上海西北部的房?jī)r(jià)，又繃不住了。

　　各大標(biāo)桿社區(qū)的房?jī)r(jià)，近期再次下跌。

　　為什么，持續(xù)火爆了大半年的市場(chǎng)之后，這些區(qū)域房?jī)r(jià)還沒(méi)有穩(wěn)??？

　　上大板塊的標(biāo)桿社區(qū)保利葉之林，102平小三房戶型，去年929新政之后成交價(jià)基本穩(wěn)定在550萬(wàn)上下；

　　最近隨著市場(chǎng)遇冷，價(jià)格再度出現(xiàn)下跌，高區(qū)房源已經(jīng)下挫到520萬(wàn)出頭。

　　南翔的標(biāo)桿社區(qū)華潤(rùn)中央公園，兩房和三房的戶型都進(jìn)一步下挫。

　　最新成交價(jià)相比于三個(gè)月前市場(chǎng)最火的時(shí)間段，基本上一平方跌了5000塊左右。

　　雖然這套最新成交的高區(qū)三房是頂樓且?guī)в新┧?/strong>問(wèn)題，但是價(jià)格的明顯下挫還是對(duì)周邊二手市場(chǎng)信心帶來(lái)了打擊。

　　嘉定新城的標(biāo)桿樓盤金地世家，去年的成交價(jià)仍能維持在6w+的層次；

　　今年隨著嘉定新城整體房?jī)r(jià)的下挫，價(jià)格跌到了5.5萬(wàn)左右，最新成交價(jià)格只有5.37萬(wàn)/平。

　　嘉定新城的房?jī)r(jià)下跌不僅僅出現(xiàn)在金地世家一個(gè)小區(qū)，具體可以移步上海最“強(qiáng)大”的新城，房?jī)r(jià)也繃不住了？。

　　江橋的標(biāo)桿龍湖天璞一期的兩房，近期成交價(jià)也創(chuàng)了新低，相比于之前普遍6w+的成交價(jià)進(jìn)一步下跌，已經(jīng)回到了2020年的水平。

　　長(zhǎng)風(fēng)的標(biāo)桿社區(qū)中海紫御豪庭的價(jià)格（中間樓層）之前一直都能穩(wěn)定在10w以上，最新的成交已經(jīng)跌到了9萬(wàn)多。

　　桃浦的標(biāo)桿次新中環(huán)名品公館，兩房之前的低區(qū)成交價(jià)大概才會(huì)在6.8萬(wàn)左右。

　　經(jīng)過(guò)三個(gè)月的成交斷檔之后，如今最新掛牌的中區(qū)掛牌價(jià)已經(jīng)到了6.8萬(wàn)的水平。

　　南大的標(biāo)桿次新社區(qū)招商中環(huán)華府，之前成交價(jià)一直維持在6.2萬(wàn)上下。

　　最近幾個(gè)月隨著新房上市、市場(chǎng)下行走弱，掛牌價(jià)已經(jīng)跌破近期最低成交價(jià)。

　　第一部分中，我大部分選取的案例，對(duì)比的都是近3個(gè)月的數(shù)據(jù)，可以看出在929之后市場(chǎng)火熱的時(shí)間段、和當(dāng)下市場(chǎng)冷卻時(shí)間段的對(duì)比；

　　所選的社區(qū)大多數(shù)也是各自區(qū)域內(nèi)的二手標(biāo)桿社區(qū)，大部分在之前的行情里出現(xiàn)了止跌回穩(wěn)的趨勢(shì)；

　　但是如今隨著市場(chǎng)遇冷、這些社區(qū)的房?jī)r(jià)再一次沒(méi)穩(wěn)住，紛紛出現(xiàn)了新一輪“輕微”的下跌——其實(shí)也都是小幅下跌。

　　只是這個(gè)趨勢(shì)出來(lái)了，如果交易量再降、且不出新的救市政策，那就麻煩了。

　　只不過(guò)，目前浦東、西南等區(qū)域的房?jī)r(jià)其實(shí)還算相對(duì)堅(jiān)挺，目前沒(méi)有明顯的趨勢(shì)出現(xiàn)新一輪下跌。

