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關(guān)注老胡，開(kāi)啟國(guó)際視野，尋找全球機(jī)會(huì)

泰國(guó)，中國(guó)人耳熟能詳?shù)拿帧?/p>

大家聽(tīng)到泰國(guó)，我估計(jì)想到的都是旅游勝地，但作為一個(gè)投資人，我首先想到的是索羅斯狙擊泰銖。

1985年，美日英法德在紐約廣場(chǎng)飯店簽訂了《廣場(chǎng)協(xié)議》，隨后，日元對(duì)美元開(kāi)啟了長(zhǎng)達(dá)10年的升值周期，1985年，匯率是1:250，到了1995年，匯率是1:80，整整升值了3倍。

本幣升值導(dǎo)致日本制造業(yè)成本居高不下，也是這個(gè)時(shí)候，日本低端制造業(yè)開(kāi)始向東南亞轉(zhuǎn)移，亞洲四小龍和亞洲四小虎的經(jīng)濟(jì)接連騰飛。

此刻，作為亞洲四小虎之一的泰國(guó)，無(wú)疑承襲了本次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的東風(fēng)，有大量日本資本進(jìn)入國(guó)內(nèi)。

除此之外，泰國(guó)本質(zhì)上實(shí)行盯住美元的“固定匯率”制度，匯率長(zhǎng)期維持在24.5:1至26.5:1之間，廣場(chǎng)協(xié)議后，美元持續(xù)貶值，泰銖也隨之貶值，導(dǎo)致泰國(guó)出口強(qiáng)勁，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

在這雙重利好之下，1986-1994年，泰國(guó)年均出口增長(zhǎng)率達(dá)到22%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)到9.5%。

1993年，美國(guó)開(kāi)始吃蘇聯(lián)解體的紅利、大量軍用技術(shù)轉(zhuǎn)為民用、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)大爆發(fā)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇。

而彼時(shí)的日本，經(jīng)濟(jì)一蹶不振，開(kāi)始了“失去的三十年”，期間，美國(guó)利率升至5%，日本利率只有0.5%，從此，美元開(kāi)始升值。

由于泰國(guó)實(shí)行綁定美元的固定匯率制度，泰銖也隨之升值，這影響了泰國(guó)產(chǎn)品的出口競(jìng)爭(zhēng)力。此外，這期間中國(guó)崛起，共同導(dǎo)致泰國(guó)的出口增長(zhǎng)率驟降，1995年是24%，到了1996年，則是-0.2%，出現(xiàn)了貿(mào)易逆差，這意味著泰國(guó)外匯被不斷消耗。

隨后的幾年，泰國(guó)也的確陷入了經(jīng)濟(jì)困境，直到過(guò)去十多年，泰國(guó)又開(kāi)啟了新一輪的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期。

從上面我給大家描述的歷史來(lái)看，泰國(guó)曾經(jīng)也是一個(gè)極其富裕的國(guó)家，至少曾經(jīng)也是亞洲四小龍，當(dāng)然，今天的泰國(guó)經(jīng)濟(jì)也在同步增速。

這一點(diǎn)，可以從房?jī)r(jià)指數(shù)可以看出來(lái)，過(guò)去十多年間，曼谷樓價(jià)指數(shù)持續(xù)增長(zhǎng)，漲幅呈現(xiàn)出45度的多頭牛市形態(tài)。

泰國(guó)的房?jī)r(jià)為什么在過(guò)去十多年間能夠持續(xù)上漲？

從基本面來(lái)講，核心是GDP的增長(zhǎng)。大家看下面這張圖，2019年泰國(guó)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)了歷史新高，且前面每一年都是高增速，2020年受制于口罩事件，泰國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始有所回落，但這幾年又開(kāi)啟了新一輪的復(fù)蘇。

顯然，泰國(guó)的經(jīng)濟(jì)基本面還是非常強(qiáng)勁的。

基本面好，主要是因?yàn)樘﹪?guó)生態(tài)文化環(huán)境宜人、高端醫(yī)療和教育配套資源完善、外來(lái)投資持續(xù)加速。

這些“好”，也加速了當(dāng)代國(guó)人去到泰國(guó)置業(yè)。

數(shù)據(jù)顯示，2023年中國(guó)人海外購(gòu)房前十大地點(diǎn)排名中，東南亞的泰國(guó)、馬來(lái)西亞、越南和新加坡均榜上有名，其中泰國(guó)排名最高，位列第五。2024年，中國(guó)人在泰國(guó)購(gòu)房的數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)REIC數(shù)據(jù)顯示，2018-2022年，泰國(guó)的外籍買家中，中國(guó)客戶數(shù)量就高居第一。

這兩年，中國(guó)買家的占比，同樣居高不下。

像2023年，外國(guó)人在泰國(guó)共購(gòu)買14449套公寓，其中中國(guó)人占到46%。2024年上半年，泰國(guó)也有2872套公寓賣給了中國(guó)人，占到了外籍投資者的39.5%，依然是最大的外籍買家群體。

這也太瘋狂了，這說(shuō)明中國(guó)人正在瘋狂購(gòu)買泰國(guó)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

那么問(wèn)題來(lái)了，為什么大家要去投資泰國(guó)？

一年前，我在泰國(guó)待了一周左右的時(shí)間，確實(shí)很熱鬧，民間經(jīng)濟(jì)能夠感受到非常好。

當(dāng)然從投資的角度，泰國(guó)這樣的地方，投資優(yōu)勢(shì)我認(rèn)為主要有三點(diǎn)：

投資手續(xù)簡(jiǎn)便、交通便利以及收益穩(wěn)定。

投資手續(xù)的簡(jiǎn)便主要體現(xiàn)在政策上，這個(gè)就不細(xì)說(shuō)了，想要詳細(xì)了解的可以文末掃碼。

交通便利性方面，中國(guó)直飛泰國(guó)飛行時(shí)間短、價(jià)格低、航班選擇多。

而且從去年3月1日起，泰國(guó)與中國(guó)實(shí)施永久免簽政策，讓人們幾乎沒(méi)有出境手續(xù)的困擾。

一句話總結(jié)就是，泰國(guó)投資置業(yè)“低門檻、高回報(bào)”。

門檻低這倒也是，高回報(bào)又怎么理解？

首先來(lái)講，泰國(guó)的房子，價(jià)格不貴的，100萬(wàn)左右就能買一套，而且還是永久產(chǎn)權(quán)。

我之前在曼谷走過(guò)一些CBD——比如素坤逸片區(qū)，軌道交通沿線的二手公寓。

一波考察算下來(lái)，租金回報(bào)率居然能達(dá)到6-7%，確實(shí)屬于一個(gè)比較高的水平，畢竟國(guó)內(nèi)，哪怕是一線城市，很多地方也只有2%不到的回報(bào)率。

我之前在泰國(guó)旅游，去了一個(gè)朋友家里，他就告訴我，前年他在素坤逸片區(qū)花了100萬(wàn)買了一套小公寓，實(shí)用面積大概50平左右，交出去運(yùn)營(yíng)后，每個(gè)月租金可租到6500左右。一年租期，其中1個(gè)月的房租，是給到運(yùn)營(yíng)方，支付相關(guān)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

也就是說(shuō)，一年收租11個(gè)月，回報(bào)大概在7.15萬(wàn)左右，算下來(lái)，大概能得到6個(gè)多點(diǎn)的回報(bào)。

可以說(shuō)這樣的租金回報(bào)率是非常香了，也難怪那么多人想方設(shè)法去泰國(guó)置業(yè)，有句話叫中國(guó)人的投資在那兒，說(shuō)明哪兒一定有套利空間。

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