愛(ài)彼迎退出中國(guó)：背景與影響

全球共享民宿巨頭退出：2022年5月，Airbnb（愛(ài)彼迎）宣布將于當(dāng)年7月30日起關(guān)閉中國(guó)大陸的本土業(yè)務(wù)，僅保留出境游服務(wù)。

這意味著其在中國(guó)下線(xiàn)約15萬(wàn)套房源和體驗(yàn)項(xiàng)目。退出原因主要在于新冠疫情沖擊下國(guó)內(nèi)出行大幅萎縮，以及本土民宿市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，運(yùn)營(yíng)成本高企。

事實(shí)上，Airbnb近年中國(guó)區(qū)收入僅占全球約1%，在國(guó)內(nèi)在線(xiàn)房源規(guī)模也遠(yuǎn)小于攜程、美團(tuán)、阿里系平臺(tái)：

截至2021年, 途家在線(xiàn)房源超230萬(wàn)套、木鳥(niǎo)民宿90萬(wàn)套、小豬民宿80萬(wàn)套、美團(tuán)民宿70萬(wàn)套。相比之下，Airbnb在中國(guó)僅約15萬(wàn)套房源，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不明顯。

市場(chǎng)震蕩與行業(yè)反應(yīng)：愛(ài)彼迎退出的消息登上熱搜，引發(fā)房東和用戶(hù)熱議。一些依賴(lài)單一平臺(tái)的房東擔(dān)憂(yōu)失去客源，但國(guó)內(nèi)同行迅速反應(yīng)：途家當(dāng)日即開(kāi)通“綠色審核通道”，提供“一鍵上線(xiàn)”等服務(wù)，便利愛(ài)彼迎房東遷移至途家平臺(tái)。

不少用戶(hù)對(duì)Airbnb關(guān)閉境內(nèi)服務(wù)表示惋惜，但也有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為短期影響有限——疫情期間本就出行低迷，Airbnb流失的訂單可被其他平臺(tái)承接。

有分析指出，消費(fèi)者信任層面，由于國(guó)內(nèi)平臺(tái)對(duì)房東管控更嚴(yán)格、糾紛介入更積極，許多國(guó)內(nèi)用戶(hù)本就更傾向于攜程系、美團(tuán)等預(yù)訂渠道。

Airbnb的退出在業(yè)內(nèi)被視作“水土不服”的結(jié)果：其倡導(dǎo)的“共享式民宿”未能在中國(guó)復(fù)制國(guó)外個(gè)人閑置房屋共享的體驗(yàn)，反而要與職業(yè)房東運(yùn)營(yíng)的“泛民宿”模式競(jìng)爭(zhēng)，難以勝出。

總的來(lái)看，Airbnb退出在象征意義上標(biāo)志著一個(gè)時(shí)代的結(jié)束，但并未動(dòng)搖國(guó)內(nèi)民宿行業(yè)格局的根本——頭部四強(qiáng)格局（途家、美團(tuán)民宿、小豬、木鳥(niǎo)）仍然穩(wěn)固。

有OTA分析師直言：“目前影響不大”，真正的考驗(yàn)將出現(xiàn)在疫情好轉(zhuǎn)、旅游需求釋放之后。長(zhǎng)期而言，Airbnb離場(chǎng)反倒加速行業(yè)競(jìng)賽：巨頭會(huì)趁機(jī)擴(kuò)張，而在“不缺平臺(tái)、缺好房源”的情況下，可能會(huì)有細(xì)分定位的新平臺(tái)趁勢(shì)崛起。

疫情三年：城市民宿的洗牌與重創(chuàng)

需求驟降與房東退場(chǎng)：2020年初疫情暴發(fā)，城市民宿行業(yè)遭遇“急凍”。

以首都北京為例，2020年2-4月各大平臺(tái)集體暫停北京房源預(yù)訂，原本的旺季戛然而止，首次出現(xiàn)行業(yè)“死亡”名單，大批民宿經(jīng)營(yíng)者被迫退出或轉(zhuǎn)行。

據(jù)一家北京民宿品牌聯(lián)合創(chuàng)始人回憶，疫情過(guò)后北京大量城市民宿主選擇離場(chǎng)，他們將部分房源改做長(zhǎng)租；該品牌在京運(yùn)營(yíng)的民宿從原有100套銳減至不足50套，并不得不將業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移到南京等外地城市。

職業(yè)“二房東”模式陷入困境：許多城市民宿原本由創(chuàng)業(yè)者通過(guò)長(zhǎng)期租賃公寓、裝修后短租盈利（即“包租二房東”）運(yùn)營(yíng)。

然而疫情期間長(zhǎng)時(shí)間零入住，使這些高投入、高杠桿模式難以為繼，不少二房東撐不住房租成本紛紛退場(chǎng)。

據(jù)報(bào)道，途家在2020年不得不裁員40%，并叫停了自營(yíng)的“斯維登”服務(wù)式公寓業(yè)務(wù)以求生存，將重心轉(zhuǎn)向長(zhǎng)租托管和線(xiàn)上平臺(tái)。

小豬民宿則在疫情中艱難支撐，直到2021年9月引入阿里飛豬戰(zhàn)略投資，雙方抱團(tuán)取暖以共渡難關(guān)，這也側(cè)面說(shuō)明獨(dú)立平臺(tái)已難以單打獨(dú)斗。

