成都，2025年7月23日——2025年1-5月，工業(yè)新動(dòng)能持續(xù)釋放，投資步伐加快，消費(fèi)場(chǎng)景迭代回暖，外貿(mào)韌性顯現(xiàn)，宏觀市場(chǎng)預(yù)期溫和修復(fù)，整體延續(xù)恢復(fù)性增長(zhǎng)趨勢(shì)。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)：金融城步入供應(yīng)新周期，全市空置壓力持續(xù)上行；續(xù)租發(fā)力，但新租需求低于預(yù)期，導(dǎo)致租金持續(xù)下行，市場(chǎng)主體持續(xù)調(diào)整租賃策略預(yù)期。優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)：供需兩端承壓，新增供應(yīng)處于短暫窗口期，品牌退租較多，上半年凈吸納量錄得負(fù)值。物流地產(chǎn)市場(chǎng)：隨著居民對(duì)大宗升級(jí)商品需求的增長(zhǎng)以及新舊消費(fèi)模式的交替，物流地產(chǎn)需求在波動(dòng)中穩(wěn)步增長(zhǎng)。

仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理佟恩表示：“面向2025年，成都延續(xù)‘穩(wěn)字當(dāng)頭、以進(jìn)促穩(wěn)’的發(fā)展方向。宏觀層面內(nèi)需回穩(wěn)，投資精準(zhǔn)有效，電子信息和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)突圍?！@滿園’政策全力推進(jìn)，企業(yè)落地有聲，城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)加速調(diào)整。消費(fèi)提振工作側(cè)重于存量場(chǎng)景的重塑，城市更新穩(wěn)步推進(jìn)，公園城市的綠色動(dòng)能持續(xù)釋放，區(qū)域長(zhǎng)期增長(zhǎng)韌性顯著。短期來(lái)看，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性調(diào)整、業(yè)務(wù)流程的重塑優(yōu)化以及潛在需求的快速深度挖掘，仍是激活市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力、實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡的核心?！?/p>

甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)

供應(yīng)放量：金融城正式步入供應(yīng)新周期，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力急速攀升

2025年上半年，成都甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)錄得17.8萬(wàn)平方米。從區(qū)域分布來(lái)看，一方面新興板塊供應(yīng)持續(xù)放量——市場(chǎng)相繼迎來(lái)西博城板塊的泰和泰中心、怡心湖板塊的空港怡心城項(xiàng)目交付；另一方面，金融城正式步入供應(yīng)新周期。第二季度，JFC交子金融廣場(chǎng)2號(hào)樓入市，新增辦公面積超9萬(wàn)平方米。需求端表現(xiàn)相對(duì)疲軟，持續(xù)的集中供應(yīng)進(jìn)一步推高成都甲級(jí)辦公樓空置率。截至第二季度末，成都甲級(jí)辦公樓空置率收至32.8%，上半年累計(jì)增長(zhǎng)1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，金融城板塊至季末已攀升至28.1%，半年累計(jì)增長(zhǎng)5.8個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)下半年金融城區(qū)域還將迎來(lái)約21.2萬(wàn)平方米甲級(jí)辦公樓供應(yīng)，金融城空置率或?qū)⒃谀甑淄黄?5%。

續(xù)約穩(wěn)租：續(xù)租發(fā)力保入駐，新租需求低于預(yù)期

伴隨增量需求的持續(xù)低位，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)重心已轉(zhuǎn)向存量博弈。相較于去年大幅降低的新租價(jià)格，今年的策略更加聚焦“續(xù)約穩(wěn)租”。除續(xù)租價(jià)格大幅下降外，續(xù)租流程的便捷性及商務(wù)談判的靈活性也得到顯著提升。上半年換租式的租戶流動(dòng)有所放緩，新成交甲級(jí)面積較去年下半年下降約5.9%。新租行業(yè)聚焦金融業(yè)（22.3%）、科技互聯(lián)網(wǎng)（18.4%）和專業(yè)服務(wù)（18.0%）。從細(xì)分領(lǐng)域上來(lái)看，小額貸款行業(yè)維持結(jié)構(gòu)性穩(wěn)健，數(shù)字文創(chuàng)相關(guān)領(lǐng)域則呈現(xiàn)修復(fù)趨勢(shì)。上半年，游戲企業(yè)新成交面積近1.8萬(wàn)平方米；新媒體賽道辦公需求持續(xù)回暖，但由于對(duì)特殊場(chǎng)地要求和較低租金預(yù)期，其選址仍青睞產(chǎn)業(yè)辦公或文創(chuàng)園區(qū)。

