近日，成都一房地產(chǎn)合作項(xiàng)目的股東方（下稱 “合作方”）發(fā)布的舉報(bào)材料成為圈內(nèi)熱議話題。

材料中，合作方直指某知名家電企業(yè)旗下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（下稱 “M房企”）成都區(qū)域公司，在合作樓盤陷入嚴(yán)重虧損、債務(wù)高企的困境下，通過一系列涉嫌違規(guī)的操作轉(zhuǎn)移項(xiàng)目資金近千萬元，且存在暴力破壞共管保險(xiǎn)柜、盜用公章等行為。

目前，合作方已正式啟動(dòng)刑事控告程序。

合作方材料披露多項(xiàng)爭(zhēng)議：從流程違規(guī)到資金轉(zhuǎn)移

據(jù)鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊了解，合作方與M房企在成都的合作始于2017年。

出于對(duì)區(qū)域未來的看好，合作方在2017年2月進(jìn)入成都住宅市場(chǎng)，此后一年時(shí)間一口氣在成都青白江區(qū)拿下3個(gè)項(xiàng)目，除了自己競(jìng)得一個(gè)百畝大盤項(xiàng)目外，還參股了M房企及萬科的項(xiàng)目。

好景不長(zhǎng)，2018年5月15日，成都迎來歷史上最嚴(yán)限購，限購對(duì)象從個(gè)人調(diào)整為家庭，新落戶交12個(gè)月社保才能購房，外地父母掛靠落戶不能作為獨(dú)立家庭買房。

同時(shí)，以家庭為單位每次只能參加一個(gè)項(xiàng)目的搖號(hào)，已劃為成都城市中心區(qū)的青白江區(qū)此次也被納入限購范圍內(nèi)。

剛被拔高為城市中心區(qū)不到一年的青白江區(qū)，在嚴(yán)調(diào)控限制之下的樓市卻顯得根基薄弱，市場(chǎng)行情頃刻間急轉(zhuǎn)直下。

所以在7月份合作項(xiàng)目首次開盤時(shí)，其208套房源僅有36組客戶審核通過，同時(shí)項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)比開發(fā)商備案價(jià)格低了約1500元/平方米，并還推出買房送車位活動(dòng)。

市場(chǎng)的下行也給合作雙方的破裂埋下伏筆。

2021年后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整，合作方與M企業(yè)同樣也難以置身事外，從項(xiàng)目到集團(tuán)層面均出現(xiàn)了流動(dòng)性危機(jī)。而雙方的矛盾也在這幾年的合作中逐漸積累。

據(jù)合作方提供的材料顯示，雙方在合作過程中已積累多項(xiàng)矛盾，這些矛盾從最初的流程爭(zhēng)議逐漸升級(jí)為資金與權(quán)益糾紛。

2025 年 2 月，矛盾正式爆發(fā)。M房企成都區(qū)域公司相關(guān)團(tuán)隊(duì)在未與合作方溝通、未獲得其同意的情況下，單方面發(fā)起了多筆工程付款審批。

合作方在監(jiān)測(cè)到審批信息后發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目付款系統(tǒng)中存在 “24 小時(shí)不操作即自動(dòng)通過” 的設(shè)置 —— 這意味著若合作方未能在 24 小時(shí)內(nèi)對(duì)審批流程做出處理，款項(xiàng)將被自動(dòng)批準(zhǔn)支付。

合作方當(dāng)即向涉事房企提出異議，明確要求暫停所有付款流程，待雙方完成項(xiàng)目結(jié)算后再重新商議付款事宜。

據(jù)合作方在材料中稱，M房企成都公司不僅拒絕了合作方的要求，未恢復(fù)其對(duì)審批流程的 “退回” 權(quán)限，隨后通過系統(tǒng)技術(shù)調(diào)整，強(qiáng)制推動(dòng)多筆付款審批通過。

