大家?guī)?025數(shù)據(jù)版的第31篇推送

在北京，再沒有一個區(qū)域房價能像它這么穩(wěn)定了。

近5年，無論成交量3000套出頭的2020年，還是成交量接近6000套的2021年，再到市場環(huán)境遇冷的2024年，它的新房成交價，一直穩(wěn)定在3.3萬/平左右。

最激烈的房價波動期，每平上下也就幾百塊錢。

這個區(qū)域就是：房山。

房山近五年新房成交數(shù)據(jù)

房山房價如此“穩(wěn)定”，其背后的邏輯和原因到底是什么？

如今，2025年已經(jīng)過去半年，咱們今天就通過各項客觀成交數(shù)據(jù)，來還原一下房山新房市場真實成交現(xiàn)狀。

在正式開始今天房山文章之前，大家?guī)汀?strong>2025北京新房真實成交現(xiàn)狀”系列已經(jīng)分析了6個區(qū)域，如果你感興趣，傳送門在↓↓↓

關于北京新房，你還有啥想了解的，也歡迎加包哥微信，咱們私下聊去。

房山新房整體成交現(xiàn)狀

今年上半年，房山新房的整體狀況如何？

首先，新房存量方面，根據(jù)包哥的統(tǒng)計，截至2025年7月23日：

房山已入市網(wǎng)簽不足100%的新房項目，一共有50個；

其中，庫存套數(shù)10套以上的項目一共有27個，50套以上的只有20個，100套以上的項目更少，只有14個。

房山新房庫存信息

房山新房目前的庫存是6636套，71.42萬平。

全北京截至今年上半年的新房存量是73528套，房山一個區(qū)占比9%。存量相比豐臺、昌平、大興超10%的占比，并不算多。

再看，房山這幾年的新房成交數(shù)據(jù)。

房山近五年新房成交數(shù)據(jù)

房山的成交量一直還比較穩(wěn)定，近五年最高的2021年成交5941套房源，占比全北京9.46%，而2023年、2024年，5441套、3964套的年度成交量，占比全北京則雙雙突破10%。

包哥還發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，就是北京新房成交量TOP5的區(qū)域，基本上成交占比都在10%以上，這也是北京樓市“二八分化”在數(shù)據(jù)方面的重要表現(xiàn)。

2024年北京新房成交數(shù)據(jù)

成交量雖然很出色，但房山新房的總成交金額卻稍顯遜色，近五年，房山新房總成交額都在100億+，最高的2021年也只有192.65億，但當年北京的總成交額突破4000億，房山占比仍不足5%。

歸根結(jié)底，還是和房山本身的房價“穩(wěn)定”有關。近5年，無論北京新房成交均價是2024年的5.69萬/平，還是2020年的4.37萬/平，房山新房成交均價始終都保持在3.3萬+/平，非常穩(wěn)定。

房山的房價一直和北京的大盤保持著每平1W-2W的價差。

今年上半年，房山新房成交量同比上漲了10.42%，相比于大開大合的海淀、豐臺等區(qū)域，房山還是和昌平、順義一樣，新房表現(xiàn)始終維持一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)。

2025年上半年北京16區(qū)新房成交數(shù)據(jù)

還有一個現(xiàn)象，伴隨成交量上漲的，是成交均價的穩(wěn)重下滑。

2025年上半年，房山新房成交均價由去年同期的3.36萬/平，下降3.27%至3.25萬/平，這點與降幅超8%的昌平和7%的順義，體現(xiàn)出了差別。

無論從房價還是成交量，房山新房整體都呈現(xiàn)出一個“穩(wěn)”的狀態(tài)。

其實，房山房價維持在一種相對“洼地”的狀態(tài)，其本質(zhì)是本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)動能不足的鏡像反映。

之前一直說通州是北京的睡城，但因為副中心的大力建設，通州有了產(chǎn)業(yè)加持后，這個帽子似乎已經(jīng)摘掉了，一定意義上說，房山現(xiàn)在更像北京的一個“睡城”，當前階段，產(chǎn)業(yè)薄弱仍是壓制房價的核心矛盾。

近年來，房山雖通過“前店后廠”模式，還有政策傾斜加速補短板，但產(chǎn)業(yè)生態(tài)成熟需5-10年周期。若房山產(chǎn)業(yè)集群能如期形成產(chǎn)能，疊加S6號線開通、三甲醫(yī)院投用，房山有望從“睡城”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)城融合示范區(qū)”。

但還有一點，通過橫向縱向?qū)Ρ确可浇?年的新房數(shù)據(jù)，包哥發(fā)現(xiàn)，“睡城”房山的房價雖然因為產(chǎn)業(yè)動能不足被壓制，但也沒有因為產(chǎn)業(yè)動能不足而下滑。

因為無論巔峰北京樓市高熱期還是低冷期，它始終維持在3.3萬/平左右的價格。

但房山的低房價，低總價的優(yōu)勢，再加上核心區(qū)地鐵、醫(yī)院、學校配套的相對成熟，還有它去豐臺科技園、甚至海淀，都比東邊的通州、朝陽要順暢的特點，因此不少京西工作的買房人選擇在房山買房。

在房山，房子是用來“睡”的，不是用來“炒”的。

這也是房山成交量能維持在一個穩(wěn)定狀態(tài)的原因。

房山新房項目成交現(xiàn)狀

房山新房市場，并不像門頭溝一樣，依靠一個明星項目支撐整個區(qū)。

今年上半年，房山新房也呈現(xiàn)出多點開花的局面。

在今年1-6月北京新房排行榜，由于“房價洼地”的原因，在成交金額TOP30的榜單中，我們很難發(fā)現(xiàn)房山新房項目的身影，但在成交套數(shù)的排名中，房山卻有4個項目成功擠進TOP20。