退租方面，由于市場(chǎng)租金大幅下滑，二級(jí)轉(zhuǎn)租市場(chǎng)的價(jià)差利潤(rùn)不斷被壓縮，導(dǎo)致早期簽約的第三方辦公品牌相繼退市，部分品牌轉(zhuǎn)而尋求新興區(qū)域樓宇。新租需求回落、退租趨勢(shì)持續(xù)，使得2025年上半年成都甲級(jí)辦公樓凈吸納數(shù)據(jù)僅1.8萬(wàn)平方米，較去年下半年下降約7.2萬(wàn)平方米。

新租承壓：多元讓利推動(dòng)市場(chǎng)步入“免租2.0時(shí)代”，凈有效租金加速下滑

增量需求不足，全市高空置壓力推動(dòng)租金維持下行。截至季度末，成都甲級(jí)辦公樓平均賬面租金收跌至77.3元/平方米/月，半年累計(jì)跌幅達(dá)3.7%。同時(shí)，免租期優(yōu)惠呈現(xiàn)明顯攀升趨勢(shì)，步入2025年后，近8成單一業(yè)權(quán)業(yè)主將新租免租月份上調(diào)超過(guò)70%。

伴隨企業(yè)租賃成本預(yù)期持續(xù)下行，傳統(tǒng)免租期已難以充分體現(xiàn)業(yè)主的價(jià)值讓渡。自2023年起，越來(lái)越多的業(yè)主開(kāi)始提供精裝修交付、搬遷費(fèi)用分?jǐn)偟葍?yōu)惠措施。這一趨勢(shì)的本質(zhì)是業(yè)主為降低租戶前期成本、提升租賃性價(jià)比而采取的策略性調(diào)整，最終促使租戶在整個(gè)租期內(nèi)的“凈有效租金”顯著下降。在此趨勢(shì)下，免租期概念得到實(shí)質(zhì)性擴(kuò)展，市場(chǎng)正式進(jìn)入 “免租期2.0”時(shí)代 。數(shù)據(jù)顯示，截至2024年第二季度，全市甲級(jí)辦公樓年均免租月份已達(dá)1.7個(gè)月，在扣除免租激勵(lì)后，凈有效租金降至66.1元/平方米/月。

未來(lái)展望：市場(chǎng)短期積極尋求破局，長(zhǎng)期聚焦結(jié)構(gòu)優(yōu)化蓄能

展望未來(lái)，市場(chǎng)新增供應(yīng)仍處高位，空置率攀升與租金下行壓力預(yù)計(jì)仍將持續(xù)。短期內(nèi)，市場(chǎng)調(diào)整將更依賴其內(nèi)在的自主調(diào)節(jié)機(jī)制。仲量聯(lián)行成都商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人江倩表示：“面對(duì)當(dāng)前嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，市場(chǎng)主體仍需主動(dòng)尋求破局之道。業(yè)主方可在考慮樓宇區(qū)位、硬件設(shè)施以及自身財(cái)務(wù)狀況的前提下采取多種策略——在追求高品質(zhì)的同時(shí)，高適配性也非常重要。具體而言，可深化招商策略，細(xì)致挖掘項(xiàng)目差異化價(jià)值；調(diào)整業(yè)態(tài)與優(yōu)化功能，如探索將大面積空置改造為酒店、公寓或體驗(yàn)式商業(yè)；著力提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，如引入專業(yè)商管團(tuán)隊(duì)強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)、階段性打造多元辦公產(chǎn)品以提升空間吸引力等?！?/p>

