代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊觀點(diǎn)，僅供參考

日前，克而瑞公布了上半年廣州二手房的整體市場情況：

克而瑞監(jiān)測到，2025上半年，廣州二手房成交面積531.67萬㎡，是近四年來同時期的最高值。

二手房成交規(guī)模的走旺，其中一個原因在于離不開賣家的“努力”。

01

在當(dāng)下市場，二手房業(yè)主為賣掉二手房，使出了渾身解數(shù)，包括但不限于發(fā)紅包、增加獎勵、邀請經(jīng)紀(jì)人吃飯、用SWTO分析寫PPT介紹房子等。

但最近小編在網(wǎng)上沖浪的時候發(fā)現(xiàn)，為賣掉手中二手房，部分業(yè)主開始轉(zhuǎn)行當(dāng)起了經(jīng)紀(jì)人。

小編通過翻閱不同業(yè)主的經(jīng)歷后發(fā)現(xiàn)，部分業(yè)主在轉(zhuǎn)行后，依舊沒能賣掉自己的房子。

但是也不乏一些業(yè)主雖然沒賣掉自己的房子，但是成交了好幾套房子。

也有小部分幸運(yùn)兒，賣掉了自己的房子還多賺了一筆傭金。

由上述業(yè)主的自述經(jīng)歷可見，以買方市場為主導(dǎo)下的二手房市場，業(yè)主的處境舉步維艱。

為什么二手房業(yè)主要如此賣力？

我們以廣州市場為例，從數(shù)據(jù)出發(fā)，進(jìn)一步挖掘業(yè)主努力賣房的原因。

02

根據(jù)貝殼平臺顯示，截至7月24日，貝殼上二手房掛牌套數(shù)已達(dá)14.61萬套。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2025上半年廣州成交56197套二手房，平均每月成交9361套的情況下，按照這樣的去化去化速度，若無新增掛牌的前提，這些房源要15個月才能消耗完畢。

在這其中，番禺、天河、海珠以超1.5萬套掛牌套數(shù)高居十一區(qū)前三位，番禺更是以24722掛牌套數(shù)遙遙領(lǐng)先。

面對眾多的競爭對手，為了賣房，業(yè)主不可避免地啟動“價格戰(zhàn)”。

從議價空間來看，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，廣州二手房議價空間12%，同比2024上半年擴(kuò)大5個百分點(diǎn)，也是近兩年來半年度首次超過10%。

具體到各區(qū)上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2025上半年廣州各區(qū)議價空間均已超10%，其中花都、越秀兩區(qū)議價空間達(dá)到了15%，均較去年同時期擴(kuò)大7個百分點(diǎn)。

議價空間擴(kuò)大，對于購房者來說，撿筍的概率也就隨之加大，但對于業(yè)主而言，這是它們最不愿意面對的地方。

正如這位為了賣房轉(zhuǎn)行去做經(jīng)紀(jì)人的業(yè)主表示，好不容易找到意向買家，買家還要再刀30-40萬，讓她非常不能接受，但最后還是選擇向現(xiàn)實(shí)低頭，將房子降到合理價格區(qū)間，最終把房子成功賣出。

而議價空間的擴(kuò)大，最直接的影響便是成交均價進(jìn)一步回調(diào)。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2025上半年廣州二手房成交均價26879元/㎡，同比下跌6%。

這也意味著，市場涌現(xiàn)出了越來越多的性價比房源。

例如1字頭的萬科東薈城，1字頭的祈福新村、1字頭的萬科幸福譽(yù)……

其中天河區(qū)二手房價格同比降幅11區(qū)最高，區(qū)域內(nèi)著名的蘭亭盛薈，最近成交價也只有4.08萬/㎡。

其次是南沙區(qū)，2025上半年二手房成交均價15976元/㎡，同比下降9%。

價格的回調(diào)，購房者入場腳步加快，推動了區(qū)域成交規(guī)模的回升，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，上半年南沙區(qū)二手房成交規(guī)模3079套，創(chuàng)下了近四年來南沙二手房成交記錄半年度最好成交規(guī)模。

例如這套越秀濱海新城兩房一廳戶型，成交總價63.4萬元，成交周期僅18天，遠(yuǎn)低于南沙二手房平均周期。

由上述市場表現(xiàn)可見，以買房為主導(dǎo)的二手房市場，價格是促進(jìn)成交的最直接因素。

與此同時，二手房業(yè)主在賣房過程中不僅面臨著存量高企、“價格戰(zhàn)”等挑戰(zhàn)外，新房市場也給二手房市場帶來了一定的沖擊。

此前，克而瑞就已報道過，隨著高性價的新規(guī)項目入市，進(jìn)一步對二手房市場進(jìn)行了分流，使得二手房的市場容量有所縮小。

三重挑戰(zhàn)下，二手房業(yè)主路在何方？

值得一提的是，在日前中山出臺新一輪樓市新政中，明確指出“降低個人二手房交易成本，促進(jìn)二手房交易。”

不知道廣州有朝一日是否會跟進(jìn)呢？

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動產(chǎn)運(yùn)營、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。