上海樓市經(jīng)歷這輪回調(diào)后，很多板塊的泡沫被擠掉了，顯露出罕見的性價比機會。

　　本文將聚焦四類典型產(chǎn)品：市區(qū)老破小、近郊電梯動遷房、內(nèi)環(huán)次新房和市區(qū)入門級豪宅，挖掘當(dāng)前市場中真正的價格洼地。

　　這些價格越來越美麗的地方和產(chǎn)品，自住性價比真的非常高（保值性另說），你會心動嗎？

　　甘泉宜川是上海內(nèi)環(huán)旁、也是市區(qū)最便宜的老破小板塊，最近跌出了極致的性價比！

　　在以前普漲時期，這里的老破小成交價普遍站上6萬元/㎡。

　　但如今新宜小區(qū)、宜川二/三/四村已跌至3.6萬元/㎡，刷新了內(nèi)環(huán)線房價下限：

　　甘泉宜川老破小處在上海老破小置業(yè)鏈的底端，因此價格最便宜。

　　甘泉宜川沒有XQ溢價，不像長橋XQ老破小那樣要賣7-8萬元/m2；

　　也沒有拆遷的預(yù)期，不像徐匯楓林路、斜土路待拆遷的老破小那樣賣10萬元/m2；

　　板塊處在普陀與閘北交界之地，沒啥高能級產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，長期以來就是作為一個簡單的動遷基地。

　　剝離XQ附加值、拆遷預(yù)期和任何規(guī)劃溢價后，甘泉宜川老破小純粹回歸了居住的本質(zhì)。

　　盡管鐵路有些割裂，但是甘泉宜川在上海同價位的老破小板塊中地段相對是最好的。

　　從甘泉宜川到靜安寺、南京西路、人廣上班非常近。

　　同樣3字頭的老破小產(chǎn)品，在外環(huán)線上的航華、豐莊、桃浦新村等板塊才能買得到；

　　或是去往共康、張廟、淞南、高境和中原，離市區(qū)核心更遠(yuǎn)了。

　　雖說甘泉宜川的老破小很便宜，環(huán)線卻并不建議直接買入，有可能會變得更便宜，很難保值。

　　這里的房子只適合一小部分人群購買：

　　價格敏感型剛需和以貸替租的長期租客。

　　隨著上海放寬單身限購，一室戶需求在增多。

　　像甘泉宜川這類低總價（150萬內(nèi)可買40m2一室戶）、具有一定通勤便利度的房源正好滿足了需求。

　　也有一些老租客看著房子越來越便宜，索性就“租轉(zhuǎn)購”了。

　　上海還有很多地方的老破小跌出了性價比，如郊區(qū)的佘北家園，才1.6-1.8萬元/m2。

　　但并不是說誰的性價比高，我們就建議買誰。甘泉宜川屬于老破小的弱勢區(qū)，漲得少、跌得多，不保值，除非在市區(qū)上班真正的剛需自住可以考慮。

　　上海的老破小板塊和產(chǎn)品太多，有XQ要求的、看重產(chǎn)業(yè)的，想要交通和地段更好的，置業(yè)邏輯都不同。

　　具體選籌和置業(yè)分析，歡迎咨詢環(huán)線：

　　上海近郊帶電梯、近地鐵、周邊還有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃加持的動遷房也跌出了性價比。