長(zhǎng)期而言，市場(chǎng)改善將更多依賴于政策引導(dǎo)下的城市產(chǎn)業(yè)與辦公樓供應(yīng)結(jié)構(gòu)的協(xié)同優(yōu)化。一方面，伴隨成都“立園滿園”、“特色立園”等政策的深入實(shí)施，將有效促進(jìn)高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)聚集，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)升級(jí)。另一方面，辦公樓增量與存量將共同邁入品質(zhì)與功能的適配性調(diào)整周期。雙向調(diào)整下，經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)動(dòng)能將得到有效保障，進(jìn)而將釋放出對(duì)高品質(zhì)商業(yè)樓宇的使用需求，為成都辦公市場(chǎng)整體的企穩(wěn)與健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)且可持續(xù)的基礎(chǔ)。

優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)

供需雙向承壓，退租情緒影響市場(chǎng)預(yù)期

2025年上半年，成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)蜀道云上城入市，新增供應(yīng)6萬(wàn)平方米，推動(dòng)華府板塊社區(qū)商業(yè)擴(kuò)容。同時(shí)，存量項(xiàng)目調(diào)改持續(xù)深化，上半年累計(jì)調(diào)改規(guī)模超過(guò)40萬(wàn)平方米：二季度優(yōu)客科華店由業(yè)主回收并更名為優(yōu)悅奧萊重新入市，改造期間空置率短期攀升；成都生活美學(xué)中心正式更名成都灣悅城，建發(fā)商管團(tuán)隊(duì)入駐后保留盒馬、海底撈等主力租戶，采用“邊營(yíng)邊改”策略推進(jìn)煥新，計(jì)劃于12月20日完成升級(jí)。

退租情緒在當(dāng)前市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。在“輕零售、儉餐飲”的消費(fèi)趨勢(shì)下，上半年時(shí)尚業(yè)態(tài)退租面積占比31.0%，餐飲業(yè)態(tài)占比22.0%，行業(yè)承壓明顯。兒童業(yè)態(tài)受宏觀環(huán)境變化及家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型影響進(jìn)入收縮周期，兒童娛樂(lè)、服務(wù)等行業(yè)租戶退租率上升。大型商超退租進(jìn)一步加劇空置壓力：SKP旗下BHG超市于4月1日正式閉店，日本家居品牌Nitori持續(xù)收縮在華業(yè)務(wù)，相繼撤出成都伊藤?gòu)V場(chǎng)（現(xiàn)錦江大融城）和蜀新天街雙店。受此影響，上半年，全市凈吸納量錄得負(fù)5.2萬(wàn)平方米，空置率累計(jì)環(huán)比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至11.5%。

商場(chǎng)首層業(yè)態(tài)變遷，引致租金動(dòng)能轉(zhuǎn)換

仲量聯(lián)行追蹤數(shù)據(jù)顯示，服飾鞋包、美妝個(gè)護(hù)及珠寶三大品類占比持續(xù)收窄，導(dǎo)致時(shí)尚業(yè)態(tài)首層占比從55.2%降至52.8%；新能源汽車進(jìn)入行業(yè)調(diào)整期，其占比呈現(xiàn)震蕩下行趨勢(shì)；電子電器品類則借助“國(guó)補(bǔ)”政策窗口加速拓店；咖啡茶飲等高社交屬性品類持續(xù)鞏固黃金區(qū)位。而低租金單價(jià)的百貨專業(yè)賣場(chǎng)在首層的占比從9.9%升至11.1%，業(yè)態(tài)調(diào)整壓力持續(xù)向租金端傳導(dǎo)。二季度，全市購(gòu)物中心首層平均租金環(huán)比下降1.7%，報(bào)345.0元/平方米/月，上半年累計(jì)跌幅達(dá)3.2%。

未來(lái)展望：業(yè)態(tài)創(chuàng)新與租金修復(fù)成市場(chǎng)焦點(diǎn)

消費(fèi)者與自我、群體和社會(huì)的情緒鏈接驅(qū)動(dòng)業(yè)態(tài)不斷煥新，具體表現(xiàn)為：

· 身心療愈升級(jí)：
運(yùn)動(dòng)消費(fèi)全景圖譜逐步完善，專業(yè)化運(yùn)動(dòng)品牌加速進(jìn)駐頭部商場(chǎng)，運(yùn)動(dòng)相機(jī)等新消費(fèi)品牌需求增長(zhǎng)顯著；運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館持續(xù)引流并促進(jìn)空間去化，進(jìn)而催生運(yùn)營(yíng)商對(duì)運(yùn)動(dòng)主題商業(yè)空間的新探索，年內(nèi)已錄得由金牛區(qū)上新橋公園改造的“城市運(yùn)動(dòng)客廳”—— 綠里GREENMILE入市。