總體而言，過(guò)去三年里民宿行業(yè)經(jīng)歷了一輪大洗牌，中小玩家加速出局，資本投資熱度明顯退潮。

監(jiān)管環(huán)境全面收緊：疫情期間，各地政府乘勢(shì)規(guī)范短租民宿這一“灰色地帶”，城市民宿的準(zhǔn)入和監(jiān)管顯著加強(qiáng)。

北京出臺(tái)史上最嚴(yán)新規(guī)：2020年8月北京市發(fā)布《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知（征求意見(jiàn)稿）》，提出居民樓內(nèi)經(jīng)營(yíng)短租須符合小區(qū)管理規(guī)約或征得全樓業(yè)主書(shū)面同意。

這一近乎苛刻的條款被業(yè)內(nèi)解讀為對(duì)城市民宿職業(yè)二房東的直接否定，相當(dāng)于宣判了他們的“死刑”。

同年12月該規(guī)定正式落地，核心區(qū)民宿全面禁止，其他城區(qū)也要求辦理包括房屋產(chǎn)權(quán)證明、治安責(zé)任書(shū)、鄰里同意書(shū)等“六證”才能恢復(fù)上線(xiàn)。

北京城市民宿因此遭遇“二次死亡”，大批無(wú)法達(dá)標(biāo)的房源被清退，經(jīng)營(yíng)者直呼“沒(méi)法干了”。

不僅北京，全國(guó)多地都強(qiáng)化了對(duì)城市短租的管理：公安、文旅等部門(mén)要求平臺(tái)實(shí)時(shí)報(bào)送訂房數(shù)據(jù)，加強(qiáng)治安和消防管控；

2023年2月1日起國(guó)家文化和旅游部實(shí)施《旅游民宿基本要求與等級(jí)劃分》行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，將民宿分為甲、乙、丙三級(jí)，并由各地動(dòng)態(tài)監(jiān)督執(zhí)行。這一系列措施結(jié)束了城市民宿此前“野蠻生長(zhǎng)”的無(wú)序狀態(tài)，但也推高了合法經(jīng)營(yíng)門(mén)檻。

許多無(wú)法辦證的小型民宿被迫永久關(guān)停，曾經(jīng)混雜于居民樓內(nèi)的違規(guī)日租房逐步退場(chǎng)。消費(fèi)者信心波動(dòng)：監(jiān)管趨嚴(yán)一方面提升了安全性，另一方面頻繁曝光的違規(guī)案例也讓部分消費(fèi)者對(duì)城市民宿心存顧慮。

例如成都有小區(qū)業(yè)主集體投訴廉價(jià)非法民宿擾民，甚至發(fā)生入住人員尾隨盜竊等安全事件，反映出“住改商”（住宅改經(jīng)營(yíng)）模式隱藏的隱患。

這些負(fù)面輿情直接導(dǎo)致部分用戶(hù)對(duì)民宿住宿持謹(jǐn)慎態(tài)度，轉(zhuǎn)而選擇更標(biāo)準(zhǔn)化的酒店。因此疫情三年間，城市民宿在監(jiān)管高壓和信任考驗(yàn)下經(jīng)歷了深刻調(diào)整，散亂低質(zhì)的供給被加速出清。

資本理性與行業(yè)重構(gòu)：在前些年的創(chuàng)業(yè)熱潮中，大量資本涌入民宿賽道，催生“民宿獨(dú)角獸”競(jìng)逐。然而疫情讓投資者趨于理性。

2019-2021年，多家民宿平臺(tái)融資停滯，甚至傳出裁員瘦身的消息。例如，小豬民宿在拿到2018年F輪融資后鮮有大動(dòng)作，疫情后與飛豬合作實(shí)為抱團(tuán)取暖；途家早年獲得攜程系注資，疫情中也放棄重資產(chǎn)擴(kuò)張轉(zhuǎn)而修煉內(nèi)功。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2021年底，中國(guó)民宿在OTA平臺(tái)注冊(cè)總數(shù)約15.3萬(wàn)家，但同期近三年每年吊銷(xiāo)注銷(xiāo)的相關(guān)企業(yè)數(shù)量逐年攀升（2019年683家、2020年925家、2021年1150家），顯示行業(yè)的“亞健康”狀態(tài)。

市場(chǎng)出清與集中：經(jīng)過(guò)多輪洗牌后，在線(xiàn)民宿預(yù)訂已形成“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面。目前途家（攜程系）、木鳥(niǎo)、美團(tuán)民宿、小豬等構(gòu)成第一梯隊(duì)，擁有最大規(guī)模房源和用戶(hù)流量。

腰部以下的平臺(tái)要么被并購(gòu)（如螞蟻短租并入途家），要么銷(xiāo)聲匿跡。在滲透率方面，中國(guó)民宿客棧在住宿市場(chǎng)的占比仍不到3%，遠(yuǎn)低于歐美約20%的水平。這既反映出過(guò)去幾年增速放緩的現(xiàn)狀，也意味著未來(lái)若供給規(guī)范、需求復(fù)蘇，仍有巨大上升空間。