　　但是西北片區(qū)的市場(chǎng)行情，還是率先扛不住了。

　　其實(shí)西北樓市的情況我們之前就已經(jīng)說(shuō)過(guò)多輪，一句話足以形容：

　　廟小妖風(fēng)大，池淺王八多。

　　西北樓市的基本面方面，就是產(chǎn)業(yè)比較薄弱，市中心地鐵外溢出去，從武寧、長(zhǎng)壽開(kāi)始往西到長(zhǎng)風(fēng)、長(zhǎng)征、江橋；

　　往西北到真如一直到下游的真如、萬(wàn)里、甘泉宜川、桃浦、直到下游的寶山和嘉定，大部分區(qū)域都是純粹的居住區(qū)。

　　長(zhǎng)風(fēng)、真如、桃浦、南翔都有有限的產(chǎn)業(yè)，但是連自己板塊內(nèi)部都無(wú)法完全支撐——

　　事實(shí)上，還要靠市中心的外溢購(gòu)買力接盤。

　　但是有限的外溢購(gòu)買力，被三四個(gè)板塊分還好，被從內(nèi)環(huán)內(nèi)一路向外的一大堆居住區(qū)分流，直接造成了兩個(gè)結(jié)果：

　　第一就是價(jià)格體系整體便宜，因?yàn)闆](méi)有年輕有錢收入高的產(chǎn)業(yè)客戶接盤；

　　第二就是漲不太動(dòng)，漲幅弱于東南、西南片區(qū)。

　　這種市場(chǎng)基本面，最怕的就是新房的大量供應(yīng)：

　　我們之前就說(shuō)過(guò)，當(dāng)下市場(chǎng)上各片區(qū)都缺購(gòu)房者，新房供應(yīng)量已經(jīng)成為分析市場(chǎng)價(jià)格走向一個(gè)極為重要的因素——

　　即便是強(qiáng)如聯(lián)洋都被楊浦、閘北新房打的潰不成軍房?jī)r(jià)斷崖式下跌。

　　如今西北片區(qū)這個(gè)問(wèn)題，可能比之前楊浦、閘北新房的集中供應(yīng)還要嚴(yán)重，因?yàn)槿思夷切┓孔涌梢院缥械闹挟a(chǎn)去接盤；

　　但是西北片區(qū)的新房，對(duì)于外區(qū)域的購(gòu)買力虹吸能力本就有限、內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)分流又極為嚴(yán)重；

　　而更麻煩的是，西北片區(qū)內(nèi)部，正在集中開(kāi)發(fā)（新房）的區(qū)域，和即將要集中開(kāi)發(fā)的區(qū)域太多了：

　　前者在過(guò)去一年多的時(shí)間里，已經(jīng)虹吸了周邊的購(gòu)買力；

　　后者將會(huì)在未來(lái)持續(xù)的釋放新房，對(duì)當(dāng)下的二手房市場(chǎng)也帶來(lái)了負(fù)面預(yù)期。

　　最直觀的例子就是桃浦。

　　桃浦智創(chuàng)城的新房供應(yīng)之后，直接造成的就是周邊萬(wàn)里、甘泉宜川、上游真如、下游寶山的大量購(gòu)買力被虹吸。

　　自從桃浦新房上市之后，曾經(jīng)相對(duì)還比較堅(jiān)挺的萬(wàn)里板塊，二手房一度完全賣不動(dòng)了，最后只能以價(jià)換量?jī)?nèi)中環(huán)正在被拋棄的中產(chǎn)社區(qū)。

　　而且更麻煩的是，這種影響恐怕要曠日持久：

　　桃浦的供應(yīng)量很大，但是眾多的新房去化情況并不好。

　　未來(lái)桃浦還有大量的空地要開(kāi)發(fā)，將會(huì)持續(xù)對(duì)周圍市場(chǎng)進(jìn)行虹吸。

　　到底有多不好呢？說(shuō)一個(gè)數(shù)據(jù)大家就知道了。

　　截止到今年5月份，上海中外環(huán)之間的庫(kù)存新房套數(shù)8100套，其中桃浦一個(gè)板塊就2471套，占據(jù)整個(gè)中外環(huán)庫(kù)存總量的35%。