　　這些地方的動遷房成交才3萬元/m2左右，價格非常吸引人，成了新興的洼地。

　　1、徐涇北城

　　徐涇北城可謂是大虹橋輻射區(qū)的“地板價”區(qū)域。

　　這個成片開發(fā)的動遷大居房齡很新（2014年前后建造），全帶電梯，配套成熟；

　　且坐擁17號線徐涇北城站和在建示范區(qū)線鳳溪站“雙地鐵”，交通便利。

　　徐涇北城

　　在以前大虹橋炒作高峰期，這里的動遷房成交價高達(dá)5.5萬元/m2，但現(xiàn)在只要3萬，性價比變得很高。

　　其中近徐涇北城地鐵站的馨蒲苑、海棠馨苑、瑞和明庭、陸家角馨苑成交才3-3.3萬元/m2；

　　近示范區(qū)線鳳溪站的新豐公寓、春江三月公寓成交僅2.3-2.6萬元/m2。

　　這種房齡又新、價格又實惠還有地鐵產(chǎn)業(yè)配套的電梯動遷房，在近郊很難得。

　　隨著徐涇總部經(jīng)濟園區(qū)、虹橋前灣功能區(qū)和趙巷數(shù)字產(chǎn)業(yè)區(qū)的建設(shè)推進。

　　徐涇北城深度承接大虹橋外溢的價值將進一步顯現(xiàn)。

　　徐涇北城很適合在大虹橋和就近產(chǎn)業(yè)區(qū)上班、以及長寧市區(qū)2號線外溢的剛需客群購買。

　　徐涇北城是自住的香餑餑，卻非投資保值的香餑餑。

　　大虹橋產(chǎn)業(yè)本身的問題，以及上游產(chǎn)品的競爭和性價比的提高，都在減弱對徐涇北城的外溢。

　　徐涇北城板塊

　　2、君蓮

　　君蓮和徐涇北城一樣，都是帶電梯、近地鐵的動遷社區(qū)，房子自住很有性價比。

　　君蓮閔都雅苑、君蓮小區(qū)、君蓮幸福苑成交才3.6萬元/m2；

　　君蓮新城廣潤苑、君蓮新城中城苑、愛廬世紀(jì)新苑（商品房）、君蓮宏潤麗苑成交3.8-4.4萬元/m2。

　　在三四年前，這里的動遷房要賣5.5-6萬元/m2，現(xiàn)在3字頭的成交性價比越來越高了。

　　尤其是跟周邊在售的新房價格對比，君蓮動遷房性價比更高了：

　　新房安高申隴苑、保利海上印售價高達(dá)8萬元/m2，價格幾乎是君蓮動遷房的2倍；

　　15號線往南與君蓮（雙柏路）一站之隔的元江路保利新盤賣6.5萬，而且還沒有配套，周邊荒多了。

　　君蓮15號線北部有梅隴新中心、華涇TOD、北楊人工智能小鎮(zhèn)等重量級產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，還近莘莊產(chǎn)業(yè)區(qū)。

　　當(dāng)然了，君蓮的房子也不是性價比高就一定建議買入，南閔行具體選籌歡迎找環(huán)線分析。

　　閔行君蓮板塊

　　3、康橋東四高、周浦南四高、航頭鶴沙航城

　　浦東近郊的動遷房也越來越有性價比了。

　　浦東康橋東四高的海尚康庭、康橋?qū)氎?，周浦南四高的匯福家園昌盛里北等成交僅3萬元/㎡出頭；

　　航頭鶴沙航城的東茗苑成交才2.6萬元/m2。

　　這些都是浦東近郊成片開發(fā)的帶電梯的動遷房，主要吸收的是部分張江產(chǎn)業(yè)客群。

　　康橋東四高的康橋?qū)氎?/p>

　　康橋、周浦、航頭都受到了張江科學(xué)城南擴利好，導(dǎo)入了機器人、生物醫(yī)藥、集成電路等產(chǎn)業(yè)。

　　不過東四高、南四高、鶴沙航城的小區(qū)大多不靠地鐵，有一定預(yù)算的張江客群不見得看得上。

　　大張江太大，包含了唐鎮(zhèn)、北蔡楔形綠地、御橋、周康等多個板塊，具體置業(yè)選籌還請咨詢環(huán)線：

　　一直以來普陀的中遠(yuǎn)兩灣城、長壽路板塊都是上海內(nèi)環(huán)次新房的洼地。

　　在以前上海房價整體大漲時，中遠(yuǎn)兩灣城、長壽路的房子也跟著漲，賣得很貴。

　　但現(xiàn)在隨著價格的回調(diào)，這里的房子越來越有性價比了。

　　中遠(yuǎn)兩灣城

　　中遠(yuǎn)兩灣城成交價才7-8萬元/m2，這樣的價格配上2000年以后的房齡，在整個內(nèi)環(huán)都找不到：

　　長壽路臨河的蘇堤春曉名苑、上海知音苑、水岸茗苑成交才8萬+元/m2，性價比也很高：

　　中遠(yuǎn)兩灣城、長壽路的房價比靜安江寧路同房齡的次新產(chǎn)品平均低20%-30%，洼地效應(yīng)明顯。

　　江寧路的靜安晶華園成交11萬元/m2，靜安豪景苑成交13萬元/m2，要貴很多。

　　造成這么大的價差，是因為普陀內(nèi)環(huán)的開發(fā)留下了很多遺憾：

　　規(guī)劃遺憾：蘇州河黃金岸線沒能發(fā)展成商務(wù)區(qū)，板塊能級低下；

　　產(chǎn)品遺憾：中遠(yuǎn)兩灣城、長壽路的小區(qū)品質(zhì)不高端，多是超大體量+高密度開發(fā)，同質(zhì)化競爭明顯。

　　環(huán)境遺憾：有高架、鐵路的割裂和噪聲影響，部分購房者還有風(fēng)水顧慮。

　　不過洼地中也暗藏著機遇。

　　中遠(yuǎn)兩灣城主力戶型方正通透，社區(qū)配備中遠(yuǎn)實驗學(xué)校（二梯隊），天安千樹商場開業(yè)后周邊配套在變好；

　　長壽路品質(zhì)小區(qū)如蘇堤春曉名苑、水岸茗苑成交價僅8萬+，河景資源加成下性價比凸顯。

　　對于想住內(nèi)環(huán)的剛改家庭而言，中遠(yuǎn)兩灣城、長壽路實現(xiàn)了內(nèi)環(huán)次新的“不可能三角”：總價可控、品質(zhì)達(dá)標(biāo)、通勤高效。

