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出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

2023年10月，碧桂園正式宣告美元債違約，這家曾連續(xù)六年蟬聯(lián)國內(nèi)房企"銷冠"的"宇宙第一房企"，終究沒有逃過暴雷的命運。

從巔峰時期7588億元的年銷售額，到2025年僅剩330億元的慘淡業(yè)績；從曾經(jīng)引以為傲的13萬員工大軍，到如今不足1.5萬人的精瘦身軀；從三四線城市"拿地即開工"的高周轉(zhuǎn)神話，到全國各地此起彼伏的維權(quán)潮。

碧桂園的墜落，不僅是一家企業(yè)從云端跌落泥潭的故事，更是中國房地產(chǎn)行業(yè)狂飆突進二十年后集體沉疴的縮影。當"高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負債"的三駕馬車同時熄火，當審計機構(gòu)對財報"無法表示意見"，當家族分紅與債務(wù)黑洞形成刺目反差，碧桂園留給社會的，絕不只是一堆爛尾樓和數(shù)不清的維權(quán)業(yè)主，更是一個關(guān)于資本貪婪、監(jiān)管缺失與行業(yè)畸形的深刻警示。

速度崇拜下的質(zhì)量災(zāi)難

碧桂園內(nèi)部有一個聞名業(yè)界的"456"法則，拿地4個月開盤、5個月資金回正、6個月資金再周轉(zhuǎn)。為配合這一速度崇拜，公司甚至制定了嚴苛的獎懲制度：摘牌即開工獎勵20萬元，推遲一天遞減1萬元，超過40天直接撤職，3個月內(nèi)開盤再獎20萬元，超過7個月同樣撤職。

這套制度確實創(chuàng)造了驚人的速度，2017年碧桂園合同銷售突破5508億元躍居行業(yè)第一，2018年上半年銷售額同比增長42.8%，存貨周轉(zhuǎn)率高達0.36，遠超同行水平。

但速度是有代價的，而且這個代價最終由普通購房者承擔。近年來，碧桂園在全國6個省13個地市的樓盤均出現(xiàn)工程質(zhì)量問題和集體維權(quán)，涵蓋安徽安慶、巢湖、蕪湖，江蘇如東、靖江、無錫，廣東臺山等地。

業(yè)主投訴的問題觸目驚心，墻體裂縫、屋頂漏水、瓷磚空鼓、樓梯酥松掉塊、衛(wèi)生間滲水、地板鼓包生蟲。有業(yè)主憤怒地表示："瓷磚是最便宜劣質(zhì)的小廠磚，平整度不好，鋪貼更是不平整，室內(nèi)門是最便宜的PVC門，說白了就是塑鋼門，乳膠漆底層處理不扎實，鼓包脫落，這連廉租房都不如！"沈陽碧桂園云麓的業(yè)主更為悲慘，合同約定2023年12月交房，但房屋質(zhì)量問題眾多，屋內(nèi)多處漏雨，空調(diào)間嚴重積水，下水管高于平面5厘米且管口封閉導(dǎo)致雨水無法排出，墻體修了3次依然裂縫，精裝柜子全部翹曲變形。

比質(zhì)量問題更可怕的是安全事故。2023年僅上半年，碧桂園在建項目就發(fā)生了多起安全事故，安徽六安金安城市之光的傷亡事故已是當年第五起。短短40天內(nèi)，江蘇啟東碧桂園工地發(fā)生火災(zāi)，這已是40天內(nèi)的第四起安全事故。

高周轉(zhuǎn)模式下，施工方被迫采用最低標準趕工，安全管理流于形式，"蘿卜快了不洗泥"成為常態(tài)。當企業(yè)在內(nèi)部文件中堂而皇之地寫下"高周轉(zhuǎn)是我們戰(zhàn)無不勝的法寶"時，他們顯然忘記了：樓塌了，賬可以重組，人沒了，命不能重來。

債務(wù)重組外衣下的家族利益博弈

2025年3月30日，碧桂園發(fā)布了2025年年報。這份被外界稱為"近四年最好成績單"的財報顯示：全年實現(xiàn)營業(yè)收入約1549億元，凈利潤16.2億元，歸屬股東應(yīng)占凈利潤32.6億元，成功實現(xiàn)賬面扭虧為盈。有息負債從2535億元降至1480億元，降幅高達42%；總負債從9846億元縮減至7679億元；總資產(chǎn)約8121億元，凈資產(chǎn)約443億元。表面看，這是一份漂亮的"翻身仗"答卷。