中國(guó)主要城市民宿預(yù)訂量恢復(fù)趨勢(shì)，指數(shù)化對(duì)比

三年后的復(fù)蘇：城市民宿回暖跡象

需求強(qiáng)勁反彈：隨著中國(guó)于2023年全面放開(kāi)疫情管控，壓抑多時(shí)的旅游需求集中釋放，民宿業(yè)迎來(lái)了快速?gòu)?fù)蘇。2023年被稱(chēng)為民宿行業(yè)的“豐收年”。

權(quán)威數(shù)據(jù)顯示：2023年全國(guó)民宿平均入住率同比增長(zhǎng)56%，已恢復(fù)至2019年同期的87.23%。今年“五一”假期更是創(chuàng)造紀(jì)錄：途家平臺(tái)民宿預(yù)訂量比2019年同期增長(zhǎng)了2.7倍，平均客單價(jià)達(dá)520元。

超過(guò)七成訂單為跨省旅行住房，顯示人們跨地區(qū)長(zhǎng)途出游的需求強(qiáng)烈。熱門(mén)旅游季各大城市的民宿往往“一房難求”：

例如2023年“五一”期間，淄博等網(wǎng)紅城市民宿預(yù)訂量暴增近40倍，德宏、甘南、汕尾等小眾目的地增幅也超過(guò)10倍。

2023年國(guó)慶黃金周同樣火爆，途家報(bào)告顯示國(guó)慶假期國(guó)內(nèi)熱門(mén)城市民宿訂單量較2019年增長(zhǎng)150%，其中成都高居民宿預(yù)訂熱門(mén)城市榜首。

攜程數(shù)據(jù)顯示亞運(yùn)會(huì)舉辦期間（2023年9月底）杭州及周邊協(xié)辦城市酒店和民宿基本滿(mǎn)房，杭州酒店預(yù)訂量同比暴增8倍。廣州作為一線(xiàn)城市也迅速恢復(fù)了旅游吸引力：

2023年“五一”期間廣州市接待游客量和文旅收入均超2019年同期，高星酒店預(yù)訂量同比增長(zhǎng)近4倍，民宿預(yù)訂量增長(zhǎng)超3倍。

這些數(shù)據(jù)表明，2024年，國(guó)內(nèi)城市民宿市場(chǎng)整體已走出低谷并強(qiáng)勁反彈。

供給側(cè)恢復(fù)與新玩家：需求回暖的同時(shí)，供給端也在加速重建。2023年全國(guó)有超過(guò)2萬(wàn)家民宿新開(kāi)業(yè)或重新開(kāi)業(yè)。許多此前轉(zhuǎn)做長(zhǎng)租或歇業(yè)的房東重返短租市場(chǎng)，新加入者更是源源不斷。

據(jù)途家統(tǒng)計(jì)，2023年上半年平臺(tái)新增房東人數(shù)較2019年增長(zhǎng)了77%。尤其值得關(guān)注的是，Z世代（95后為主）的年輕房東占比激增，占新增房東的七成左右。

大量懷抱民宿夢(mèng)想的90后、00后投身這一行業(yè)，為市場(chǎng)注入新鮮活力和創(chuàng)意玩法。同時(shí)，一些新的平臺(tái)和模式正在涌現(xiàn)或走紅：

例如，有的創(chuàng)業(yè)者通過(guò)微信、抖音等自媒體直接獲客，跳過(guò)傳統(tǒng)OTA建立小而美的民宿品牌；還有一些本地生活平臺(tái)和短視頻應(yīng)用開(kāi)始介入民宿預(yù)訂與宣傳，提供內(nèi)容種草驅(qū)動(dòng)的新流量渠道。

另外，酒店業(yè)者也跨界涉足民宿領(lǐng)域，一些精品酒店集團(tuán)推出“公寓民宿”子品牌，將酒店的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)與民宿的場(chǎng)景體驗(yàn)相結(jié)合，豐富了城市住宿的選擇。

總體而言，在后疫情時(shí)代的復(fù)蘇浪潮中，中國(guó)民宿業(yè)呈現(xiàn)出百花齊放的新格局：一方面，頭部平臺(tái)繼續(xù)壯大（途家等利用其規(guī)模和資金優(yōu)勢(shì)擴(kuò)充房源、提升服務(wù)）；

另一方面，差異化定位的細(xì)分玩家找到機(jī)會(huì)（如專(zhuān)注某一城市或主題的預(yù)訂平臺(tái)、小程序等）。業(yè)內(nèi)人士甚至稱(chēng)2023年或成為民宿行業(yè)“迭代元年”，新的生態(tài)正在形成。

當(dāng)然，這股回暖之勢(shì)能否持續(xù)，還取決于平臺(tái)和房東能否抓住疫情后用戶(hù)行為變化，提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和體驗(yàn)。

2023年主要民宿平臺(tái)房源數(shù)量對(duì)比（萬(wàn)間）

本土民宿平臺(tái)：策略演變與差異化

Airbnb退出后，國(guó)內(nèi)民宿預(yù)訂市場(chǎng)實(shí)際上由本土平臺(tái)主導(dǎo)，它們?cè)诙嗄甑母?jìng)爭(zhēng)中各自形成了獨(dú)特的發(fā)展策略，與Airbnb時(shí)代有所不同。以下是主要玩家的概況和策略：

