作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓

有的房子贏在起跑線，有的房子則有可能要砸手里。

指明樓市發(fā)展新方向

年中最重要的會議結(jié)束，和房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容只有短短的一句話——落實好中央城市工作會議精神，高質(zhì)量開展城市更新。

很顯然是低于市場預(yù)期的，既沒有兌現(xiàn)傳言的棚改2.0，也沒有兌現(xiàn)最近一個月的小作文炒作的現(xiàn)房銷售、放開一線城市最后的限購以及一二三套住房更低的房貸利率。

市場上的解讀已經(jīng)很多，就不費過多的口舌了。

但是有一個要貫徹到底的基本信號是值得注意的，那就是高質(zhì)量城市更新。

這個月求是網(wǎng)針對城市更新給出的定位是，不是大拆大建，不是千篇一律的旅游商街，是要打造宜居、韌性、智慧城市，解決各類影響人民追求美好生活的“城市病”。

另外，中央城市工作會議近期還提出“建設(shè)舒適便利的宜居城市”，標(biāo)志著居住品質(zhì)提升成為主旋律。

這就說明，城中村改造是樓市的主要陣地，而且還是高質(zhì)量城市更新，就不僅僅是解決“老破小”等問題了，而是會釋放更多的改善性需求。

包括城市的道路、管網(wǎng)、老舊樓房，社區(qū)公共設(shè)施配套，全部都要更新更好的。

那么一大批更智能的、更綠色環(huán)保、設(shè)備更先進的好房子會被推向市場。

所以，今年以來也可以看到，全國各大中小城市的新出讓用地，容積率都下降了非常多。

以后大概率會看到過去很久沒出現(xiàn)過的低密度產(chǎn)品，各大開發(fā)商“低密”的宣傳賣點會成為標(biāo)配。

開發(fā)商的品質(zhì)也會往公區(qū)植入庭院系統(tǒng)、立體景觀、配置泳池會所靠，配置一系列過去大平層豪宅才有的設(shè)計。

所以，會議強調(diào)高質(zhì)量開展城市更新，落腳到樓市 ，強調(diào)的其實是通過提高產(chǎn)品的品質(zhì)實現(xiàn)差異化，從而達到推動市場升級的目的。

后續(xù)市場變化

城市升級品質(zhì)后，帶來的是的更高品質(zhì)的新房。

而高品質(zhì)的新房不斷誕生后，以前的高密度二手房也就間接變得更便宜了。

長遠的結(jié)果就是，更有利于購買預(yù)期回到更低價的二手房市場。

但這個過程，需要時間，并且每個城市的節(jié)奏也會不一樣。

深圳目前的新房相當(dāng)多容積率非常高的新房，尤其以舊改項目，能夠一定程度上降低容積率就已經(jīng)很好了。

但是對原本的改造項目就不是很友好了。

更新單元改造出的項目，由于 拆遷補償、時間利息、 審批協(xié)調(diào)、 配套建設(shè)、補繳地價等影響，必須通過 “提高可售面積” 來攤薄這些成本。

這就導(dǎo)致了高容積率。

比如龍華中心的幸福城臻園，就達到了8.79的容積率。

雖然是新房，但這樣的房子未來要怎么辦呢？

不僅要和好房子掰手腕，還要和其他城市更優(yōu)質(zhì)的房子掰手腕。

樓間距是肉眼可見的近距，低樓層無論是采光還是通風(fēng)效果，大概率是達不到理想狀態(tài)的。

昨天（7月30日）深業(yè)在龍華上塘拿下的A815-0036宗地，樓面地價才28050元/㎡，容積率才3.1。而宗地旁還有一宗宅地A815-0037準(zhǔn)備8月8日出讓，起拍樓面地價約3.04萬/平，容積率也才3.1。

容積率3.1的用地，未來拋開建設(shè)品質(zhì)這些要素，整體項目的樓間距以及得房率很大概率都會比當(dāng)下龍華的新房得房率更有優(yōu)越性。

而幸福城臻園的得房率只有74%～76%。

這兩宗宅地，距離幸福城臻園步行不過2.7公里。

如此近距離的低容積率競品，對幸福城臻園功能空間設(shè)計會是降維大的打擊。

因為低容積率地塊更易實現(xiàn)功能創(chuàng)新，所以未來也會更能直接吸引注重居住舒適度的客群。

這些是未來的供應(yīng)，填補的是市場未來改善要求的空白。

一時半會，并不會對當(dāng)下高容積率的新房有太多明顯的影響。

當(dāng)下更重要的是，新房的價格很多都沒法繼續(xù)卷下去。

比如幸福城臻園861套96~163平住宅，開盤備案均價約64609元/㎡，單價區(qū)間約，總價區(qū)間約553萬~1159萬，已經(jīng)是貼著市場價開盤，還給出了約9折的折扣。

如今周邊的市場價區(qū)間大約在5.9萬-6.6萬/平，項目加上又是改造出來的項目，投入成本不僅有建筑開發(fā)，還有貨幣補償以及回遷安置。

這樣的項目，光是認(rèn)定的土地、建筑物權(quán)屬范圍就有20棟建筑物，比普通的招掛拍出讓的用地，前期的資金投入和占用是不小的。

但這樣也會更有利于優(yōu)質(zhì)房子或者低密度房子。

因為，以前高密度的二手房也就間接性地看起來變便宜了，也更有利于購房群體上車。

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作者觀點，不代表格隆匯立場