合作方相關(guān)負(fù)責(zé)人在舉報(bào)材料中表示：“付款審批本應(yīng)是雙方共同決策的事項(xiàng)，涉事房企的做法實(shí)質(zhì)上剝奪了我們的審批權(quán)，完全違背了合作協(xié)議中‘共同管理、共同決策’的原則?！?/p>

營銷費(fèi)超支生疑 第三方審計(jì)受阻

隨著矛盾逐漸顯現(xiàn)，合作方對(duì)項(xiàng)目資金的實(shí)際使用情況產(chǎn)生疑慮，并于 2025 年 4 月正式提出引入第三方會(huì)計(jì)師事務(wù)所，對(duì)項(xiàng)目開展專項(xiàng)審計(jì)，重點(diǎn)核查營銷費(fèi)用支出、工程付款流向等內(nèi)容。

對(duì)此，M房企成都公司以 “項(xiàng)目處于施工關(guān)鍵期，事務(wù)繁忙”“審計(jì)會(huì)影響工程進(jìn)度” 等理由拒絕。

合作方認(rèn)為，涉事房企的“不配合”背后可能存在 “利益輸送” 風(fēng)險(xiǎn)，“比如部分營銷費(fèi)用的收款方是與涉事房企有關(guān)聯(lián)的公司，我們有理由懷疑這些支出的合理性”。

根據(jù)雙方簽訂的合作協(xié)議，該項(xiàng)目的營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用采用 “固定比例包干” 模式，即費(fèi)用總額不得超過協(xié)議約定的比例，若出現(xiàn)超支，超出部分需由涉事房企承擔(dān)。

合作方提供的賬面數(shù)據(jù)顯示，截至 2025 年 3 月，項(xiàng)目營銷費(fèi)用已大幅超過協(xié)議約定的上限。合作方據(jù)此要求涉事房企按照協(xié)議履行責(zé)任，對(duì)超支部分進(jìn)行返投或承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。然而，涉事房企否認(rèn)營銷費(fèi)用超支的事實(shí)，認(rèn)為賬面數(shù)據(jù)存在統(tǒng)計(jì)誤差，拒絕返投。

“協(xié)議里寫得很清楚，超支部分由他們承擔(dān)，現(xiàn)在卻不認(rèn)賬?！?合作方表示，營銷費(fèi)用的無序支出不僅增加了項(xiàng)目的資金壓力，也讓合作方對(duì)涉事房企的費(fèi)用管控能力產(chǎn)生質(zhì)疑 —— 據(jù)其透露，部分營銷活動(dòng)存在 “投入高、效果差” 的問題，例如某場(chǎng)線下推廣活動(dòng)花費(fèi)超 50 萬元，但實(shí)際帶來的客戶轉(zhuǎn)化量不足預(yù)期的 30%。

而審計(jì)未能及時(shí)推進(jìn)，也為后續(xù)的資金爭(zhēng)議埋下了隱患。合作方在舉報(bào)材料中提到：“如果當(dāng)時(shí)能順利啟動(dòng)審計(jì)，或許能更早發(fā)現(xiàn)資金管理的漏洞，避免后續(xù)的巨額損失?！?/p>

2025 年 6 月，在當(dāng)?shù)胤ㄔ旱慕M織下，合作方與涉事房企就審計(jì)事宜進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解中，M房企成都公司口頭同意接受第三方審計(jì)，并約定審計(jì)機(jī)構(gòu)于當(dāng)月下旬進(jìn)場(chǎng)。

然而，就在審計(jì)機(jī)構(gòu)擬進(jìn)場(chǎng)的前一個(gè)周末，M房企成都公司突然集中發(fā)起多筆大額付款申請(qǐng)，涉及金額總計(jì)近千萬元。合作方發(fā)現(xiàn)后，緊急向項(xiàng)目資金托管銀行發(fā)送風(fēng)險(xiǎn)提示函，說明 “未經(jīng)雙方同意，任何單方面付款行為均屬違規(guī)”，請(qǐng)求銀行暫停支付。