途家（Tujia）–“行業(yè)老大”，品質(zhì)與渠道并舉：成立于2011年，背靠攜程系資源。

途家通過(guò)并購(gòu)整合了螞蟻短租、去哪兒公寓等同行，構(gòu)建了攜程民宿、去哪兒民宿、途家、自營(yíng)公寓等“五大入口”矩陣，在線(xiàn)房源覆蓋國(guó)內(nèi)400多個(gè)城市、超230萬(wàn)套。

策略上，途家強(qiáng)調(diào)“平臺(tái)+自營(yíng)”雙模式，此前運(yùn)營(yíng)過(guò)斯維登品牌公寓提供酒店式服務(wù)。

雖2020年暫停自營(yíng)板塊斷尾求生，但近年途家繼續(xù)發(fā)力品質(zhì)管控：推出房源驗(yàn)真計(jì)劃，派遣自有團(tuán)隊(duì)對(duì)300+城市的房源逐一實(shí)地核驗(yàn)，從地理位置、設(shè)施景觀(guān)到衛(wèi)生死角全面把關(guān)，去除夸張美化的濾鏡。

此外升級(jí)房東信用體系，把誠(chéng)信分納入評(píng)級(jí)，對(duì)爽約、坐地起價(jià)等行為“一票否決”，以此提升平臺(tái)服務(wù)水準(zhǔn)。途家的優(yōu)勢(shì)在于龐大的流量和資金支持，加上注重標(biāo)準(zhǔn)化和品質(zhì)的運(yùn)營(yíng)，使其在后Airbnb時(shí)代穩(wěn)居龍頭。

小豬民宿（Xiaozhu）–“阿里系賦能”，下沉與內(nèi)容并重：小豬成立于2012年，被稱(chēng)為“中國(guó)版Airbnb”之一。

2017-2018年連續(xù)完成E、F輪融資后躋身獨(dú)角獸，阿里巴巴、云鋒基金等都是股東。疫情后，小豬積極尋求與阿里生態(tài)協(xié)同：2021年飛豬旅行直接入股小豬并達(dá)成戰(zhàn)略合作，雙方打通會(huì)員和流量，共抗風(fēng)險(xiǎn)。

策略上，小豬一方面瞄準(zhǔn)鄉(xiāng)村民宿藍(lán)海，將目標(biāo)放在廣闊的鄉(xiāng)村度假市場(chǎng)。小豬管理層表示，讓中高端游客在農(nóng)村“留得下”是關(guān)鍵，高品質(zhì)鄉(xiāng)村民宿供給不足正是機(jī)會(huì)。

另一方面，小豬大力發(fā)展內(nèi)容營(yíng)銷(xiāo)，培養(yǎng)內(nèi)部?jī)?nèi)容運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)服務(wù)房東，通過(guò)淘寶直播、短視頻等方式推廣特色民宿。疫情期間小豬就聯(lián)合飛豬、淘寶開(kāi)啟民宿主播帶貨，幫助海南、云南等地民宿線(xiàn)上引流。

此外，小豬與阿里云合作開(kāi)發(fā)智能門(mén)鎖、IoT設(shè)備，提高房源的數(shù)字化管理水平。與Airbnb強(qiáng)調(diào)“社區(qū)歸屬感”不同，小豬更注重本地化的運(yùn)營(yíng)支持，例如與地方公安系統(tǒng)數(shù)據(jù)對(duì)接實(shí)現(xiàn)住客實(shí)名校驗(yàn)，以確保合規(guī)和安全。

總體而言，小豬依托阿里生態(tài)在下沉市場(chǎng)和鄉(xiāng)村旅游上另辟蹊徑，同時(shí)利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和內(nèi)容為房東賦能，走出了一條本土化的發(fā)展路線(xiàn)。

木鳥(niǎo)民宿（Muniao）–“輕資產(chǎn)平臺(tái)”，專(zhuān)注高性?xún)r(jià)比：木鳥(niǎo)成立于2012年，在激烈競(jìng)爭(zhēng)中生存下來(lái)并形成自己特色。

不同于途家、小豬曾嘗試重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，木鳥(niǎo)始終堅(jiān)持純平臺(tái)的C2C輕模式，沒(méi)有自營(yíng)物業(yè)包袱，因而抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

據(jù)公開(kāi)報(bào)道，木鳥(niǎo)在2020年最艱難的幾個(gè)月里連續(xù)實(shí)現(xiàn)盈利。策略上，木鳥(niǎo)主打高性?xún)r(jià)比和本地生活：平臺(tái)房源既包括城市公寓，也覆蓋大量風(fēng)景名勝周邊的特色客棧。

截至2021年底木鳥(niǎo)號(hào)稱(chēng)在海內(nèi)外500多個(gè)目的地有90萬(wàn)套房源，用戶(hù)超1000萬(wàn)。木鳥(niǎo)注重運(yùn)營(yíng)效率和用戶(hù)體驗(yàn)，在價(jià)格、取消政策等方面給予消費(fèi)者更靈活的選擇。