圖源京樓銷售排行榜

這四個項目分別是，璟賢瑞庭、京熙潤府、北京城建和知筑、京華國賢府，2025年上半年，它們4個成交量都在200套+，斷層領先房山其他新房項目。

而房山新房四君子，合體貢獻923套成交，占全房山1749套總成交量的52.77%。

這是房山新房成交的半壁江山。

放眼全北京，房山四君子以全北京新房不到1%的項目量，拿到了全北京新房5%的成交量，表現(xiàn)非常不錯。

還有一點，4個項目雖然斷層領先，但彼此之間成交量的差距卻特別小，就是誰都成為成交量老大都不意外。

2025年上半年北京17區(qū)新房TOP1

其中，房山新房成交金額銷冠是北京城建和知筑，網(wǎng)簽金額達到9.35億。

而且和知筑在今年前6個月的月度表現(xiàn)中，分別在3月、4月和6月拿到房山新房成交套數(shù)、面積、金額“三料冠”。

圖源京樓銷售排行榜

圖源京樓銷售排行榜

和知筑的成交均價是3.73萬/平，比四君子中的其他三個項目都高，原因就在于它位于廣陽城板塊，比良鄉(xiāng)大學城板塊的項目相較于“城里”要近2-3站地鐵，而且距離長陽商業(yè)也就一站地鐵距離，北邊300米就是在建的山姆。

再疊加其低密洋房的產(chǎn)品設計，使其在房山一眾新房中脫穎而出。

璟賢瑞庭是房山上半年新房成交套數(shù)銷冠，上半年總共成交了237套。

雖然屬于良鄉(xiāng)大學城東拓區(qū)，位置并不在核心區(qū)，但璟賢瑞庭依靠其清華附和人大附第六實驗學校“雙名?！钡募映郑€有其比核心區(qū)更低的房價，讓其依靠性價比依然取得了相當不錯的成交量。

璟賢瑞庭的成交均價只有3.22萬/平，比京熙潤府和京華國賢府每平低3000，比和知筑每平低了5000。

而且，我們在統(tǒng)計時發(fā)現(xiàn)，房山上半年成交量排名前10的新房項目，有一半項目已經(jīng)低于其整體3.25萬/平的成交均價。

房山2025年上半年新房成交TOP10

其中，除了璟賢瑞庭的3.22萬/平基本上與房山整體成交均價持平外，新城投御河園、北京城建頤知筑，已經(jīng)的成交均價分別在3.11萬/平和3.02萬/平。

而半年成交量房山第五，108套成交的熙湖悅著的成交均價只有2.16萬/平，97套成交的北京建工攬星樾則直接降至兩萬以下，達到1.96萬/平。

還有房山上半年成交套數(shù)TOP30項目中，已經(jīng)有18個項目成交均價低于房山平均水平了。

圖源京樓銷售排行榜

而且，我們發(fā)現(xiàn)，房山現(xiàn)在的新房成交均價在4W+的項目，就只剩中建房山國賢府、萬年廣陽郡九號，而這兩個項目的網(wǎng)簽去化率已經(jīng)分別達到98.7%和83.4%，處于銷售尾期了。

也就是說，房山新房在不久的將來會全面邁進4萬/平以下。

截至7月23日，房山新房四君子的去化情況是：

璟賢瑞庭269/762、京熙潤府792/919、和知筑363/576、京華國賢府480/724。

而除了璟賢瑞庭，其他項目都已經(jīng)網(wǎng)簽過半，也就是說，不出意外的情況下璟賢瑞庭仍然會是下半年房山新房市場的成交主力。

下半年仍有不少存量的新房項目，還有983套房源去化400套出頭的北京建工攬星樾，991戶的巨燕燕京府也才網(wǎng)簽了73套，還有北京城建知筑系列的頤知筑，今年3月份才開盤，634套房網(wǎng)簽了61套。

當四君子大部分開始進入銷售尾期，頤知筑、攬星樾大概率會接過接力棒，成為房山成交主力。

而我們統(tǒng)計，房山新房庫存300套以上的項目一共有8個，庫存套數(shù)4849套，占房山全部6636套庫存的73%，而這8個項目只有頤知筑和璟賢瑞庭的網(wǎng)簽均價還勉強維持在3萬+，其他的都是2W+、1W+。

房山新房庫存前8項目信息（截至7月24日）

到時候，房山新房成交均價是否能保住3.3萬的水平，還真不好說。

或許房山，對于在東部上班通勤的人來說，會是跋山涉水般的遠，但對于京西人來說，房山卻是一個競價比很高的選項。

這也是包哥經(jīng)常說的“遠是相對的遠，貴也是相對的貴”。

經(jīng)過真是的成交數(shù)據(jù)分析了房山新房的真實成交現(xiàn)狀后，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的房山，依然可以說是房價水分最少的區(qū)域之一。

在開發(fā)商越來越重視買房人需求的當下，3萬出頭的房山也是性價比最高的時候。

以上。

關于房山新房，關于北京樓市，你還有啥想說的，想聊的，下一期“北京新房真實成交系列”第8期，我們大概率會出石景山，或者你還有其他區(qū)域想了解，加微信告訴包哥。

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