· 圈層身份認(rèn)同：上半年泡泡瑪特加速在蓉布局，SKP、大悅城門店落地；同期三麗鷗、Line Friends等潮玩品牌相繼開(kāi)設(shè)新店。潮玩經(jīng)濟(jì)興起，不僅強(qiáng)化Z世代社交粘性，更成為全球消費(fèi)熱點(diǎn)。

· 文化價(jià)值共鳴：老鋪黃金憑借其古法造金工藝掀起消費(fèi)熱潮，單店?duì)I收突破2億元，非遺新造推動(dòng)國(guó)貨崛起，上半年成都本土品牌新租占比近90%，持續(xù)引領(lǐng)租賃需求。

2025年全年新增供應(yīng)預(yù)計(jì)維持在6萬(wàn)平方米，未來(lái)供應(yīng)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式，頭部運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)增量市場(chǎng)。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)零售地產(chǎn)及消費(fèi)研究負(fù)責(zé)人朱建輝表示：“成都商業(yè)已告別高速擴(kuò)張階段，進(jìn)入存量效率的深度博弈期，其發(fā)展邏輯從‘規(guī)模敘事’轉(zhuǎn)向‘密度敘事’，即在有限的物理空間內(nèi)，通過(guò)情感鏈接與業(yè)態(tài)創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)單位坪效的極致突破。在探索供需再平衡與租金修復(fù)必經(jīng)的波動(dòng)周期中，運(yùn)營(yíng)商能否精準(zhǔn)駕馭新趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)空間價(jià)值重構(gòu)，將成為存量時(shí)代破局的關(guān)鍵?！?/p>

物流地產(chǎn)市場(chǎng)

上半年，成都共計(jì)三個(gè)新項(xiàng)目投入使用，新增供應(yīng)回升至26.1萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)2025年，成都將再次進(jìn)入物流地產(chǎn)供應(yīng)小高峰，本輪供應(yīng)預(yù)計(jì)持續(xù)至2026年。在此背景下，截至第二季度末，市場(chǎng)整體空置率較2024年末上升2.2個(gè)百分點(diǎn)至8.9%。

上半年物流地產(chǎn)見(jiàn)證居民品質(zhì)消費(fèi)的增長(zhǎng)與消費(fèi)模式迭代

在促消費(fèi)政策加力擴(kuò)圍，居民大宗消費(fèi)品升級(jí)需求活躍，創(chuàng)新業(yè)態(tài)消費(fèi)潛力加快釋放，以及“618”線上購(gòu)物節(jié)的多重助力下。1-5月四川全省商品零售銷售額同比增長(zhǎng)5.8%，全面超越餐飲消費(fèi)（4.5%），內(nèi)需活力顯著增強(qiáng)。上半年物流地產(chǎn)見(jiàn)證了品質(zhì)消費(fèi)需求增長(zhǎng)和消費(fèi)模式迭代，以及由此帶來(lái)的倉(cāng)儲(chǔ)面積增長(zhǎng)與調(diào)整。

· “國(guó)補(bǔ)”政策拉動(dòng)品質(zhì)消費(fèi)需求，倉(cāng)儲(chǔ)面積大幅增長(zhǎng)。大宗消費(fèi)品以舊換新的“國(guó)補(bǔ)”政策加速地區(qū)高能效家電、數(shù)碼產(chǎn)品、汽車等品質(zhì)商品需求釋放，帶動(dòng)下游重點(diǎn)銷售平臺(tái)京東商城、代表性家電貨品第三方物流企業(yè)安得物流，以及汽車售后件倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)商的倉(cāng)儲(chǔ)需求顯著增長(zhǎng)。

