01

不知不覺(jué)，2025年的余額就只剩一半了。

“新春第一會(huì)”上提出今年要讓重慶樓市“企穩(wěn)回升”，仿佛就在昨天。

而剛剛過(guò)去的這半年，似乎并沒(méi)有讓人失望。

2025年的前6個(gè)月，可以說(shuō)是近三年來(lái)重慶樓市經(jīng)歷的最好的半年。

這里說(shuō)的“最好”，指的并不是成交量最高，也不是房?jī)r(jià)最高，而是樓市復(fù)蘇信號(hào)最為明顯，最能讓人看到希望的半年。

今天，我就把重慶樓市這半年的表現(xiàn)一次性給大家講透。

對(duì)重慶樓市看不明白的，不知道該不該在重慶買房的，不知道該怎么買的，看完這一篇你就清楚了。

02

先來(lái)看看新房市場(chǎng)。

根據(jù)重慶銳理數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2025年上半年，重慶中心城區(qū)新建商品住宅成交245萬(wàn)方，跟去年同期相比，略微減少1%，可以說(shuō)是基本持平。

而成交均價(jià)為13894元/平米，同比去年上半年下降了5%。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

如果只看這兩個(gè)數(shù)據(jù)，無(wú)論如何也跟“最好”兩個(gè)字沾不上邊。

但如果你把新房供應(yīng)數(shù)據(jù)放到一起看就會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)驚人的事實(shí)：

重慶樓市一輪全新的上漲周期正在醞釀！

今年上半年，重慶中心城區(qū)新建商品住宅供應(yīng)僅有130萬(wàn)方，成交量是供應(yīng)量的1.9倍！

如果你把過(guò)去3年的數(shù)據(jù)拉通看，這個(gè)趨勢(shì)就更加明顯。

在2023年之前，重慶樓市供應(yīng)與成交的量大體是相當(dāng)?shù)摹５珡?023年開(kāi)始，每年的成交量都大大高于供應(yīng)量。近3年重慶新房庫(kù)存已經(jīng)減少了600萬(wàn)方左右。

而今年上半年成交量與供應(yīng)量的比值達(dá)到了1.9，是近5年以來(lái)的最高點(diǎn)。

成交量遠(yuǎn)超供應(yīng)量，這就意味著重慶樓市庫(kù)存正在加速縮減！

事實(shí)上，重慶預(yù)售存量的去化周期已經(jīng)大幅縮短至了7個(gè)月，在全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市中排名倒數(shù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北上廣深等一線城市，也低于成都、西安、武漢、南京、蘇州等熱點(diǎn)的二線城市。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

從這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，重慶的新房已經(jīng)不是過(guò)剩，而是開(kāi)始短缺了。

當(dāng)新房存量大幅縮減，價(jià)格卻沒(méi)漲，有經(jīng)驗(yàn)的投資者都明白這意味著什么。

越來(lái)越大的勢(shì)能正在重慶樓市里積蓄，一場(chǎng)風(fēng)暴正在醞釀，一旦爆發(fā)，必然就是一輪報(bào)復(fù)性上漲。

03

上半年重慶樓市還有一個(gè)非常有意思的現(xiàn)象，就是四代宅的崛起。

這是今年上半年重慶賣得最好的10個(gè)樓盤。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

在這10個(gè)樓盤里面，四代宅項(xiàng)目或者其中有四代宅產(chǎn)品的項(xiàng)目竟然占了6個(gè)席位。

要知道，四代宅雖然很火，但在重慶所有在售的樓盤當(dāng)中，四代宅的占比還不到10%。但現(xiàn)在卻在賣得最好的前10個(gè)樓盤里獨(dú)占6席，足以看出重慶人對(duì)四代宅的偏愛(ài)。

事實(shí)上，四代宅的爆火只是居住品質(zhì)升級(jí)迭代的一個(gè)縮影。

我在之前的一篇文章中就說(shuō)過(guò)：

“當(dāng)你看過(guò)6米高的大露臺(tái)、十幾米寬的大落地窗、270度景觀的大主臥、裝得比私家會(huì)所還奢華的架空層、比五星級(jí)酒店還氣派的入戶大堂之后，除了錢不夠，我想不出任何一個(gè)你會(huì)選擇二手房的理由。”