　　桃浦今年新開(kāi)盤的項(xiàng)目寶華紫薇之星，截止到我今天發(fā)文，406套住宅僅賣掉不足60套，不到15%。

　　中環(huán)桃源里，2023年年末首開(kāi)，到目前也只賣完了三分之一。

　　這種形勢(shì)下，即便是周圍的二手板塊，在市場(chǎng)政策的刺激下有了回穩(wěn)趨勢(shì)，但是也架不住你連續(xù)吸我好多年……

　　南翔板塊的情況也是如此。

　　綠城留香園、時(shí)代之城的上市，之前就已經(jīng)造成了南翔樓市的購(gòu)買力被大量分流。

　　本以為開(kāi)發(fā)會(huì)告一段落，最近時(shí)代之城邊上的地塊也上了推介會(huì)，預(yù)計(jì)周邊的二手市場(chǎng)還要持續(xù)承壓很長(zhǎng)一段時(shí)間。

　　南翔抗壓，下游的嘉定新城同樣不好受，價(jià)格也是跌的很厲害。上海最“強(qiáng)大”的新城，房?jī)r(jià)也繃不住了？

　　其實(shí)更麻煩的就是這個(gè)問(wèn)題——還有一堆要持續(xù)大范圍開(kāi)發(fā)的區(qū)域等著入市，未來(lái)還有一大堆新房。

　　二手房?jī)r(jià)即便短暫穩(wěn)住，中長(zhǎng)期也很難穩(wěn)住。

　　桃浦北面的南大也是集中開(kāi)發(fā)大量新房入市，但是之前華潤(rùn)中環(huán)置地中心項(xiàng)目卻能一直熱銷甚至觸發(fā)積分，主要原因就在于：

　　第一，價(jià)格相比于桃浦價(jià)格十分優(yōu)惠只要6w+，第二面配套看起來(lái)也比桃浦更好有地鐵有商場(chǎng)，第三體量沒(méi)有那么大。

　　不過(guò)，隨著中建超大地塊的出讓，市場(chǎng)預(yù)期就直接轉(zhuǎn)向了，行業(yè)內(nèi)普遍不看好后續(xù)南大的新房銷售情況，大概率是要開(kāi)中介分銷了。

　　而近日，南大西北單元也做了規(guī)劃調(diào)整，新增六塊住宅用地。

　　建筑規(guī)模方面，由84.37萬(wàn)㎡調(diào)整為73.32萬(wàn)㎡，其中商業(yè)增加3.36萬(wàn)㎡、研發(fā)增加0.97萬(wàn)㎡、社區(qū)公服增加0.06萬(wàn)㎡、基礎(chǔ)教育增加0.33萬(wàn)㎡、住宅面積增加4.25萬(wàn)㎡、辦公減少20.02萬(wàn)㎡。

　　這種情況下，南大雖然未必會(huì)像桃浦賣的那么差，但是之前的熱銷肯定是不會(huì)再有了。

　　江橋現(xiàn)在在搞得“上虹橋”也是同理。

　　未來(lái)這區(qū)域也會(huì)有大量的住宅地塊入市，對(duì)周邊購(gòu)買力同樣會(huì)持續(xù)虹吸。

　　結(jié)語(yǔ)

　　當(dāng)下開(kāi)始新一輪暴跌的區(qū)域主要集中在中外環(huán)，主要是因?yàn)榧虚_(kāi)發(fā)的新房主要集中在這個(gè)片區(qū)。

　　內(nèi)中環(huán)的普陀長(zhǎng)壽、真如等區(qū)域之前已經(jīng)受到市中心新房供應(yīng)的影響，價(jià)格漲的就不算多，已經(jīng)把負(fù)面影響體現(xiàn)到了房?jī)r(jià)里。

　　但是今年，真如又要啟動(dòng)大規(guī)模開(kāi)發(fā)，真如之心、真如翠谷等地塊將會(huì)帶來(lái)幾千套中產(chǎn)住宅。上海發(fā)展最艱難的副中心，終于要翻盤起飛了？

　　等這些房子上市，預(yù)計(jì)將會(huì)對(duì)普陀內(nèi)環(huán)、長(zhǎng)風(fēng)、真如的二手房、甚至是隔壁的大寧等區(qū)域的二手房產(chǎn)生分流，這些區(qū)域的二手房也會(huì)受到分流壓力的影響。

　　而由于上下游購(gòu)買力的傳導(dǎo)作用，預(yù)計(jì)西北片區(qū)下游板塊會(huì)持續(xù)抗壓。

　　當(dāng)然，不同區(qū)域的情況還是有細(xì)微差別，購(gòu)買力的來(lái)源不同，跌的底就不同、買賣周期也不同。