· 傳統(tǒng)白酒消費(fèi)面臨挑戰(zhàn)，即時(shí)消費(fèi)模式大行其道，物流地產(chǎn)需求整合與調(diào)整。受政策影響，加之年輕一代白酒消費(fèi)興趣相對(duì)較低，上半年白酒銷售持續(xù)低迷，相關(guān)企業(yè)庫(kù)存整合及擴(kuò)大，倉(cāng)庫(kù)需求不斷增長(zhǎng)。此外，即時(shí)零售高速發(fā)展，商品覆蓋面大幅增加，讓消費(fèi)者對(duì)商品時(shí)效性訴求不斷提升。上半年以美團(tuán)優(yōu)選、淘菜菜為代表的低時(shí)效性社區(qū)團(tuán)購(gòu)銷售模式遭遇困境，美團(tuán)優(yōu)選宣布關(guān)停包括四川在內(nèi)的多省市業(yè)務(wù)，未來(lái)將逐步向即時(shí)生鮮零售等高時(shí)效消費(fèi)賽道轉(zhuǎn)型升級(jí)，上半年相關(guān)倉(cāng)儲(chǔ)面積大幅萎縮。

上半年在居民大宗商品需求增長(zhǎng)與新舊消費(fèi)模式交替之際，成都物流地產(chǎn)需求在波動(dòng)中實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。第一二季度，全市凈吸納量累計(jì)達(dá)到9.7萬(wàn)平方米，雖不及2024年下半年數(shù)值，但較去年同期仍有顯著回升。受持續(xù)的新項(xiàng)目供應(yīng)影響，業(yè)主間對(duì)于租戶的爭(zhēng)奪依然激烈，租金維持下跌趨勢(shì)，市場(chǎng)平均凈有效租金較上年末進(jìn)一步下降7.9%至17.2元每平方米每月。

未來(lái)展望：全年大宗投資趨于活躍，市場(chǎng)流動(dòng)性增強(qiáng)

一方面，鑒于仍舊白熱化的租賃競(jìng)爭(zhēng)，年內(nèi)更多的業(yè)主愿意降低資產(chǎn)價(jià)格以對(duì)沖租金下滑帶來(lái)的收益波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，上半年成都物流地產(chǎn)項(xiàng)目平均資本化率較上年末上升約25個(gè)基點(diǎn)。另一方面，背靠龐大的消費(fèi)腹地，成都物流地產(chǎn)在中長(zhǎng)期仍將維持個(gè)位數(shù)的空置率水平。仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人尤鵬偉表示：“預(yù)計(jì)2025至2026年將是成都物流地產(chǎn)中期內(nèi)最后一波供應(yīng)小高峰。隨著更多投資者將目光投向核心二線城市，業(yè)主近期提高項(xiàng)目資本化率的主觀意愿較強(qiáng)，或?yàn)榇笞诮灰状蜷_(kāi)新窗口，預(yù)計(jì)年內(nèi)成都物流地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)性將有所提升?！?/p>

回顧2025年成都上半年城市發(fā)展，政府政策呈現(xiàn)出“場(chǎng)景驅(qū)動(dòng)-生態(tài)賦能-規(guī)則創(chuàng)新”的進(jìn)階路徑。消費(fèi)領(lǐng)域從場(chǎng)景營(yíng)造升級(jí)為消費(fèi)虹吸，通過(guò)文商旅體融合、國(guó)際消費(fèi)中心城市2.0建設(shè)及票根經(jīng)濟(jì)等，構(gòu)建“場(chǎng)景+產(chǎn)品+活動(dòng)”生態(tài)體系。產(chǎn)業(yè)端突破鏈?zhǔn)桨l(fā)展，以建圈強(qiáng)鏈2.0、專業(yè)化園區(qū)培育推動(dòng)生態(tài)構(gòu)建，注重跨區(qū)域協(xié)同與綠色轉(zhuǎn)型。開(kāi)放層面從通道建設(shè)轉(zhuǎn)向規(guī)則對(duì)接，依托中歐班列、自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)提升及“蓉品出?！钡壬罨贫刃烷_(kāi)放。仲量聯(lián)行成都戰(zhàn)略顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人張雨放表示：“政策機(jī)遇藏于創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景、產(chǎn)業(yè)生態(tài)融合及跨境新業(yè)態(tài)，需防范區(qū)域間的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)與規(guī)則一致性的風(fēng)險(xiǎn)，投資者可關(guān)注‘試點(diǎn)’‘培育’類先發(fā)紅利?！?/p>