上海樓市最讓人憎惡的房子：

就是專(zhuān)門(mén)欺負(fù)窮人，收割窮人的房子。

買(mǎi)入之后，讓本就資金不多的剛需，套的更牢了。

遠(yuǎn)郊養(yǎng)老別墅，收割剛需老人

最近王朔很火，說(shuō)本來(lái)想去一個(gè)喜歡的地方養(yǎng)老，沒(méi)想到老了還只能住在北京，因?yàn)榻?jīng)常去醫(yī)院。

養(yǎng)老這事，本質(zhì)上一定是方便為主的，詩(shī)和遠(yuǎn)方都是扯淡，但是架不住有的項(xiàng)目主打詩(shī)和遠(yuǎn)方騙你上車(chē)，最后賣(mài)都賣(mài)不掉。

我之前就寫(xiě)過(guò)一篇文章，吐槽過(guò)恒大海上威尼斯這種殺豬盤(pán)這種房子，是割向中產(chǎn)的最后一把鐮刀，讓一車(chē)又一車(chē)?yán)夏耆吮豢拥难緹o(wú)歸。

最近，我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)現(xiàn)象又多了起來(lái)，只不過(guò)收割的變成了預(yù)算不太高的本地剛需老人，發(fā)生的地點(diǎn)也變成了上海本地。

我們今年遇到了很多上海本地的阿姨、爺叔來(lái)找我們咨詢(xún)，他們的購(gòu)房畫(huà)像都十分相似：

他們并不是上海本地的富人，一輩子也只有那么一套或者老破小在手里。

年紀(jì)大了，看手上的房子在跌，想著買(mǎi)套房子改善一下，預(yù)算其實(shí)也不高，老破小賣(mài)掉最多也就是四五百萬(wàn)的水平。

看了一圈的房子，都不太滿(mǎn)意，突然在視頻平臺(tái)上刷到那種上海郊區(qū)的、四五百萬(wàn)就能買(mǎi)到的別墅。

藍(lán)天白云、院子露臺(tái)，詩(shī)和遠(yuǎn)方的情懷、院子種花的安逸讓他們一下子上頭了。

某環(huán)滬別墅（僅作參考）

去到項(xiàng)目上一看，一輩子住老破小的他們直接被那個(gè)漂亮的別墅樣板間洗腦了，無(wú)論如何都要買(mǎi)一套。

這樣的情況，我們今年遇到了太多。

老年人上頭可能比年輕人還要犟，咨詢(xún)現(xiàn)場(chǎng)真的有點(diǎn)拉都拉不住的感覺(jué)。

如果對(duì)樓市有些了解的朋友都知道：

在上海四五百萬(wàn)能買(mǎi)的別墅，位置大概都貼著上海的邊界線(xiàn)了，甚至有些就在環(huán)滬。

這樣的項(xiàng)目，第一它肯定不適合養(yǎng)老。

因?yàn)橹苓呉稽c(diǎn)配套都沒(méi)有，甚至還不如當(dāng)年恒大海上威尼斯那些靠著景區(qū)、整體開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。

養(yǎng)老最重要的是方便和近，靠著醫(yī)院地鐵菜市場(chǎng)才是王道。

第二，他這些區(qū)域，就屬于上海永遠(yuǎn)都無(wú)法開(kāi)發(fā)到的區(qū)域。

上?，F(xiàn)在連外環(huán)邊上都沒(méi)辦法完全開(kāi)發(fā)起來(lái)，什么時(shí)候才能把你上海邊緣和江浙交接的地方搞起來(lái)？

這種地方就一定不可能有接盤(pán)俠，買(mǎi)了必然是要砸手里。

第三，別墅也不適合普通人買(mǎi)。

之前我就寫(xiě)過(guò)一個(gè)文章中產(chǎn)們，勸你別做買(mǎi)別墅的夢(mèng)，提到過(guò)別墅的保養(yǎng)成本其實(shí)很高，不適合預(yù)算不太高的普通人去打理。

