青島辦公樓市場信心亟待提振；首店經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)城市消費(fèi)

2025年7月24日，青島——2025年1-5月，青島工業(yè)增加值同比增長8.1%，重點(diǎn)領(lǐng)域投資穩(wěn)步推進(jìn)，外貿(mào)進(jìn)出口保持增長，全市經(jīng)濟(jì)頂住壓力平穩(wěn)運(yùn)行。“上半年，險(xiǎn)資企業(yè)和律所的升級及新設(shè)需求推動(dòng)了青島甲級辦公樓市場有效去化，但整體市場信心仍在一定程度上受到了經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響。青島正以‘10+1’創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)體系為重點(diǎn)，圍繞‘4+4+2’現(xiàn)代海洋產(chǎn)業(yè)體系持續(xù)發(fā)力，打造經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長極，這將為辦公樓市場的筑底企穩(wěn)提供有力支撐。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示。零售地產(chǎn)方面，依托品牌首店、新品首發(fā)等方式，實(shí)體商業(yè)正在積極尋求創(chuàng)新與突破。

辦公樓市場

不確定性擾動(dòng)市場參與者信心，業(yè)主議價(jià)能力持續(xù)走弱。整體經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)性超出預(yù)期，使微觀市場主體的信心受阻，對短期經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的形勢持高度謹(jǐn)慎態(tài)度，企業(yè)的投資和支出行為更趨保守。2025年上半年，青島辦公樓市場整體凈吸納量維持在低位徘徊，約為1.1萬平方米。從需求的行業(yè)特征來看，上半年甲級辦公樓市場的主要成交來自金融、專業(yè)服務(wù)和物流行業(yè)，錄得頭部險(xiǎn)資企業(yè)和律所的大面積搬遷及新租需求，以及多個(gè)物流企業(yè)的小面積升級需求。

非核心商務(wù)區(qū)再添兩個(gè)新項(xiàng)目。上半年，青島辦公樓市場迎來約12.6萬平方米的新增供應(yīng)。位于市北區(qū)的科技創(chuàng)新園包括辦公樓、公寓、酒店等多種業(yè)態(tài)，經(jīng)過前期籌備與蓄客后于上半年交付；位于黑龍江路與海爾路交匯軸心的云豐中心在去年已交付使用了A、B棟，在今年上半年C、D棟也陸續(xù)投入使用。新增供應(yīng)放量疊加需求疲軟，截至二季度，全市整體辦公樓市場空置率同比上升3.3個(gè)百分點(diǎn)至36.1%。

有效需求不足成為影響租金表現(xiàn)的主要因素。增量需求持續(xù)低迷，租戶在續(xù)租傾向、決策周期、成本預(yù)算上愈發(fā)謹(jǐn)慎，迫使業(yè)主方在當(dāng)前的市場環(huán)境下做出更多讓步。截至二季度，整體市場平均有效租金為66元/平方米/月，環(huán)比下降1.7%，同比下降8.0%。甲級市場平均有效租金錄得97元/平方米/月，環(huán)比下降2.1%，同比下降8.3%。

低價(jià)趨勢延續(xù)，市場信心亟待提振。市場租金在今年內(nèi)預(yù)計(jì)將進(jìn)一步探底，以期修復(fù)目前低成交量的困境。市場在年底前仍將迎來約15萬平方米的新增供應(yīng)，供需壓力將推升整體市場空置率持續(xù)攀升。“租金的動(dòng)態(tài)調(diào)整有望激發(fā)市場需求，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)進(jìn)一步夯實(shí)，將為辦公樓市場提供有利的修復(fù)動(dòng)能。”仲量聯(lián)行青島商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)曲巖萍表示。

零售地產(chǎn)市場

首店經(jīng)濟(jì)為零售地產(chǎn)市場注入新動(dòng)能。通過品牌首店帶來創(chuàng)新的消費(fèi)觸點(diǎn)及場景正在成為零售商業(yè)項(xiàng)目打破無序競爭、營造消費(fèi)熱點(diǎn)的有力手段。上半年，青島零售地產(chǎn)市場有近50個(gè)品牌在青島開出區(qū)域首店，主要涵蓋時(shí)尚及餐飲業(yè)態(tài)。時(shí)尚類包括山下有松、Hourglass在萬象城的山東首店，戶外運(yùn)動(dòng)類有攀山鼠在海信廣場的山東首店，茶飲類有cococean的青島首店以及Tea’s Stone的山東首店等。

新開店鋪中，餐飲業(yè)態(tài)的比重由2024年的46.1%上升至58.0%，其中快餐首次超越正餐成為餐飲業(yè)態(tài)中主要的新增需求品類。時(shí)尚業(yè)態(tài)的比重則下降至13.8%。潮玩家居等生活方式類業(yè)態(tài)雖然面積占比僅為10.5%，但不乏活躍的小趨勢小品類，例如卡游于上半年在青島市場開出三家新店，泡泡瑪特在城陽萬象匯開出青島第七家門店。

上半年，青島零售地產(chǎn)市場無新增供應(yīng)。整體商業(yè)環(huán)境仍面臨較大挑戰(zhàn)，給多數(shù)新項(xiàng)目的前期招商帶來阻力，延期交付、投資商及運(yùn)營商易主的情況也時(shí)有發(fā)生。截至二季度，全市優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場存量維持在586萬平方米。整體市場空置率環(huán)比基本保持不變，僅同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至7.9%。

整體市場租金相對穩(wěn)定，但項(xiàng)目分化日趨明顯。截至2025年二季度，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均租金為187元/平方米/月，環(huán)比及同比分別下降0.1%及2.0%，整體降幅收窄。但項(xiàng)目間的租賃策略、租金定價(jià)等差異較大，部分客流穩(wěn)定的項(xiàng)目更趨向于優(yōu)化業(yè)態(tài)組合、提升購物體驗(yàn)與品牌級次，而并非一味地作出租金讓步。

供應(yīng)增量放緩為市場筑底企穩(wěn)帶來積極因素。預(yù)計(jì)2025年青島零售地產(chǎn)市場僅有9.5萬平方米的新增供應(yīng)，且主要位于郊區(qū)市場。在供應(yīng)有限的情況下，核心商圈供需關(guān)系有望緩和，整體租金水平將在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的帶動(dòng)下筑底企穩(wěn)。