2025只是中場(chǎng)哨

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 項(xiàng)目官方

立秋之日，太古地產(chǎn)2025半年報(bào)穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)落地。

期內(nèi)，太古地產(chǎn)營(yíng)收87.2億港元，同比增長(zhǎng)20%，與2019年疫情前巔峰期的增長(zhǎng)勢(shì)能遙相呼應(yīng)。但股東應(yīng)占溢利虧損12億港元，與2019年全盛時(shí)期的昂揚(yáng)曲線形成一定反差。

細(xì)看零售商業(yè)板塊，太古地產(chǎn)的“滿鋪”底色未褪，且香港、內(nèi)地9大商場(chǎng)（上海前灘太古里不適用）的零售銷售額，除太古城中心外，都已接近或超過2019年同期，印證著高端商業(yè)的不可替代性。但銷售額的冷暖分化，同樣凸顯出其在新時(shí)代消費(fèi)與資本變局中的周期性痛點(diǎn)。

于太古而言，閃回2019，并非懷舊，而是重新校準(zhǔn)坐標(biāo)。

當(dāng)“滿鋪”從增長(zhǎng)奇跡變?yōu)樯娴拙€，太古的勝負(fù)手已從空間占有轉(zhuǎn)向業(yè)態(tài)革新與資產(chǎn)騰挪，一如聚龍灣太古里以開放式街區(qū)破局廣州的重奢依賴，邁阿密資產(chǎn)出售回血支撐東南亞擴(kuò)張……

太古這場(chǎng)穿越周期的賽跑，2025只是中場(chǎng)哨。而它，正在完千億投資下從“收租王”向 “生態(tài)構(gòu)建者” 的轉(zhuǎn)身。

01

業(yè)績(jī)閃回2019

六年前，太古的商場(chǎng)是奢侈品黃金時(shí)代的圖騰。廣州太古匯銷售額暴漲近20%，上海興業(yè)太古匯增速高達(dá)73%，出租率全線逼近100%。彼時(shí)，其“滿鋪”標(biāo)簽不僅源于頂奢品牌的虹吸力，更在于首店經(jīng)濟(jì)+場(chǎng)景體驗(yàn)構(gòu)建的護(hù)城河。

六年間，太古的業(yè)績(jī)曲線在公共衛(wèi)生事件的影響下，波動(dòng)著向前。增速頂峰出現(xiàn)在2021年，隨后的2022年出現(xiàn)了下挫的大拐點(diǎn)。

公告顯示，太古中國內(nèi)地的零售銷售額于2022年初表現(xiàn)強(qiáng)勁，但由第二季度開始，旗下六個(gè)商場(chǎng)因疫情和隨之而來的封控措施而有不同程度上的影響，對(duì)上海及北京的影響尤甚。

這年，廣州太古匯、成都遠(yuǎn)洋太古里、上海興業(yè)太古匯的租金收入總額分別下跌8%、9%、17%。零售銷售額方面，北京三里屯太古里及頤堤港、廣州太古匯、成都遠(yuǎn)洋太古里和上海興業(yè)太古匯同比分別下跌26%、26%、11%、15%及36%。

行至2024年，太古頂住行業(yè)下行壓力，強(qiáng)勢(shì)派息。雖期內(nèi)收入同比微降2%至144.28億港元，且股東應(yīng)占經(jīng)常性基本溢利也減少了8.06億港元，但零售物業(yè)租金收入堅(jiān)挺，同比升3%至73.88億港元。

這股穩(wěn)住的勢(shì)頭，延續(xù)到了2025，大有閃回2019之姿。

內(nèi)地：

調(diào)改升級(jí)有成效，整體超越疫情前

根據(jù)中期業(yè)績(jī)，上半年，太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地的零售物業(yè)租金收入同比上升2%至22.72億港元；應(yīng)占零售銷售額（不包括汽車零售商的銷售）上升1%，表現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)平均，更已較2019年同期（疫情前）高出70%。