尤其是年紀(jì)大的朋友體力不好，裝修就是個(gè)費(fèi)體力的事情，后面住進(jìn)去的時(shí)候，收拾就更累了。

話(huà)說(shuō)回來(lái)，這些項(xiàng)目收割的并不是原來(lái)買(mǎi)文旅盤(pán)那些有閑錢(qián)的中產(chǎn)；

恰恰是這些在上海比較底層的剛需老人們，也就是窮人們，這點(diǎn)就比較可憎了。

一輩子的心血，辛辛苦苦積累的那幾百萬(wàn)積蓄，砸在這種項(xiàng)目上真的是萬(wàn)劫不復(fù)了。

比較典型的項(xiàng)目我就說(shuō)三個(gè)方向，因?yàn)楹芏囗?xiàng)目都還在賣(mài)，指名道姓的也不好。

一個(gè)是嘉定郊區(qū)某個(gè)院子很多的項(xiàng)目；

一個(gè)是浦東南面某個(gè)離動(dòng)物園不遠(yuǎn)、那種幾十年發(fā)展不起來(lái)的“被拋棄”板塊的別墅項(xiàng)目；

另外一個(gè)，自然就是某生態(tài)島上的別墅了。

建議大家理性避坑，也勸自己的父母別上頭。

恒大海上威尼斯的故事不一定只發(fā)生在環(huán)滬，也可能發(fā)生在上海。

房子不會(huì)賣(mài)，價(jià)格不好談

賣(mài)房策略輕度咨詢(xún)

開(kāi)發(fā)商編制“大餅”的區(qū)域

賣(mài)房子靠畫(huà)大餅，在樓市是屢見(jiàn)不鮮的。

但是作為預(yù)算只有兩三百萬(wàn)的剛需，卻恰好很是缺乏對(duì)于“餅”的真假的判斷能力：

一方面預(yù)算不多，能選的地方本來(lái)就有限。

另一方面消息來(lái)源渠道有限，對(duì)上海的了解也有限，在開(kāi)發(fā)商鋪天蓋地的廣告宣傳下很容易被“洗腦”。

但是真正令人憎惡的是：

有些遠(yuǎn)郊地帶的房子，開(kāi)發(fā)商就利用了普通剛需比較“小白”的認(rèn)知水平，為了賣(mài)房子會(huì)硬去“蹭”一些規(guī)劃，甚至編造出來(lái)一些“不存在的”的大餅，讓大家激情上車(chē)。

這種現(xiàn)象常見(jiàn)于上海遠(yuǎn)郊，那些新房難賣(mài)的區(qū)域。

比如眾所周知、因?yàn)殡y賣(mài)而封盤(pán)的松江小昆山板塊中?！ぞ艒o里，就是個(gè)很典型的案例。

小昆山這地方，相對(duì)松江宜居價(jià)值高地的大學(xué)城、新城來(lái)說(shuō)，小昆山是實(shí)打?qū)嵉墓まr(nóng)業(yè)混合居住區(qū)，拉胯的鎮(zhèn)級(jí)配套、滿(mǎn)滿(mǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部即視感。

不過(guò)沒(méi)關(guān)系，我這里差，就蹭松江的其他地方的熱度唄，于是就有了如下的宣傳（截圖來(lái)自某行業(yè)大號(hào)）。

雖然這地方跟G60的核心區(qū)新橋、跟松江新城的核心區(qū)都不搭邊、更不靠新天地，但都還是蹭上了。

如果對(duì)樓市已經(jīng)有經(jīng)驗(yàn)的朋友可能覺(jué)得這些很傻，但是真的會(huì)有人相信，尤其是剛需小白們。

但是一旦信了，結(jié)果就是大概率要虧慘了。

這項(xiàng)目新房沒(méi)賣(mài)完的時(shí)候，自己的價(jià)格就從4.3萬(wàn)降到3.6萬(wàn)了，早買(mǎi)的朋友，直接看到自己的新房破發(fā)了，簡(jiǎn)直不要太慘。

這種遠(yuǎn)郊的區(qū)域太多了，奉賢的柘林、嘉定外岡、青浦白鶴都是如此，賣(mài)房子沒(méi)辦法到處蹭概念。

當(dāng)然，蹭其實(shí)也還好，更過(guò)分的是有開(kāi)發(fā)商會(huì)編造大餅。

比較典型的案例就是寶山羅店的商品房組團(tuán)。

因?yàn)檫h(yuǎn)郊無(wú)地鐵，光有產(chǎn)業(yè)園還不足以說(shuō)服剛需們——

當(dāng)時(shí)，一群開(kāi)發(fā)商們直接憑空創(chuàng)造了一條地鐵出來(lái)：T1羅羅線(xiàn)。

這個(gè)東西號(hào)稱(chēng)可以從項(xiàng)目門(mén)口接駁大家到地鐵站——但其實(shí)這個(gè)就更搞笑了，純屬開(kāi)發(fā)商們“原創(chuàng)”，因?yàn)楫?dāng)?shù)貜膩?lái)就沒(méi)有規(guī)劃過(guò)這玩意。