但剝開這層光鮮的外衣，真相令人警醒。碧桂園在財報中坦承，821.3億元的"其他收入及收益凈額"主要來自債務(wù)重組收益。

這是會計層面的技術(shù)性處理，而非經(jīng)營狀況的根本改善。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水一針見血地指出："這更多是會計層面的調(diào)整。債務(wù)人在債務(wù)重組中，因重組債務(wù)賬面價值超過清償價值的差額一次性計入當期利潤，形成債務(wù)重組收益。"若剔除這筆非經(jīng)常性收益，碧桂園的經(jīng)營層面仍處于階段性虧損狀態(tài)。為了對沖債務(wù)重組的賬面游戲，公司對存貨計提了高達445億元的減值準備，對金融資產(chǎn)及財務(wù)擔保又計提了105億元的減值損失，兩項合計550億元的資產(chǎn)減值，恰恰暴露了underlying項目的真實價值早已大幅縮水。

這份"盈利"財報背后，碧桂園的經(jīng)營造血能力已近乎枯竭。2025年權(quán)益合同銷售金額僅330.1億元，權(quán)益銷售面積約402萬平方米——與曾經(jīng)7588億元的銷售巔峰相比，不足當年的5%。一家年銷售330億的房企，要支撐8121億元的總資產(chǎn)和7679億元的總負債，其可持續(xù)經(jīng)營能力不能不令人質(zhì)疑。

而就在債務(wù)重組取得"決定性成果"的同時，楊氏家族的利益輸送從未停止。據(jù)公開資料統(tǒng)計，由于楊氏家族持有碧桂園超過40%的股份，這些年間僅分紅收益就超過420億元。2023年7月，就在違約前夕，楊惠妍宣布將碧桂園服務(wù)20%股權(quán)（價值64億港元）"捐贈"給國強公益基金會，而該基金的創(chuàng)始成員正是楊惠妍的妹妹楊子瑩。更蹊蹺的是，碧桂園服務(wù)總裁李長江及其妻子在同一時期突然減持套現(xiàn)離場。

境外債務(wù)重組方案中，普通債權(quán)人的轉(zhuǎn)股價為2.6港元/股或10港元/股，而楊惠妍家族的轉(zhuǎn)股價格卻低至0.6港元/股——碧桂園股價已跌至0.315港元/股，債權(quán)人轉(zhuǎn)股溢價超5倍，而家族的價格卻低于市價。與此同時，楊氏家族以5000萬美元的低價獲得了馬來西亞"森林城市"項目60%的股權(quán)，這個原總投資額高達2500億人民幣的項目，正在被從上市公司體系中剝離至家族私人名下。

一邊是普通債權(quán)人血本無歸、業(yè)主房屋爛尾維權(quán)無門，一邊是創(chuàng)始家族數(shù)百億分紅落袋為安、核心資產(chǎn)左手倒右手，這種"公司虧損、家族暴富"的劇本，與恒大的故事何其相似。

從萬人大廠到信任廢墟

碧桂園的人員收縮堪稱中國房地產(chǎn)行業(yè)的標志性事件。

2018年末，公司員工總數(shù)達到13.14萬人的歷史峰值，2023年末降至約4.31萬人，2024年末銳減至約2.28萬人，單年裁員幅度高達47%，到2025年末，僅余約1.41萬人。

七年時間里，碧桂園裁員超過11.7萬人，裁員比例高達89%。2025年財報中，營銷及行政費用同比下降15.7%被作為"運營效率提升"的亮點宣傳，但這背后是多少員工被掃地出門的辛酸。

裁員的方式同樣缺乏基本的企業(yè)良知。

據(jù)離職員工反饋，僅一部分人拿到N+1補償，多數(shù)人被迫簽署"自愿離職協(xié)議"，拖欠工資普遍在3-6個月。留下的員工面臨極高的工作強度，"一個項目總管五六個項目"成為常態(tài)。2023年以來，設(shè)計院、機器人板塊減員比例超60%。區(qū)域公司數(shù)量從高峰期的106個合并精簡至僅剩10個左右。

2025年5月，楊惠妍、莫斌等高管因未及時披露財報被上海證券交易所譴責(zé)，這是繼2024年后的再次違規(guī)。一邊要求員工"不躺平"，一邊將自己的股權(quán)悄悄轉(zhuǎn)移；一邊高喊"保交樓是第一要務(wù)"，一邊讓數(shù)萬名員工在沒有任何保障的情況下失去生計。

而那些買到碧桂園房子的業(yè)主，處境同樣艱難。2025年，碧桂園累計交付房屋約17萬套，自2023年至2025年三年間累計交付近115萬套——數(shù)字看似可觀，但財報背后并未提及的是，這些"交付"中有多少是縮水減配后的"驚裝房"，有多少業(yè)主在收房時面對墻體裂縫、屋頂漏水、瓷磚空鼓等問題欲哭無淚。

鳳凰縣碧桂園業(yè)主房屋從2024年開始出現(xiàn)墻體開裂、陽臺漏水，向物業(yè)反映后得到的答復(fù)是"開發(fā)商已撤出，不予理會"；住建局回復(fù)稱"開發(fā)商短期現(xiàn)金流緊張回款困難，正在積極籌措資金"，一句"資金困難"，就把老百姓的安居樂業(yè)打發(fā)了。