但涉事房企通過 “銀企直連” 系統(tǒng)繞過了銀行的人工審核環(huán)節(jié)，強(qiáng)制將近千萬元資金劃轉(zhuǎn)至其關(guān)聯(lián)公司賬戶。合作方提供的銀行流水顯示，這些資金最終流入了 3 家企業(yè)，其中 2 家為涉事房企母公司旗下的全資子公司，另 1 家為涉事房企前高管持股的第三方公司。

“這筆錢是項(xiàng)目后續(xù)施工、農(nóng)民工工資發(fā)放的關(guān)鍵資金，被劃走后，項(xiàng)目已經(jīng)面臨停工風(fēng)險(xiǎn)。” 合作方表示，目前項(xiàng)目參建單位已多次催款，部分施工班組因未收到工程款已暫停作業(yè)。

共管保險(xiǎn)柜被破壞：公章使用成新爭(zhēng)議點(diǎn)

資金被轉(zhuǎn)移后，合作方在核查項(xiàng)目文件時(shí)發(fā)現(xiàn)，一份未經(jīng)其簽章的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》上加蓋了項(xiàng)目公司公章 —— 該協(xié)議將項(xiàng)目公司對(duì)某材料供應(yīng)商的 500 萬元債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了涉事房企的關(guān)聯(lián)公司。

合作方當(dāng)即報(bào)警。在警方的陪同下，雙方共同前往存放項(xiàng)目公章的共管保險(xiǎn)柜所在地。打開后發(fā)現(xiàn)，保險(xiǎn)柜柜體有明顯的暴力撬動(dòng)痕跡，柜鎖已損壞；而原本用于監(jiān)控保險(xiǎn)柜區(qū)域的攝像頭，鏡頭被遮擋，無法調(diào)取事發(fā)時(shí)段的監(jiān)控錄像。

按照雙方約定，該保險(xiǎn)柜需由合作方與涉事房企分別持有鑰匙的人員同時(shí)在場(chǎng)才能開啟，項(xiàng)目公章的使用也需經(jīng)雙方共同審批。

合作方據(jù)此認(rèn)為，涉事M房企為 “補(bǔ)全” 資金轉(zhuǎn)移和債權(quán)轉(zhuǎn)讓的流程漏洞，采取了暴力破壞保險(xiǎn)柜、盜用公章的行為。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此次事件暴露出部分房企在合作項(xiàng)目管理中的 “權(quán)責(zé)失衡” 問題?！昂献鏖_發(fā)本應(yīng)基于信任與規(guī)則，但涉事房企的一系列操作不僅違背了商業(yè)契約精神，也可能觸碰法律紅線?！?/p>

一位長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)合作項(xiàng)目法律服務(wù)的律師表示，“從目前的信息來看，‘未經(jīng)同意轉(zhuǎn)移資金’‘破壞共管財(cái)物’等行為已涉嫌違法，若查證屬實(shí)，相關(guān)責(zé)任人可能面臨刑事處罰?！?/p>

面對(duì)當(dāng)前的局面，合作方明確表示 “信任已完全崩塌”， “涉事房企的行為不僅是商業(yè)違約，更涉嫌職務(wù)侵占、挪用資金等刑事犯罪。我們必須通過法律手段維護(hù)自身權(quán)益?！?/p>

目前，合作方已向公安機(jī)關(guān)遞交刑事控告書，指控涉事房企相關(guān)人員 “非法轉(zhuǎn)移資金”“故意毀壞財(cái)物” 等行為；同時(shí)，已向法院提起民事訴訟，要求涉事房企返還被轉(zhuǎn)移的近千萬元資金，并賠償信譽(yù)受損造成的損失。

截至發(fā)稿，涉事房企總部及成都區(qū)域公司均未就上述問題作出公開回應(yīng)。