例如提供更長(zhǎng)的核銷(xiāo)期、更彈性的退訂規(guī)則，以降低用戶(hù)預(yù)訂民宿的顧慮。同時(shí)吸引個(gè)人房東積極入駐，通過(guò)降低服務(wù)費(fèi)等方式擴(kuò)大供給。

木鳥(niǎo)的路徑證明，輕資產(chǎn)模式在困境中更具韌性，它滿(mǎn)足了對(duì)價(jià)格敏感且追求差異體驗(yàn)的廣大用戶(hù)群體，是國(guó)內(nèi)民宿OTA版圖中不可忽視的力量。

美團(tuán)民宿–“超級(jí)平臺(tái)賦能”，側(cè)重場(chǎng)景融合：美團(tuán)依托自身超級(jí)App的流量，自2017年前后涉足民宿短租領(lǐng)域，迅速成為重要玩家。

策略上，美團(tuán)發(fā)揮其本地生活生態(tài)優(yōu)勢(shì)，將民宿預(yù)訂與美食、景點(diǎn)門(mén)票、周邊游等服務(wù)打通，提供“一站式”解決方案。它的定位偏重滿(mǎn)足大眾出行和本地周邊度假的需求，房源以經(jīng)濟(jì)型、公寓型為主。

美團(tuán)民宿通過(guò)龐大的用戶(hù)基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)低獲客成本，并利用美團(tuán)信用體系、支付體系為用戶(hù)提供便捷安全的交易保障。據(jù)美團(tuán)公布，平臺(tái)房源已覆蓋全國(guó)300多個(gè)熱門(mén)城市，數(shù)量約70萬(wàn)套。

在運(yùn)營(yíng)上，美團(tuán)民宿注重標(biāo)準(zhǔn)化：推出類(lèi)似酒店的“榛果民宿”品質(zhì)認(rèn)證，精選高評(píng)分房源，提升服務(wù)一致性。

同時(shí)，美團(tuán)以補(bǔ)貼和流量激勵(lì)房東，曾在2019年前后投入數(shù)億元補(bǔ)貼新房東，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)供給上線(xiàn)。借助美團(tuán)強(qiáng)大的技術(shù)和數(shù)據(jù)分析能力，房源推薦更加精準(zhǔn)匹配用戶(hù)偏好。

可以說(shuō)，美團(tuán)民宿將民宿預(yù)訂融入其生活服務(wù)帝國(guó)，以“場(chǎng)景化+低成本”打出差異牌，與途家等深耕旅游的OTA形成互補(bǔ)。

相比Airbnb強(qiáng)調(diào)社區(qū)文化，美團(tuán)更像是在做本地版的Booking，把民宿作為住宿產(chǎn)品的一種，追求交易量和用戶(hù)留存。憑借背后集團(tuán)的資源支持，美團(tuán)民宿在后疫情時(shí)代發(fā)展迅猛，市場(chǎng)份額持續(xù)攀升。

總體來(lái)看，本土民宿平臺(tái)經(jīng)過(guò)多年的探索，更貼近中國(guó)市場(chǎng)的實(shí)際需求：在政府監(jiān)管下主動(dòng)合規(guī)經(jīng)營(yíng)，在用戶(hù)服務(wù)上提供7×24客服介入、押金擔(dān)保等本地化措施，在房源拓展上打通線(xiàn)上線(xiàn)下資源（與房產(chǎn)中介、物業(yè)合作獲取房源）。

這與Airbnb早期主要依賴(lài)個(gè)人分享閑置房源的模式有很大區(qū)別。如今的中國(guó)城市民宿平臺(tái)更像多邊服務(wù)商：既要對(duì)接C端游客，又要賦能B端房東，還需要協(xié)調(diào)社區(qū)、政府關(guān)系。這些平臺(tái)的發(fā)展策略反映出Airbnb時(shí)代遺留問(wèn)題的解決之道——本土化、標(biāo)準(zhǔn)化、差異化。

2023年“五一”期間民宿預(yù)訂量同比2019年增長(zhǎng)

監(jiān)管、競(jìng)爭(zhēng)與“擠出效應(yīng)”

盡管城市民宿回暖明顯，但行業(yè)仍面臨一系列核心挑戰(zhàn)，制約著進(jìn)一步發(fā)展。這些挑戰(zhàn)包括嚴(yán)格的監(jiān)管合規(guī)要求、來(lái)自多方面的競(jìng)爭(zhēng)壓力、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化不足等。

此外，鄉(xiāng)村民宿和酒店業(yè)的興盛對(duì)城市民宿也形成一定“擠出效應(yīng)”。

合規(guī)監(jiān)管壓力：正如前文所述，城市民宿已不再是監(jiān)管盲區(qū)。當(dāng)下民宿經(jīng)營(yíng)者必須滿(mǎn)足房屋產(chǎn)權(quán)證明、消防安全、公安登記等一整套要求方可合法營(yíng)運(yùn)。

在一些大城市，小區(qū)居民和物業(yè)對(duì)短租住房的反對(duì)情緒強(qiáng)烈，政府為維護(hù)社區(qū)安全也采取消極態(tài)度。

