在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的年代，企業(yè)接班往往被視為一種“無風險傳承”。

世茂集團239億拿下深圳地王，最終被以約68億回收，171億資產(chǎn)蒸發(fā)。

從市值接近千億到跌至十幾億，從穩(wěn)健經(jīng)營到激進擴張再到全面爆雷，這一系列變化集中發(fā)生在短短三年時間里。

世茂的轉折，可以從深圳龍崗那塊地開始觀察。

2017年世茂以239億元競得龍崗龍城街道0106號地塊，刷新深圳土地總價紀錄，并計劃建設超過700米的“深港國際中心”。

這一項目不僅是商業(yè)開發(fā)，更具有明顯的戰(zhàn)略象征意義，它意味著世茂試圖從傳統(tǒng)開發(fā)商向城市核心資源掌控者躍遷。

但問這類超高層項目具有明顯特征，開發(fā)周期長、資金沉淀大、回報兌現(xiàn)慢，對現(xiàn)金流的穩(wěn)定性要求極高。

一旦融資環(huán)境發(fā)生變化，項目很難通過自身現(xiàn)金流實現(xiàn)自我循環(huán)。

隨著房地產(chǎn)融資逐步收緊，世茂資金壓力不斷上升，該項目很快陷入停滯，最終在2025年被政府以約68億元回收，形成約171億元的損失。

這一結果并不是孤立事件，而是戰(zhàn)略方向的縮影，在資金依賴度極高的行業(yè)中，高杠桿疊加長周期項目，本身就意味著風險放大。

許榮茂時代，世茂長期以“穩(wěn)健”著稱，在行業(yè)普遍加杠桿擴張的背景下，依然堅持控制負債、謹慎拿地，這使公司始終處于行業(yè)前列，但增長節(jié)奏相對溫和。

而許世壇的判斷則明顯不同。

他將2013年至2019年視為房地產(chǎn)行業(yè)最重要的擴張窗口期，認為世茂在這一階段主動降速，錯失了規(guī)模躍升的機會。

同期行業(yè)對比十分明顯，碧桂園銷售額從約1060億增長至7715億，恒大從1003億增長至6080億，而世茂未能同步放大。

這種差距逐漸轉化為一種“補償心理”。

早在2015年，許榮茂曾主動“踩剎車”，當年拿地金額為零，重點去庫存、降負債，這一決策在許世壇看來反而成為錯失機會的標志。

因此當他逐步掌握決策權后，核心目標不再是穩(wěn)健，而是“追回失去的時間”。

2019年正式接班后，世茂進入明顯提速階段。

短時間內(nèi)，公司通過并購方式獲取大量項目，僅數(shù)月內(nèi)就斥資超過200億元收購約20個地產(chǎn)項目，土地儲備從3600萬平方米迅速擴大至7600萬平方米。

同時公司提出“大飛機戰(zhàn)略”，試圖以地產(chǎn)為核心，向醫(yī)療、養(yǎng)老、科技和金融等領域延伸，形成多元化布局。

從短期結果來看，這種擴張確實帶來了規(guī)模躍升：2019年銷售額達到2600億元，2020年突破3000億元，進入行業(yè)第一梯隊。

但與此同時負債規(guī)模也迅速膨脹，從2017年的約2100億元增加到2020年的4300億元，并在2022年超過5000億元。

企業(yè)的運行開始高度依賴兩點：融資持續(xù)輸入，以及銷售持續(xù)回款。一旦這兩個條件中的任何一個發(fā)生變化，資金鏈就會迅速承壓。

換句話說，規(guī)模的增長并沒有帶來安全邊際，反而降低了抗風險能力。

2020年以后，房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整周期。

“三道紅線”等政策對房企負債率、現(xiàn)金流提出明確約束，融資渠道明顯收緊。同時，市場銷售增速下降，回款周期拉長。

對于世茂而言，這意味著原有模式的兩大支柱同時承壓：融資端難以繼續(xù)擴張，銷售端回款下降，而多元化業(yè)務尚未形成穩(wěn)定現(xiàn)金流補充。

最終形成典型的流動性困境，資產(chǎn)規(guī)模龐大，但現(xiàn)金不足以支撐債務運轉。

2022年世茂銷售額降至約800億元，現(xiàn)金流壓力集中爆發(fā)，并在當年7月出現(xiàn)債務違約。企業(yè)從擴張階段迅速轉入收縮階段。

危機爆發(fā)后，世茂開始通過出售項目、引入合作方等方式回籠資金，同時推進債務重組以爭取時間。

70歲的許榮茂重新參與公司事務，通過出售資產(chǎn)（包括香港物業(yè)）補充流動性，家族成員也重新介入管理體系。

截至2025年，世茂仍背負約3440億元負債，而營收僅284億元，恢復周期被拉長至多年。

世茂的變化，本質(zhì)上不是簡單的“激進與失敗”，而是一個典型的周期錯配案例。

在行業(yè)上行階段，速度和規(guī)?？梢苑糯髢?yōu)勢，但在下行階段，現(xiàn)金流與風險控制才是決定企業(yè)能否生存的關鍵。

對于正在經(jīng)歷接班潮的中國民營企業(yè)而言，真正的考驗不在于是否擴張，而在于能否在不同周期中調(diào)整節(jié)奏，在增長與安全之間保持平衡。