　　隨著蘇州河貫通和長壽路更新，區(qū)域界面改善將逐步消解歷史偏見。

　　不過上海內(nèi)環(huán)性價比高的房子遠(yuǎn)不止普陀內(nèi)環(huán)，還有長寧的中山公園、黃浦的蓬萊公園等板塊。

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　　上海核心區(qū)的頂級豪宅價格依舊高不可攀，但一些擁有黃金地段和成熟配套的“入門級”豪宅產(chǎn)品在這輪回調(diào)中已經(jīng)被擠出了水分，表現(xiàn)出了前所未有的“輕奢”性價比，正在成為實力改善客群的選擇。

　　比如陸家嘴的性價比標(biāo)桿：世茂濱江花園，一直以來吸引了市場很大的關(guān)注。

　　世茂濱江花園

　　作為矗立于陸家嘴核心濱江地帶的經(jīng)典豪宅，世茂濱江花園當(dāng)前成交均價僅10萬元/㎡。

　　其中低區(qū)不瞰江的樓層還不到9萬元/㎡，性價比實在太高了！

　　這意味著，一套124-135㎡的兩房總價只要1200多萬，三房2000多萬就能入住濱江豪宅：

　　要知道，與其一街之隔的濱江凱旋門單價高達(dá)20萬元/㎡；

　　而湯臣一品、中糧海景壹號等頂豪更是其價格的2-3倍。

　　世茂濱江花園堪稱黃浦江畔“性價比最高”的豪宅小區(qū)！

　　盡管世茂濱江花園的房齡相對較老（2002-2009年分期開發(fā)），但其核心買點很明顯：

　　無可復(fù)制的陸家嘴濱江地段、成熟的國際社區(qū)氛圍以及共享的城市頂級資源。

　　除了陸家嘴濱江豪宅外，徐匯濱江豪宅也跌出了性價比。

　　徐匯濱江的百匯園一期、尚海灣豪庭一期之前售價將近20萬元/m2，現(xiàn)在分別只賣14萬、13萬元/m2，性價比非常凸出。

　　尚海灣豪庭、百匯園

　　前不久，徐濱售罄的綠城潮鳴東方整盤均價19.5萬無/㎡；

　　目前保利西岸、尚海灣豪庭三期、云錦東方等徐濱豪宅掛牌都在20萬元/m2左右。

　　而百匯園一期和尚海灣豪庭一期只有周邊價格的65折，為渴望入住徐濱的買家提供了難得的“入場券”。

　　在這里共享的是徐匯濱江的黃金岸線和西岸藝術(shù)文化氛圍，未來發(fā)展?jié)摿艽?，地段吸引力很強?/p>

　　世茂濱江花園、百匯園一期、尚海灣豪庭一期這么便宜；

　　是因為本身是入門級豪宅，而且有產(chǎn)品代際差，早期投資客買的早成本低，所以出手價格也低。

　　不過價格雖便宜，背后享受的是同等的城市資源與圈層身份，“降維競爭力”非常大。

　　像陸家嘴、徐濱這樣的入門豪宅產(chǎn)品目標(biāo)客群很明確：

　　預(yù)算在1500萬至3000萬區(qū)間的中高產(chǎn)改善家庭，需要大面積滿足多人口居住，追求核心地段帶來的生活便利、優(yōu)質(zhì)教育資源和社交圈層；

　　看重城市稀缺景觀資源、地段價值和綜合性價比，想以適中的價格獲得高端地段的生活品質(zhì)和身份標(biāo)簽。

　　除了陸家嘴、徐濱外，上海的豪宅地段與產(chǎn)品還有很多，如新天地、蘇河灣、前灘、北外灘等，黃浦還開發(fā)了風(fēng)貌別墅，豪宅產(chǎn)品在分化。

　　結(jié)語

　　上海樓市這輪回調(diào)讓很多類產(chǎn)品都跌出了性價比。

　　不管是以甘泉宜川為代表的市區(qū)老破小，徐涇北城、君蓮、康橋東四高等近郊電梯動遷房，還是中遠(yuǎn)兩灣城、長壽路等內(nèi)環(huán)次新房，抑或世茂濱江花園、百匯園一期等市區(qū)入門級豪宅，價格都非常美麗。

　　對于自住型買家而言，這些產(chǎn)品在價格回調(diào)后，在地段便利性、產(chǎn)品功能性和資源稀缺性方面的優(yōu)勢更大了。

　　不過并非所有“低價”都等同于“價值洼地”，不是所有“性價比”產(chǎn)品都適合投資保值。

　　購房決策的核心，在于精準(zhǔn)匹配個人需求（如通勤、學(xué)校、品質(zhì)、預(yù)算）與產(chǎn)品特性（地段潛力、社區(qū)品質(zhì)、規(guī)劃兌現(xiàn)、流動性）。

　　上海樓市的分化已成定局，這輪回調(diào)擠掉的是泡沫，留下的是更貼近真實價值的標(biāo)尺。