具體看，期內(nèi)，北京三里屯太古里零售銷售額、租金收入總額分別上升7%、5%，租用率為99%，反映三里屯太古里南區(qū)和西區(qū)因品牌定位成功升級(jí)以及新旗艦店和快閃店開業(yè)而人流強(qiáng)勁。此外，中國內(nèi)地免簽入境和增值稅退稅計(jì)劃相關(guān)政策放寬，以及附近包括工人體育場(chǎng)、三里屯酒吧街和地鐵線路等近期開放的地標(biāo)，都支撐了增長(zhǎng)的勢(shì)頭。

為提升在北京市場(chǎng)的高尚零售領(lǐng)先地位，三里屯太古里北區(qū)現(xiàn)正進(jìn)行租戶組合化及裝修工程，預(yù)計(jì)2025年底完成。毗鄰三里屯太古里北區(qū)的瑜舍已于2024關(guān)閉，并正在重新發(fā)展以打造成為全球旗艦店的新零售地。

成都太古里今年上半年的零售銷售額基本上與去年同期相若，租金收入總額則上升3%，租用率為97%，反映主力旗艦店持續(xù)進(jìn)行翻新及升級(jí)。

北京頤堤港購物商場(chǎng)為北京太古坊一部分，今年上半年的零售售額同比持平，租金收入總額則上升1%，租用率為100%。

去年底唯一錄得銷售額增長(zhǎng)的上海前灘太古里，上半年零售銷售額繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)4%，租金收入總額則下跌10%，租用率為98%。

相比上述5子的平穩(wěn)表現(xiàn)，上海興業(yè)太古匯與廣州太古里的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，則出現(xiàn)了一定的反差。

曾經(jīng)領(lǐng)跌的上海興業(yè)太古匯，在2025年絕地反擊，成為太古內(nèi)地唯一一個(gè)銷售額增幅超10%的項(xiàng)目；但其租金收入，下滑了6%，反映租戶組合持續(xù)改善。

6月末，LV全球最大地標(biāo)“路易號(hào)”在上海興業(yè)太古匯開幕，引爆客流，對(duì)銷售額和租金的提升尚未完全體現(xiàn)，全年業(yè)績(jī)值得期待。

而曾經(jīng)一路領(lǐng)漲的廣州太古匯零售銷售額、租金收入總額分別下跌2%、1%，是太古內(nèi)地商場(chǎng)中唯一一個(gè)銷售額同比下跌的項(xiàng)目，反映消費(fèi)外流，租戶組合正在持續(xù)優(yōu)化中。

香港：

持續(xù)滿租，外游趨勢(shì)依然擾動(dòng)

面對(duì)著“北上”消費(fèi)和網(wǎng)購的沖擊，香港消費(fèi)市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，太古地產(chǎn)旗下香港零售物業(yè)持續(xù)承壓。2025年上半年，太古地產(chǎn)香港零售物業(yè)的租金收入總額下跌2%至11.69億港元。在依然保持滿租的情況下，反映按營(yíng)業(yè)額計(jì)算的租金繼續(xù)下跌。

從銷售額看，太古廣場(chǎng)購物商場(chǎng)和太古城中心的零售銷售額分別上升1%和2%，與旅游業(yè)關(guān)系最深的東薈城名店倉則下跌3%。

當(dāng)前，太古廣場(chǎng)寫字樓正在擴(kuò)建第六期，連接太古廣場(chǎng)與夏慤花園的行人天橋“金鐘二橋”已于2025年上半年啟用，與金鐘現(xiàn)有行人網(wǎng)絡(luò)全面連接，并延伸至夏慤道和添美道，提供便捷通道前往港鐵“超級(jí)轉(zhuǎn)乘站”金鐘站、鄰近的政府設(shè)施和商業(yè)大廈，大幅提升區(qū)內(nèi)連通性。