而四代宅的稀缺性，更是把這種產(chǎn)品升級(jí)迭代的價(jià)值無(wú)限放大。

賣得好的是這類房子，住得舒服的也是這類房子，未來(lái)最能保值增值的大概率還是這類房子。

房子已經(jīng)從過(guò)去的“投機(jī)價(jià)值”徹底回歸到“居住價(jià)值”，未來(lái)又將從“居住價(jià)值”衍生出新的“投資價(jià)值”。

04

再來(lái)看看土地市場(chǎng)。

今年上半年，重慶中心城區(qū)成交了12宗涉宅土地，可開(kāi)發(fā)建筑面積108萬(wàn)方。

圖源克而瑞

我們應(yīng)該怎樣來(lái)看待這個(gè)數(shù)據(jù)呢？

去年全年成交的涉宅土地建筑面積135萬(wàn)方，而今年上半年成交的體量就已經(jīng)占到了去年全年的80%。

但就算今年全年成交土地建筑面積能站上200萬(wàn)方，也僅僅是比去年多而已。在重慶樓市過(guò)去20多年的發(fā)展歷史上，排名倒數(shù)第二。

更重要的是，不管是200萬(wàn)方還是300萬(wàn)方，跟過(guò)去每年動(dòng)不動(dòng)一兩千萬(wàn)方的土地供應(yīng)量比起來(lái)，都是幾乎可以忽略不計(jì)的水平。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

并且，108萬(wàn)方的體量跟今年上半年245萬(wàn)方的新房成交量比起來(lái)，還不到一半。

說(shuō)明未來(lái)新房庫(kù)存還會(huì)持續(xù)縮減。

還有一個(gè)指標(biāo)值得大家重點(diǎn)關(guān)注，那就是溢價(jià)率。

上半年成交的12宗土地，平均溢價(jià)率達(dá)到12.5%，最高溢價(jià)率更是達(dá)到39%。

雖然比不上隔壁成都那樣瘋狂，但不管是平均溢價(jià)率還是最高溢價(jià)率，都已是自2022年以來(lái)的最高水平。

說(shuō)明什么？

說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)重慶樓市的信心正在逐漸恢復(fù)。

庫(kù)存減少，地價(jià)上升，產(chǎn)品迭代升級(jí)，這就是重慶新房市場(chǎng)正在醞釀新一輪上漲的底層邏輯。

05

最后我們來(lái)看看二手房市場(chǎng)。

上半年重慶中心城區(qū)二手房成交了約6.2萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)15%，預(yù)計(jì)全年達(dá)到15萬(wàn)套，回到2021年的水平。

圖源克而瑞

相比起新房，二手房?jī)r(jià)格并沒(méi)有明顯上漲。

但好消息是也沒(méi)有持續(xù)下跌。

連續(xù)17周，重慶二手房成交均價(jià)都維持在10200-10500元/平米之間的水平。

圖源銘騰機(jī)構(gòu)

沒(méi)有壞消息，就是最好的消息。

在連續(xù)下跌了近4年之后，重慶二手房終于迎來(lái)了量升價(jià)穩(wěn)的局面，獲得了喘息的機(jī)會(huì)。

從上半年的成交數(shù)據(jù)可以看出，房東盲目拋售、價(jià)格相互踩踏，二手房“以價(jià)換量”的時(shí)代似乎已經(jīng)過(guò)去了。

當(dāng)二手房經(jīng)過(guò)充分換手，接下來(lái)應(yīng)該就是“量?jī)r(jià)齊升”的局面。

當(dāng)然，由于二手房涉及面太廣，不同區(qū)域、不同樓盤之間的距離太大，所以每個(gè)人的體感溫度可能也會(huì)天差地別。

有些區(qū)域，有些房子，就算降價(jià)可能也沒(méi)有翻身的機(jī)會(huì)了。

06

就像我在文章開(kāi)頭說(shuō)的那樣，今年上半年的重慶樓市，可以說(shuō)是過(guò)去3年來(lái)表現(xiàn)最好的。

雖然成交量和房?jī)r(jià)都不是最高的，但卻讓我們看到了最大的希望。

當(dāng)樓市復(fù)蘇的信號(hào)越來(lái)越明顯，此時(shí)作為購(gòu)房者的果斷出手，或是作為業(yè)主的咬牙堅(jiān)持，也許是當(dāng)下比較合乎理性的選擇。