)、新基建、資產(chǎn)金融路徑、文化娛樂(lè)空間、存量更新、資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)型、數(shù)據(jù)中心等核心議題進(jìn)行深入探討。

作為本次會(huì)議的知識(shí)伙伴贊助商，仲量聯(lián)行深入?yún)⑴c了“亞太趨勢(shì)對(duì)話：日本、澳洲、韓國(guó)、新加坡等市場(chǎng)的城市發(fā)展與資本邏輯”和“激活資產(chǎn)的金融路徑：REITs、ABS與Pre-REITs的實(shí)務(wù)探索”兩場(chǎng)圓桌討論，并再次攜手ULI特別呈現(xiàn)了“資本市場(chǎng)閉門午餐圓桌會(huì)”。

亞太區(qū)域跨境投資強(qiáng)勁增長(zhǎng)

數(shù)據(jù)中心面臨機(jī)遇

當(dāng)前，亞太區(qū)城市發(fā)展進(jìn)入更加復(fù)雜和分化的競(jìng)爭(zhēng)階段，新興動(dòng)力與結(jié)構(gòu)性調(diào)整交織，共同塑造著城市未來(lái)。仲量聯(lián)行最新報(bào)告顯示，2025年第一季度，全球直接交易總額達(dá)到1850億美元，同比增長(zhǎng)34%，回升至2012年和2013年的水平。亞太地區(qū)跨境投資額更達(dá)到86億美元，同比增長(zhǎng)152%，創(chuàng)下2019年以來(lái)的最高水平，資本市場(chǎng)的持續(xù)改善推動(dòng)跨境投資活動(dòng)進(jìn)一步強(qiáng)勁。

討論環(huán)節(jié)主持人：

瀚溥聯(lián)合創(chuàng)始人及首席執(zhí)行官許漢斌

嘉賓：

仲量聯(lián)行國(guó)際資本北亞區(qū)負(fù)責(zé)人夏飏飏

漢斯集團(tuán)亞太區(qū)董事、高級(jí)董事總經(jīng)理Jun Muto

BGO戰(zhàn)略資本合伙人董事總經(jīng)理及聯(lián)席主管John So

百倍詢價(jià)頻出

市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)高度認(rèn)可

在存量資產(chǎn)時(shí)代，REITs、ABS和Pre-REITs等金融工具不僅是融資手段，更是鏈接資本、運(yùn)營(yíng)和未來(lái)預(yù)期的關(guān)鍵樞紐。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)評(píng)估咨詢服務(wù)部總監(jiān)熊建平在主持“激活資產(chǎn)的金融路徑”圓桌討論時(shí)表示：“中國(guó)公募REITs市場(chǎng)形成4年來(lái)熱度持續(xù)上升，共有66單產(chǎn)品成功上市，總市值突破2000億元，吸引了大量機(jī)構(gòu)與個(gè)人投資者的關(guān)注。”

中金公司投資銀行部執(zhí)行總經(jīng)理張多藝、中海商業(yè)專業(yè)高管暨中海凱驪酒店管理公司總經(jīng)理饒胤、泰康資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司金融產(chǎn)品投資部執(zhí)行總監(jiān)張鈺才等嘉賓同樣認(rèn)為，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品詢價(jià)倍數(shù)高達(dá)數(shù)百倍反映出資本市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的高度認(rèn)可。REITs產(chǎn)品發(fā)行后，項(xiàng)目治理結(jié)構(gòu)將由公司轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾砦瘑T會(huì)，資產(chǎn)管理人需要更專注于運(yùn)營(yíng)管理和資產(chǎn)管理，通過(guò)收入、成本和費(fèi)用端的精細(xì)化管理確保現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和持續(xù)性。未來(lái)，文旅資產(chǎn)，特別是以景區(qū)為代表的大文旅概念以及購(gòu)物中心資產(chǎn)有望成為公募REITs的主要增量。

學(xué)生公寓、養(yǎng)老公寓、

體驗(yàn)消費(fèi)潛力巨大

會(huì)議期間，由仲量聯(lián)行傾力呈現(xiàn)的資本市場(chǎng)閉門午餐圓桌會(huì)上，各領(lǐng)域?qū)＜揖托袠I(yè)熱點(diǎn)動(dòng)向和資本策略進(jìn)行深度交流，討論話題涵蓋長(zhǎng)租公寓、零售地產(chǎn)及物流地產(chǎn)投資市場(chǎng)。

仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，盡管整體大宗交易市場(chǎng)下滑，但長(zhǎng)租公寓在上海的交易金額占比持續(xù)上升，截至今年一季度末，其占比已超過(guò)三分之一，彰顯其出眾的投資吸引力。隨著大學(xué)生、研究生數(shù)量的持續(xù)增長(zhǎng)以及60歲以上人群比例的快速攀升，學(xué)生公寓和老年公寓兩個(gè)細(xì)分賽道需求強(qiáng)勁，發(fā)展空間巨大。

根據(jù)《2025仲量聯(lián)行零售地產(chǎn)投資調(diào)查》，投資者對(duì)購(gòu)物中心和社區(qū)商業(yè)等零售地產(chǎn)項(xiàng)目的態(tài)度明顯改觀，76%的受訪者表示總體樂(lè)觀，較2024年的60%顯著上升。有88%的受訪者將零售地產(chǎn)列為今年的投資標(biāo)的，其中44%的目標(biāo)投資額在30億元人民幣以上。較2024年比，投資人對(duì)資本化率/凈收益率的預(yù)期要求有所提升，投資者對(duì)核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抱有較強(qiáng)投資意愿的同時(shí)持有謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。

物流地產(chǎn)方面，雖然中國(guó)主要城市的物流項(xiàng)目租金同比出現(xiàn)明顯下滑，但租金降幅較大市場(chǎng)的去化速度顯著加快，反映出需求端仍具韌性。其中消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)需求形成支持，增量則主要來(lái)自高端制造及新能源產(chǎn)業(yè)。預(yù)計(jì)長(zhǎng)三角部分城市租金有望在2025年下半年企穩(wěn)回升。