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小區(qū)里面到底哪些公共區(qū)域的房產、設施屬于全體業(yè)主共有，似乎沒有人你給說清楚，主打的就是揣著明白裝糊涂么?

所以，演繹出各個部門各管各，自圓其說，業(yè)主兜兜轉轉，若干部門跑完，還是沒人說明白哪個屬于業(yè)主，哪個屬于開發(fā)商！何其怪哉！

所以有人擬建言全國人大法工委，從建立全國統一大市場、全國統一法律術語、專有名詞角度出發(fā)，認為應統一法條概念，避免法條打架、法條不一致現象。

這位南通社區(qū)治理關注者的建言如下，不代表筆者完全贊同其觀點，僅代表筆者支持其統一法律術語、統一專有名詞的提法，避免有人鉆法條空子，損害業(yè)主利益或國家利益。筆者也非常認同其“把應該屬于全體業(yè)主的，實實在在交付給業(yè)主”的觀點。

關于修正《中華人民共和國民法典》第二百七十四條的建議

全國人大常委會法制工作委員會：

根據《中華人民共和國立法法》的相關規(guī)定，現就修正《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第二百七十四條提出建議。

一、國家稅務總局規(guī)范性文件所指公共設施名稱與《民法典》第二百七十四條所指公用設施名稱高度吻合

1、《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號，國家稅務總局公告2018年第31號修改，以下簡稱187號文）第四條第(三)款：房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理。

1)建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;

2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;

3)建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

該條款很明確把建筑區(qū)劃內配置的公建配套設施稱之為公共設施。

2、《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》國稅發(fā)〔2009〕31號（以下簡稱31號文）第十七條：企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理。

1)屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。

2)屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。

該條款很明確把建筑區(qū)劃內配置的公建配套設施稱之為配套設施。

3、《物權法》第七十三條：……建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

4、《民法典》第二百七十四條：……建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

綜上，187號文第四條第 (三)項、31號文17條對建筑區(qū)劃內配置的公建配套設施的統稱及所涵蓋的物權種類應與《物權法》第七十三條、《民法典》第二百七十四條公用設施所包含物權種類其實是一致的。

二、國家住建部部門規(guī)章規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權初始（首次）登記時應當把公用設施登記在業(yè)主名下

1、當時施行有效的《房屋登記辦法》第三十一條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區(qū)劃內依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權屬證書。

2、現行施行有效的《不動產登記暫行條例實施細則》第三十六條規(guī)定，辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區(qū)劃內依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。

綜上，這兩份部門規(guī)章統稱的公用設施名稱與《物權法》第七十三條、《民法典》第二百七十四條的公用設施名稱是保持高度一致性的。

由于現施行的《不動產登記暫行條例實施細則》第三十六條和《民法典》第二百七十四條未對公用設施所稱物權種類屬性類別范疇作出明細定義，導致大部分開發(fā)建設單位對建筑區(qū)劃內的公建配套的居委會和警務站用房、會所、物業(yè)經營性用房、學校、幼兒園、托兒所、文體場館、衛(wèi)生站、居家養(yǎng)老服務用房、郵電服務、變電站、熱力站、水廠、農貿市場、停車場（庫）、游泳池、架空層等公有設施不申請辦理初始（首次）登記并長期霸占甚至有些非法領取了不動產權證；有些地方政府還出臺文件規(guī)定開發(fā)建設單位必須把小區(qū)配置的公用設施移交給政府，由不動產登記機構登記為政府所有；法院在審理小區(qū)公用設施物權權屬爭議時，大多數也是把權屬判給開發(fā)建設單位或政府，只是判決不得改變規(guī)劃設計功能。

三、修正建議

由于全國范圍內建筑區(qū)劃內公用設施資產未能物歸業(yè)主使用的同時，也導致物業(yè)管理區(qū)域內維護維修資金嚴重不足無法對住宅設施設備維修和更新改造，加劇了住宅小區(qū)道路、綠化和設施設備老化，對房屋“養(yǎng)老”產生了嚴重影響。

為確保國家物權法律體系的統一性，保障公民財產權不受侵犯，按照相關物權權屬法律規(guī)定及誰投資誰擁有誰受益的最基本原則，建議修正《不動產登記暫行條例實施細則》第三十六條、《民法典》第二百七十四條條款，把公用設施的物權種類給予清晰、明確的規(guī)定。

一是將《民法典》第二百七十四條修正為：“……建筑區(qū)劃內的其他公共場所、居委會和警務站、會所、物業(yè)服務管理、物業(yè)經營性、幼兒園、文化活動、衛(wèi)生站、居家養(yǎng)老服務、郵電服務、農貿市場等用房及設施的停車場（庫）、游泳池、架空層等公用設施，屬于業(yè)主共有�！�

二是將《不動產登記暫行條例實施細則》第三十六條修正為：“辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區(qū)劃內依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、居委會和警務站、會所、物業(yè)服務管理、物業(yè)經營性、幼兒園、文化活動、衛(wèi)生站、居家養(yǎng)老服務、郵電服務、農貿市場等用房及設施的停車場（庫）、游泳池、架空層等公用設施及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業(yè)主共有。”

如貴會認為以上建議正確，懇請吸收到下一次對《不動產登記暫行條例實施細則》《民法典》的修改條款當中去。此爭議涉及全國持有不動產產權證業(yè)主的重大切身利益。懇望貴會作為重大民生問題慎重考慮。特此建議。

致以

崇高敬禮！

建議人：（名單附前）

2025年7月 日

草根談：

如每個小區(qū)，都把小區(qū)公共資產用好管好，會產生租金一大把、公共車位收益一大把、廣告收益一大把，小區(qū)或許根本無需國家犯愁，因為這些錢若真留在小區(qū)，住宅房屋養(yǎng)老應不是大問題。

每個小區(qū)公共資產，弄清楚、算明白，利國利民。

歡迎留言討論

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