要留意到的是，相較于根植于周邊社區(qū)的太古城中心，太古廣場(chǎng)購物中心主要客群為樓上高級(jí)白領(lǐng)、酒店住客及乘著出租車而來的游客，太古廣場(chǎng)亦為這部分客群，于2007年的大型翻新中將愛馬仕、LV這些內(nèi)地商場(chǎng)的“首層大戶”遷至L3層。

02

從起點(diǎn)再出發(fā)

以上，不難看出，太古的這份2025中期答卷：“滿鋪”底色未褪，但戰(zhàn)場(chǎng)已分。

上海興業(yè)太古匯零售銷售額暴漲13.5%，路易威登聯(lián)名地標(biāo)“路易號(hào)”引爆全城，驗(yàn)證業(yè)態(tài)創(chuàng)新力；而廣州太古匯獨(dú)跌2.1%，重奢依賴癥在消費(fèi)外流中暴露軟肋。

廣州，是太古地產(chǎn)內(nèi)地征途的起點(diǎn)，是夢(mèng)開始的地方。

2001年，太古地產(chǎn)與廣州日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)簽署意向書合作投資太古匯；2002年，正式簽約定名為“太古匯——廣州報(bào)業(yè)文化廣場(chǎng)”，太古地產(chǎn)和廣州日?qǐng)?bào)分別持有55%和45%股權(quán)；2004年，太古地產(chǎn)出資增持42%股權(quán)，并正式定名為“太古匯”。

盡管過程頗有坎坷，廣州太古匯在2010年5月正式試營(yíng)業(yè)。歷經(jīng)15年，其依然是廣州第一奢場(chǎng)，常年滿鋪?zhàn)圆槐卣f，更成功穿越疫情。

從2025年上半年零售銷售額看，盡管廣州太古匯同比去年有所下滑，但若與2019年同期相比，廣州太古匯為太古地產(chǎn)旗下唯一一個(gè)零售銷售額增長(zhǎng)超疫情前80%的項(xiàng)目，足見韌性。

可這種韌性，并不能成為太古在廣州原地踏步的理由，因?yàn)樘艆R的重奢定位在消費(fèi)外流下抗風(fēng)險(xiǎn)力一定程度上弱于其他城市多元定位的項(xiàng)目。

顯然，太古早已深諳此布局之風(fēng)險(xiǎn)所在，且以落下具體行動(dòng)。

多項(xiàng)目梯度覆蓋：

從單點(diǎn)重奢到“金字塔型”組合

一方面，穩(wěn)住廣州太古匯重奢基石。維持100%出租率的高端奢侈品矩陣（如LV、愛馬仕），但通過地下層改造擴(kuò)容美妝、運(yùn)動(dòng)品類，應(yīng)對(duì)消費(fèi)分流。

同時(shí)，出手拿下北面的廣州文化中心，成交價(jià)格21億。公開信息顯示，廣州文化中心建筑面積6.08萬㎡，用途方面，包括商業(yè)4.58萬㎡、配套汽車庫（人民防空工程）8875㎡、設(shè)備用房6068㎡、無法使用部分89㎡。使用期限40年，從2001年12月25日起，至2041年12月24日止。

該建筑本就由當(dāng)時(shí)太古匯項(xiàng)目負(fù)責(zé)興建，于2008年開工，2012年完工，兩者直接相通相連。去年，該物業(yè)使用功能獲批從文化、娛樂、體育調(diào)整為商業(yè)，但不涉及建筑規(guī)模和外立面調(diào)整。

結(jié)合物業(yè)位置和使用條件來看，雙方“合體”，盡在預(yù)料之中，也是大眾喜聞樂見的結(jié)果。這意味著，廣州太古匯的擴(kuò)容成為現(xiàn)實(shí)——疊加來自廣州文化中心的4.58萬㎡商業(yè)部分，其商業(yè)體量將達(dá)18萬+㎡，直接晉升天河路第二大商業(yè)體。

另一方面，差異化破局，以“潮流輕奢”的聚龍灣太古里，與重奢太古匯互補(bǔ)，規(guī)避天河商圈同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

