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上周，老司機(jī)在文章中提到一個(gè)觀點(diǎn)，寧波一二手房?jī)r(jià)的剪刀差正在拉大。上半年，一些二手房跌幅超過(guò)20%，但一些新樓盤(pán)和次新房卻跌幅很小，有些甚至還出現(xiàn)了逆勢(shì)漲價(jià)。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，新房的均價(jià)比去年同期上漲了12%，當(dāng)然這也是由于新房中大量出現(xiàn)了豪宅所導(dǎo)致的。

一二手房?jī)r(jià)剪刀差的擴(kuò)大意味著，換房、改善的難度在加大，也意味著社會(huì)分層的拉大，這種拉大，正是階層固化的前兆。

是什么造成了階層固化？各種各樣的理由有千萬(wàn)條，但實(shí)際的愿意只有一個(gè)——階層之間的差距越拉越大，從一個(gè)階層上爬到另一個(gè)階層的概率越來(lái)越小。

所以階層因此就固化了。

所以老司機(jī)才會(huì)說(shuō)，今后換房會(huì)越來(lái)越難，當(dāng)然，個(gè)人突然發(fā)達(dá)了，不在此列。

7月的城市工作會(huì)議指出，未來(lái)城市的發(fā)展，將由外延式向內(nèi)涵式轉(zhuǎn)變，城市新的增長(zhǎng)極，將由以前的新城，轉(zhuǎn)向之前的成熟區(qū)，甚至市中心。

寧波是一個(gè)非典型大城市，一方面經(jīng)濟(jì)總量很強(qiáng)，另一方面卻又高度分散，主城區(qū)的經(jīng)濟(jì)占比不高，人口密度也不夠，留下來(lái)許多的發(fā)展“空擋”。

以江東為例，這里早就歸于“市中心”范疇，但近5年來(lái)，新樓盤(pán)卻不斷推出，比較集中的有長(zhǎng)豐、中興北路、寧穿路，汽車(chē)東站等，再加上零星的樓盤(pán)，陸續(xù)推出的樓盤(pán)已接近20個(gè)。

但這還沒(méi)完，老司機(jī)初步數(shù)了一下，江東空置的土地，至少還可以開(kāi)發(fā)十個(gè)以上樓盤(pán)。

江東就是內(nèi)涵式發(fā)展的代表，相比下應(yīng)、姜山等外延板塊，江東在最近5年的開(kāi)發(fā)規(guī)模要大得多，房?jī)r(jià)也要穩(wěn)得多。通過(guò)這種內(nèi)涵式開(kāi)發(fā)，江東的人口數(shù)量和質(zhì)量都得到了進(jìn)一步提高，最終與江東的商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、地鐵等城市配套形成了正向循環(huán)。

內(nèi)涵式發(fā)展這篇文章做好了，對(duì)于增強(qiáng)整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)活力，提高市民的居住體驗(yàn)，穩(wěn)定房產(chǎn)的價(jià)值，都具有正面意義。

除了江東，海曙和江北也都有這樣的機(jī)會(huì)。海曙的月湖周邊、西河街兩側(cè)、汽配市場(chǎng)都有很多的更新用地，老城區(qū)內(nèi)可整理的零星的地塊則更多；江北核心區(qū)雖然很小，但可開(kāi)發(fā)用地卻不少，大慶路沿線就是一篇大文章。

未來(lái)十年，這種內(nèi)涵式開(kāi)發(fā)將是新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的主題，量不會(huì)太大，但地段絕對(duì)好，定位絕對(duì)高，價(jià)格也絕對(duì)低不了。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，未來(lái)老城區(qū)的富人會(huì)越來(lái)越多，在老城上車(chē)新樓盤(pán)會(huì)越來(lái)越難。

老司機(jī)手頭的改善客戶，很多都在等新樓盤(pán)，一方面是他們認(rèn)為產(chǎn)品會(huì)越來(lái)越好，比如四代宅的高得房率；另外一方面他們也認(rèn)為價(jià)格會(huì)越來(lái)越低，未來(lái)買(mǎi)房會(huì)更容易。

產(chǎn)品越來(lái)越好是大趨勢(shì)，當(dāng)然，四代宅還是個(gè)試驗(yàn)品，離成熟還早。

但這些客戶可能沒(méi)有注意到，新樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)正在大幅減少，未來(lái)可能就會(huì)像國(guó)外的一些城市，新樓盤(pán)變得寥寥無(wú)幾，一些板塊若干年都不會(huì)有一個(gè)新樓盤(pán)推出。

所以，等待對(duì)他們來(lái)說(shuō)，并不一定是一個(gè)好選擇。

今年核心區(qū)在售的樓盤(pán)，江東的尾盤(pán)還有幾個(gè)，待開(kāi)的新盤(pán)有兩個(gè)；鄞州中心區(qū)尾盤(pán)接近告罄，新盤(pán)沒(méi)有；東部新城明湖的尾盤(pán)量還比較多，而且新盤(pán)也有3個(gè)，是目前最集中的板塊；高新區(qū)同樣也是尾盤(pán)，待開(kāi)新盤(pán)還有2個(gè)；

海曙只剩下2個(gè)尾盤(pán)，新盤(pán)只有一個(gè)汽配市場(chǎng)待開(kāi)；江北在售的也只有2個(gè)，其中港埠三區(qū)存貨多一點(diǎn)，待開(kāi)的只有保億永紅項(xiàng)目；鎮(zhèn)海的受關(guān)注低一點(diǎn)，莊市的藍(lán)城和龍湖項(xiàng)目是目前僅有的兩個(gè)改善樓盤(pán)，龍湖的還沒(méi)開(kāi)。

這基本上就是寧波市核心區(qū)的新盤(pán)現(xiàn)狀，可以預(yù)見(jiàn)的是，接下來(lái)幾個(gè)月寧波的土拍一樣會(huì)很少，未來(lái)半年到一年的新盤(pán)增量也會(huì)很少。

老司機(jī)說(shuō)這些是什么意思呢？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，第一，如果想買(mǎi)新的改善樓盤(pán)，未來(lái)的大趨勢(shì)是往市中心成熟地段走；第二，現(xiàn)在的在售樓盤(pán)同樣值得考慮，因?yàn)楹竺婺承┌鍓K可能會(huì)長(zhǎng)期沒(méi)有新盤(pán)。

本周三晚上8:00，老司機(jī)將有一場(chǎng)直播，我將和《街區(qū)診斷師》聽(tīng)相老師一起聊聊寧波的城市核心，特別是三江口一帶的發(fā)展，我們會(huì)探討老外灘、日湖、甬江北岸等板塊的價(jià)值，并且回答大家的問(wèn)題。

最后，作為寧波最資深的房產(chǎn)從業(yè)者和最具影響力的地產(chǎn)自媒體之一，房產(chǎn)老司機(jī)的業(yè)務(wù)包括、買(mǎi)賣(mài)、等領(lǐng)域，點(diǎn)擊可了解詳情，或掃碼加我微信。

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