例如北京明確核心區(qū)全面禁止短租，其他區(qū)域也需鄰居同意才行。即便在旅游城市成都，今年也出現(xiàn)市中心公寓業(yè)主聯(lián)名投訴民宿擾民的案例，引起街道和多部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)整頓。可見(jiàn)“住改商”模式在各地普遍存在爭(zhēng)議，民宿業(yè)者常陷入與社區(qū)的矛盾之中。

頻發(fā)的治安和糾紛事件已敲響警鐘：對(duì)經(jīng)營(yíng)者而言，不遵守規(guī)范將可能被取締甚至觸法；對(duì)平臺(tái)而言，放任無(wú)證房源上線(xiàn)則承擔(dān)連帶責(zé)任。

監(jiān)管趨嚴(yán)在長(zhǎng)期有助于行業(yè)健康，但短期內(nèi)無(wú)疑增加了經(jīng)營(yíng)成本和難度，不少中小房東因此打退堂鼓或轉(zhuǎn)入地下。

嚴(yán)格監(jiān)管也導(dǎo)致“私下交易”滋生，一些城市的民宿可能在無(wú)證狀態(tài)下隱秘運(yùn)營(yíng)，使消費(fèi)者權(quán)益缺乏保障。因此，如何在規(guī)范與發(fā)展之間取得平衡，既杜絕安全隱患又留存合理空間，是當(dāng)前政策環(huán)境下城市民宿面對(duì)的首要挑戰(zhàn)。

質(zhì)量參差與信任挑戰(zhàn)：城市民宿素以個(gè)性化、多樣化見(jiàn)長(zhǎng)，但這也帶來(lái)了服務(wù)質(zhì)量難以統(tǒng)一的問(wèn)題。

由于行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻不高，大量缺乏酒店管理經(jīng)驗(yàn)的個(gè)體涌入，導(dǎo)致服務(wù)水平良莠不齊。一些民宿存在宣傳不實(shí)、衛(wèi)生不佳、臨時(shí)毀約漲價(jià)等現(xiàn)象，消費(fèi)者投訴日漸增多。更有甚者，不少運(yùn)營(yíng)者盲目定高價(jià)卻未提供匹配的品質(zhì)。

分析指出，相較酒店，許多民宿并未建立起完善的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，卻先行提高了定價(jià)，造成“質(zhì)次價(jià)高”的詬病。這背后有投資模式的原因：不少所謂民宿并非房東自有閑置房，而是創(chuàng)業(yè)者高價(jià)買(mǎi)下或長(zhǎng)租改造，希望快速回本盈利。

高投入和急功近利導(dǎo)致壓縮成本，服務(wù)不到位，最終損害了消費(fèi)者體驗(yàn)。一旦用戶(hù)在民宿住宿中頻頻遇到踩雷，難免對(duì)這一業(yè)態(tài)失去信任并回流酒店。

因此，如何提升整體服務(wù)質(zhì)量和誠(chéng)信度、建立行業(yè)口碑，是民宿企業(yè)和平臺(tái)必須直面的挑戰(zhàn)。

近期出臺(tái)的國(guó)家民宿等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及行業(yè)協(xié)會(huì)準(zhǔn)備設(shè)立的消費(fèi)者熱線(xiàn)，都是為了解決質(zhì)量信任問(wèn)題，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化來(lái)重塑消費(fèi)者信心。但標(biāo)準(zhǔn)的落地和執(zhí)行需要時(shí)間，在此過(guò)程中行業(yè)信任赤字仍需逐步彌合。

競(jìng)爭(zhēng)與擠壓：城市民宿面臨來(lái)自多方的競(jìng)爭(zhēng)。一方面，酒店業(yè)經(jīng)過(guò)疫情洗禮后卷土重來(lái)，并利用自身優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)。

今年旺季許多地區(qū)出現(xiàn)“酒店業(yè)績(jī)亮眼 vs 民宿遇冷”對(duì)比，引發(fā)“酒店搶走了民宿風(fēng)頭”的議論。

實(shí)際上，由于定位不同，酒店和民宿并非簡(jiǎn)單此消彼長(zhǎng)的關(guān)系；但不可否認(rèn)的是，大批中檔酒店、經(jīng)濟(jì)連鎖酒店在恢復(fù)營(yíng)業(yè)后，以更高的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和打折優(yōu)惠吸引客人，使得民宿原本的價(jià)格優(yōu)勢(shì)被削弱。

酒店經(jīng)過(guò)充分競(jìng)爭(zhēng)，在安全衛(wèi)生、設(shè)施配套上建立了可靠口碑，而民宿如果持續(xù)曝出負(fù)面體驗(yàn)，就難免流失客源。

所以有人說(shuō)“打敗民宿的不是酒店，而是民宿自己”——那些不規(guī)范經(jīng)營(yíng)、破壞聲譽(yù)的民宿拖累了整個(gè)行業(yè)形象。另一方面，鄉(xiāng)村民宿與近郊度假的火爆也對(duì)城市民宿形成“擠出效應(yīng)”。

疫情三年，不少城市居民轉(zhuǎn)向郊區(qū)和鄉(xiāng)村尋找寬松的度假空間，促使鄉(xiāng)村精品民宿和露營(yíng)等新業(yè)態(tài)興起。