該項(xiàng)目位于廣州市荔灣區(qū)白鵝潭地區(qū)核心地段，是太古地產(chǎn)在粵港澳大灣區(qū)的首個(gè)太古里項(xiàng)目，借鑒成都太古里“傳統(tǒng)院落+現(xiàn)代商業(yè)”邏輯，結(jié)合荔灣西關(guān)文化元素。預(yù)計(jì)總樓面面積約15萬平方米，未來將依托“得天獨(dú)厚的珠江濱水景觀資源”，打造為首個(gè)濱水“太古里”， 計(jì)劃于2027年上半年起分階段落成。太古地產(chǎn)持有該零售項(xiàng)目50%的權(quán)益。

另值一提的是，太古在廣場(chǎng)還想尋找其他潛在增量（城市更新機(jī)會(huì)），積極對(duì)接政府城市更新計(jì)劃（如白鵝潭、珠江新城東區(qū)），探索“商辦+高端住宅”綜合開發(fā)，或可復(fù)制上海太古源邸模式。

業(yè)態(tài)革新：

從奢侈品依賴到全場(chǎng)景消費(fèi)

作為最強(qiáng)奢侈品排面擔(dān)當(dāng)，廣州太古匯的高端調(diào)性一直在線。

一線大牌LV、愛馬仕、LV、GUCCI、香奈兒、PARADA、葆蝶家、芬迪、迪奧……該排的隊(duì)還是排隊(duì)，特別是LV、GUCCI、香奈兒，排隊(duì)現(xiàn)象明顯。

高化品牌陣容強(qiáng)大，GUCCI Beauty、Dior Beauty、紀(jì)梵希美妝、香奈兒美妝、馥蕾詩、海藍(lán)之謎、肌膚之鑰、嬌韻詩、科顏氏、祖·瑪瓏、潘海利根……從美妝到香氛，都是頂級(jí)品牌。

但面對(duì)著消費(fèi)分層，及商圈內(nèi)的直面競(jìng)爭(zhēng)，其需要不斷進(jìn)行品牌業(yè)態(tài)優(yōu)化。

一是，強(qiáng)化“全球/華南首店”標(biāo)簽（如上海興業(yè)太古匯路易威登“路易號(hào)”地標(biāo)），引入小眾奢侈品（如Goyard）、運(yùn)動(dòng)科技（On昂跑）及國貨美妝（觀夏），覆蓋消費(fèi)分層需求。

畢竟，高端生活遠(yuǎn)不止奢侈品包包、服飾，太古匯或許還可以考慮更多當(dāng)前消費(fèi)市場(chǎng)的新興業(yè)態(tài)、熱門品牌。比如新能源汽車體驗(yàn)店、寵物業(yè)態(tài)、運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)、手辦品牌、私享菜系、高端茶飲品牌等等，或許能為商場(chǎng)帶來更為豐富的業(yè)態(tài)，注入更多新鮮活力。

二是，體驗(yàn)式場(chǎng)景擴(kuò)容，可擴(kuò)大餐飲娛樂占比（目標(biāo)30%+），對(duì)標(biāo)上海前灘太古里“屋頂跑道+花園社交”模式。亦可考慮，嫁接香港“會(huì)員互通”體系，提供跨境禮遇（如深港消費(fèi)積分互換），鎖定高凈值客群。

以及，借勢(shì)政策紅利，利用廣州“國際消費(fèi)中心城市”政策，爭(zhēng)取免稅店、跨境保稅倉等試點(diǎn)。

以上，可知，太古在廣州的補(bǔ)倉本質(zhì)是 “空間占位×業(yè)態(tài)革新×資本循環(huán)” 的三維棋局，其成敗將取決于能否將香港的資本韌性、上海的創(chuàng)新基因與廣州的在地文化深度融合，打造真正意義上的“大灣區(qū)商業(yè)共同體”。

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