2025年全年僅330億元的銷售金額，意味著碧桂園幾乎已經(jīng)失去了市場信任，老業(yè)主的推薦成為"重要支撐"，這與其說是口碑，不如說是無奈。

更深層的傷害在于對整個產(chǎn)業(yè)鏈的波及。碧桂園的債務(wù)危機直接拖累了無數(shù)供應(yīng)商、承包商和建筑工人。一家曾經(jīng)總資產(chǎn)近萬億的房企巨頭，在2025年財報中凈資產(chǎn)僅剩443億元——這個數(shù)字甚至不及楊氏家族歷年分紅的總額。

正如一位業(yè)內(nèi)人士所言：碧桂園的"高周轉(zhuǎn)"本質(zhì)上是將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給產(chǎn)業(yè)鏈上的每一個參與者，銀行承擔信貸風(fēng)險，供應(yīng)商承擔賬款拖欠風(fēng)險，購房者承擔爛尾和質(zhì)量風(fēng)險，員工承擔失業(yè)風(fēng)險，而最終的紅利，卻流向了極少數(shù)人的口袋。

結(jié)語

碧桂園的故事，遠未結(jié)束。2025年年報發(fā)布當天，碧桂園股價僅收報0.315港元/股，市值134.4億港元，這與它"宇宙第一房企"的名號形成了荒誕的對比。

16.2億元的凈利潤、42%的有息負債降幅，這些數(shù)字在債務(wù)重組的會計魔法下看似亮眼，但330億元的年銷售額、1549億元且仍在下滑的營業(yè)收入、445億元的存貨減值計提，無一不在訴說著同一件事：這家企業(yè)已經(jīng)失去了造血能力，所謂的"扭虧為盈"不過是一場精心設(shè)計的賬面游戲。

碧桂園的興衰，給整個行業(yè)留下了太多值得深思的命題：當"456"高周轉(zhuǎn)模式成為行業(yè)標桿，質(zhì)量與安全被拋諸腦后，誰來守護購房者的基本權(quán)益？當企業(yè)以萬億規(guī)模瘋狂擴張，創(chuàng)始家族卻將數(shù)百億分紅收入囊中，這種"利益私有化、風(fēng)險社會化"的游戲規(guī)則，還要持續(xù)多久？當一家房企的年報需要靠債務(wù)重組收益才能"扭虧"，而實際經(jīng)營仍在虧損，這樣的"盈利"又有多少意義？

從恒大到碧桂園，從融創(chuàng)到世茂，房地產(chǎn)行業(yè)的暴雷名單越拉越長。這些企業(yè)曾是地方政府土地財政的"金主"、是銀行信貸的"優(yōu)質(zhì)客戶"、是資本市場的"明星標的"——但當潮水退去，人們才發(fā)現(xiàn)，那些光鮮亮麗的財報數(shù)字背后，是無數(shù)家庭的積蓄化為烏有，是無數(shù)工人的汗水付諸東流，是無數(shù)購房者用畢生積蓄換來的"驚裝房"和爛尾樓。

楊惠妍在2025年初提出了"二次創(chuàng)業(yè)"的口號。但對于一家負債近八千億、年銷售僅剩三百億、信用破產(chǎn)、人才盡失的企業(yè)而言，"二次創(chuàng)業(yè)"更像是一個美好的修辭。真正的創(chuàng)業(yè)，不是債務(wù)重組后的賬面騰挪，不是對離職員工的"返聘"傳聞，更不是把核心資產(chǎn)低價裝入家族口袋的資本操作——而是對那些被裂縫墻體嚇醒的業(yè)主、對被拖欠工資的員工、對被賴賬的供應(yīng)商，有一個最起碼的交代。

碧桂園的警鐘，應(yīng)該長鳴。不僅長鳴于地產(chǎn)行業(yè)的董事會，更應(yīng)長鳴于每一個監(jiān)管者的案頭、每一家金融機構(gòu)的風(fēng)控室、每一位購房者的選房路上。因為下一個"碧桂園"，也許正在某個角落，復(fù)制著同樣的高周轉(zhuǎn)神話，醞釀著同樣的崩塌劇本。

【天眼查顯示】碧桂園控股有限公司，成立于2007年，位于香港特別行政區(qū)。企業(yè)股本1000000萬港元，并已于2019年完成了債權(quán)融資，交易金額43億港元。風(fēng)險方面共發(fā)現(xiàn)企業(yè)有天眼風(fēng)險信息201條；還發(fā)現(xiàn)企業(yè)有裁判文書2條；涉訴關(guān)系62條，開庭公告56條，立案信息3條。