各地政府也大力扶持鄉(xiāng)村民宿作為鄉(xiāng)村振興抓手，例如北京在2021年啟動(dòng)“鄉(xiāng)村民宿示范”，推出名廚下鄉(xiāng)、評(píng)定星級(jí)等系列措施，計(jì)劃五年評(píng)定星級(jí)民宿1000家，幫扶轉(zhuǎn)型數(shù)千家農(nóng)家樂(lè)。

政策紅利傾斜下，北京鄉(xiāng)村民宿蓬勃發(fā)展，而城市民宿卻因安全隱患高、擾民投訴多，處境截然相反。

不僅北京，許多熱門(mén)旅游城市也出現(xiàn)“景區(qū)周邊民宿火爆，市區(qū)普通民宿乏人問(wèn)津”的局面。

今年“五一”，小豬平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示鄉(xiāng)村民宿訂單量同比大增7倍，遠(yuǎn)超城市民宿增幅。隨著跨省游恢復(fù)，原本留在本地住民宿的客群重新選擇遠(yuǎn)方山水，城市民宿在一定程度上失去這部分替代性需求。

因此，城市民宿必須尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)之道，不能再寄望于“一窩蜂”收割流量，而要在品質(zhì)和特色上勝出，才能與酒店及鄉(xiāng)村民宿共存發(fā)展。

供給過(guò)剩與內(nèi)卷：值得注意的是，在復(fù)蘇熱潮中隱藏著結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的隱憂(yōu)。由于看好疫后市場(chǎng)，不僅老房東回歸，大批新人涌入，甚至各類(lèi)資本也重新布局民宿，導(dǎo)致供給端擴(kuò)張迅猛。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2023年全國(guó)新注冊(cè)的民宿相關(guān)企業(yè)就有約9.03萬(wàn)家，同比暴增139.9%。民宿企業(yè)總數(shù)已接近30萬(wàn)家。

供給快速膨脹的同時(shí)，需求增長(zhǎng)雖強(qiáng)勁但存在季節(jié)性和地域不均衡。一些熱門(mén)景區(qū)假期人滿(mǎn)為患，但非熱門(mén)地區(qū)、平日時(shí)段許多民宿閑置率仍很高。

供大于求的情況下，從業(yè)者被迫陷入價(jià)格戰(zhàn)：不少網(wǎng)紅民宿在暑期旺季都將價(jià)格“攔腰斬?cái)唷币哉袕瓶腿?，但即便腰斬仍出現(xiàn)入住率不理想的狀況。這種無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)既損害收益，也降低服務(wù)品質(zhì)（因?yàn)閮r(jià)格內(nèi)卷會(huì)壓縮服務(wù)投入）。

行業(yè)內(nèi)卷之下，今年“五一”后就有不少民宿主開(kāi)始拋售轉(zhuǎn)讓房源、直播帶貨自救，可見(jiàn)部分經(jīng)營(yíng)者已難以為繼?？梢灶A(yù)見(jiàn)，復(fù)蘇表象下民宿行業(yè)將經(jīng)歷新一輪優(yōu)勝劣汰：真正有特色、高口碑的“優(yōu)等生”民宿會(huì)脫穎而出，而缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的供給終將被市場(chǎng)淘汰。

Z世代與差異化驅(qū)動(dòng)的機(jī)遇

從財(cái)經(jīng)評(píng)論的視角展望，城市民宿在經(jīng)歷洗牌陣痛后，未來(lái)仍蘊(yùn)含值得關(guān)注的投資與增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。

尤其在Z世代消費(fèi)崛起和旅游體驗(yàn)升級(jí)的大趨勢(shì)下，民宿行業(yè)如果順勢(shì)而變，依然大有可為：

1. 年輕一代驅(qū)動(dòng)新需求：Z世代（90后、00后）正在成為旅游消費(fèi)主力，他們對(duì)住宿有著不同于以往的偏好——追求個(gè)性化、多樣化和沉浸式體驗(yàn)。

調(diào)查顯示，民宿消費(fèi)者中60%以上是年輕人，他們選擇民宿不只是為了一張床，更看重住宿承載的社交、文化和情感價(jià)值。

許多年輕客人在民宿里拍照打卡、開(kāi)派對(duì)、甚至辦求婚儀式，把民宿當(dāng)作旅游目的地本身，而非簡(jiǎn)單的旅途附屬。

這意味著新一代消費(fèi)者愿意為獨(dú)特體驗(yàn)買(mǎi)單，而民宿天然具備提供此類(lèi)體驗(yàn)的優(yōu)勢(shì)。數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)：2023年途家平臺(tái)上高端民宿（每晚千元以上）訂單量比2019年增長(zhǎng)近30%，帶有“整院”“私家花園”“山景/海景”等特色標(biāo)簽的民宿預(yù)訂量激增50%~180%。

年輕用戶(hù)拒絕千篇一律的標(biāo)準(zhǔn)化酒店，更向往深入本地的生活方式，這種需求正是民宿大展拳腳的舞臺(tái)。因此，城市民宿若能抓住Z世代心理，打造出“可體驗(yàn)、可社交、可分享”的產(chǎn)品，將擁有強(qiáng)勁的增長(zhǎng)潛力。