這樣的房子，結(jié)果自然就是——破發(fā)。

萬(wàn)科啟宸當(dāng)年的開(kāi)盤(pán)價(jià)3.8萬(wàn)每平，直接跌了9000塊下去，要知道這時(shí)間跨度可是五六年，并不是買(mǎi)在所謂的“市場(chǎng)高位”。

當(dāng)然，即便是有些地方真有項(xiàng)目有規(guī)劃，也可能被過(guò)分夸大其功效。

比如奉賢的東方美谷，發(fā)展的的確好，但是基本上是個(gè)奉賢的新房都說(shuō)自己能吸引到東方美谷的產(chǎn)業(yè)客戶(hù)。

東方美谷實(shí)際發(fā)展的的確是不錯(cuò)，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有開(kāi)發(fā)商吹的那么上天——自然也不足以支撐奉賢那么大體量的新房。

而結(jié)果自然也是破發(fā)。

2018年西渡新房中鐵建香榭國(guó)際高層產(chǎn)品均價(jià)3.8萬(wàn)/平，2024年最新二手成交價(jià)跌至3.1萬(wàn)/平，每平米凈虧近7000元。

2019年金匯新房天和前灘時(shí)代開(kāi)盤(pán)價(jià)3.05萬(wàn)/平，如今也跌至2.68萬(wàn)/平，相當(dāng)于原價(jià)打了88折！

其實(shí)這些地方，本質(zhì)就是抓住了剛需買(mǎi)房上車(chē)唯一會(huì)看的兩個(gè)東西：

產(chǎn)業(yè)和地鐵，但是這倆東西如今都不太容易實(shí)現(xiàn)了。

以時(shí)間軸來(lái)看，上海的人口在2015年就是階段性的瓶頸。

人口停止高速增長(zhǎng)，對(duì)應(yīng)的就是上海的發(fā)展在階段性達(dá)到了瓶頸——產(chǎn)業(yè)到了存量時(shí)代。

而人口大增量時(shí)代結(jié)束，也對(duì)應(yīng)了樓市格局變化的停止，因?yàn)槿瞬粔?，就就很難誕生出新的好地段。

地鐵這種設(shè)施，如今也是建的越來(lái)越慢，大前提和產(chǎn)業(yè)類(lèi)似。

這種情況下，郊區(qū)的任何一個(gè)項(xiàng)目，吹這倆東西，你都得當(dāng)心一點(diǎn)：

看看那個(gè)大餅到底是實(shí)心的還是空心的，或者干脆就是只有包裝袋里面沒(méi)有餅。

最討厭的是那些看似有些利好，但實(shí)際上內(nèi)里空空如也的地方——

你根本無(wú)法一眼看穿背后的真假，這時(shí)候就得多多調(diào)研一下，或者找明白人問(wèn)問(wèn)了。

市區(qū)高溢價(jià)老破小

今年環(huán)線(xiàn)有個(gè)比較巨大的改變，就是也會(huì)從居住視角去分析一些板塊的性?xún)r(jià)比。

因?yàn)榇蟛糠秩硕际瞧胀ㄈ?，預(yù)算不是都一兩千萬(wàn)，沒(méi)法都上車(chē)新房或者保值性好的區(qū)域。

而對(duì)于長(zhǎng)期在上海發(fā)展、手上資金有限的朋友來(lái)說(shuō)，總歸要有一個(gè)住處安生立命。

因此我們今年也從自住性?xún)r(jià)比的視角，分析了一些跌出了“性?xún)r(jià)比”的存在上海這些地方的房子，跌出了極致的性?xún)r(jià)比！。

說(shuō)起老破小這類(lèi)產(chǎn)品，如果要買(mǎi)，大概就是幾個(gè)原則：

第一，優(yōu)先市區(qū)。

這點(diǎn)毋庸置疑，無(wú)論是為了學(xué)校、地鐵還是搏拆遷，都得是市區(qū)更有幾率，大邏輯就是上海開(kāi)發(fā)資源全面回歸市中心。

第二，盡量去買(mǎi)那些靠著“稀缺不可替代資源的”老破小，比如核心地段或者產(chǎn)業(yè)區(qū)。

這個(gè)很容易理解，不贅述。

第三，優(yōu)先買(mǎi)老破小里面，產(chǎn)品比較新的那種。

比如90年代左右的福利分房社區(qū)、動(dòng)遷社區(qū)，一般來(lái)說(shuō)會(huì)比70年代那種“宿舍戶(hù)型”，品質(zhì)好一點(diǎn)也宜居一些。

不過(guò)我們今天可以細(xì)化一點(diǎn)，就是我們相對(duì)更加推薦CAZ邊緣的、疊加以上幾個(gè)優(yōu)勢(shì)的老破小。

而市中心尤其是比鄰豪宅區(qū)的老破小，我們反而不是特別推薦：

第一，豪宅地段的配套大概率和買(mǎi)老破小的人沒(méi)有任何關(guān)系，反而不宜居。

對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，挨著地鐵和便利店的作用，遠(yuǎn)大于挨著愛(ài)馬仕旗艦店和恒隆廣場(chǎng)。

市中心的豪宅化，配套的高檔化，對(duì)應(yīng)的就是普通人更不宜居。

第二，高額的地段溢價(jià)，難漲易跌。

比如梧桐區(qū)里面，動(dòng)輒都是十幾萬(wàn)單價(jià)、房齡超過(guò)70年的里弄老破小。

這種老房子，如果你關(guān)注過(guò)就知道，近些年可是跌得很慘，本質(zhì)上就是虛高的溢價(jià)。

因?yàn)檫@些房子跟老洋房、或者風(fēng)貌別墅沒(méi)有價(jià)值關(guān)聯(lián)性（錨定效應(yīng)），和市中心那些普遍意義上的老破小還是不太一樣的。

市中心的區(qū)域開(kāi)發(fā)舊改是聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，整個(gè)板塊價(jià)值和價(jià)格鏈條可以聯(lián)動(dòng)。

梧桐區(qū)里面，大佬住在老洋房里院子房子三百平、兩百平，房子一套一兩個(gè)億，出門(mén)車(chē)接車(chē)送叫享受鬧市中的繁華——

人家是收藏品邏輯，不是商品邏輯。

唐宋八大家的畫(huà)賣(mài)三個(gè)億，不會(huì)讓隔壁擺的那個(gè)印刷品也跟著漲價(jià)，本質(zhì)就不是一個(gè)賽道。

這種虛高，只是讓你花了更多的錢(qián)，卻享受不到應(yīng)有的居住體驗(yàn)，而且很容易虧。

第三，就是這種市中心的老房子，大多數(shù)都是非常老舊的里弄社區(qū)，居住環(huán)境很差。

很多人心有向往是因?yàn)槭兄行牡母邩谴髲B或者梧桐成蔭，誕生實(shí)際上并沒(méi)有沒(méi)見(jiàn)過(guò)滿(mǎn)地蟲(chóng)子、老鼠、雨天的惡臭以及樓上樓下隔壁咣咣響的噪音。

客觀(guān)從市場(chǎng)的流通性上，這種房子的接盤(pán)俠也并不多。

拿著十萬(wàn)以上單價(jià)買(mǎi)老破小的人本來(lái)也很少，未來(lái)會(huì)越來(lái)越少，這種房子，流通性也是大問(wèn)題。

你去買(mǎi)了，那被收割的就是你了。

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結(jié)語(yǔ)

我們之前聊過(guò)很多次，上海的剛需，進(jìn)入了買(mǎi)房“虧錢(qián)時(shí)代”。

大部分剛需社區(qū)，買(mǎi)入都很難跑贏大盤(pán)。

剛需群體上車(chē)，反而要更加謹(jǐn)慎：

畢竟資金有限，買(mǎi)錯(cuò)，真的是辛苦工作十年都白忙。

篇幅有限，很難一次性把剛需選房的思路說(shuō)透。

具體買(mǎi)哪里的房子不會(huì)被坑，歡迎文末留言，也可以線(xiàn)下來(lái)跟我們交流下。