2. 新房東群體賦能供給：值得注意的是，Z世代不僅是消費(fèi)者，也是民宿供給端的新生力量。近年來(lái)大量高學(xué)歷的90后、95后加入民宿房東行列，他們往往是兼職經(jīng)營(yíng)（“斜杠青年”），帶著自身的一技之長(zhǎng)和興趣愛(ài)好辦民宿。

例如有養(yǎng)殖螃蟹的房東在自家民宿里提供釣螃蟹、果園采摘體驗(yàn)，吸引志同道合的客人。數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年途家新增有收益房東4萬(wàn)人，其中約七成為95后。

這些年輕房東更樂(lè)于親力親為（95%以上選擇自己打理而非委托他人），具備互聯(lián)網(wǎng)原住民的思維和社交傳播能力。

他們擅長(zhǎng)運(yùn)用新媒體為民宿宣傳，善于根據(jù)客群喜好設(shè)計(jì)活動(dòng)和空間，使民宿更具活力和話(huà)題性。

可以說(shuō)，新一代房東正在重塑民宿供給側(cè)生態(tài)：更有文化品位、更注重互動(dòng)體驗(yàn)、更快速學(xué)習(xí)進(jìn)化。這為行業(yè)注入了源源不斷的創(chuàng)意和改進(jìn)動(dòng)力。

在資本看來(lái)，有這批高素質(zhì)青年從業(yè)者加入，民宿賽道的長(zhǎng)期人力資本基礎(chǔ)更為穩(wěn)固，也提高了誕生新品牌、新模式的可能性。

3. 差異化與品牌化帶來(lái)溢價(jià)：未來(lái)民宿行業(yè)的成功要素之一在于差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。如前所述，千篇一律、缺乏特色的民宿將難以打動(dòng)挑剔的消費(fèi)者。

而那些深耕主題和品質(zhì)的民宿更容易脫穎而出并贏得忠誠(chéng)客群。近年來(lái)已經(jīng)出現(xiàn)一些城市民宿品牌將設(shè)計(jì)、美學(xué)與本地文化相融合，打造出網(wǎng)紅級(jí)別的“美宿”，一房難求且價(jià)格不菲。

這說(shuō)明市場(chǎng)愿意為優(yōu)質(zhì)民宿支付溢價(jià)。品牌化也是趨勢(shì)之一：過(guò)去民宿多為單打獨(dú)斗的個(gè)體戶(hù)，未來(lái)通過(guò)連鎖加盟或品牌賦能，推出穩(wěn)定水準(zhǔn)的產(chǎn)品，可以獲取規(guī)模效應(yīng)和用戶(hù)信賴(lài)。

事實(shí)上，2022年以來(lái)已有資本開(kāi)始關(guān)注民宿品牌連鎖機(jī)會(huì)，比如投建主題民宿集群或高端民宿莊園等。

內(nèi)容營(yíng)銷(xiāo)與社群也將助力品牌建設(shè)，成功的民宿往往運(yùn)營(yíng)自己的粉絲圈層，通過(guò)微信、微博、小紅書(shū)等沉淀用戶(hù)，實(shí)現(xiàn)復(fù)購(gòu)和口碑傳播。

財(cái)經(jīng)視角看，這種輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)、強(qiáng)IP屬性的民宿品牌具有可復(fù)制性和擴(kuò)張潛力，可能成為下一步投資熱點(diǎn)。

4. 市場(chǎng)縱深與滲透率提升：目前民宿在中國(guó)住宿市場(chǎng)的滲透率僅約3%，遠(yuǎn)低于歐美的20%。這意味著未來(lái)仍有巨大發(fā)展空間。隨著旅游業(yè)在后疫情時(shí)代全面振興，國(guó)內(nèi)旅游人次和消費(fèi)有望持續(xù)增長(zhǎng)，龐大的增量市場(chǎng)等待挖掘。

結(jié)語(yǔ)

三年歷經(jīng)沉浮，國(guó)內(nèi)城市民宿正站在新的起點(diǎn)上。Airbnb的離開(kāi)并未使這片市場(chǎng)荒蕪，反而倒逼本土玩家更快進(jìn)化。

疫情的沖擊淘汰了弱者，也培育出更成熟理性的業(yè)態(tài)環(huán)境。面向未來(lái)，城市民宿要走的路，是一條在標(biāo)準(zhǔn)化中保持多樣，在競(jìng)爭(zhēng)中凸顯差異的高質(zhì)量發(fā)展之路。

對(duì)于投資者而言，民宿行業(yè)不再是簡(jiǎn)單燒錢(qián)博流量的故事，而逐漸顯現(xiàn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和品牌價(jià)值所帶來(lái)的長(zhǎng)期回報(bào)。

Z世代的熱情、資本的回歸以及政策的引導(dǎo)，都在為民宿經(jīng)濟(jì)注入信心。誠(chéng)然，挑戰(zhàn)依舊存在——監(jiān)管、服務(wù)和競(jìng)爭(zhēng)的難題需要持續(xù)應(yīng)對(duì)。

“民宿的主題功能是住宿，但這不是唯一功能”。它承載著更豐富的體驗(yàn)和文化價(jià)值。只要牢牢抓住新生代消費(fèi)者對(duì)“不一樣的旅行”的向往，提供酒店無(wú)法給予的獨(dú)特體驗(yàn)，城市民宿依然大有可為。

在消費(fèi)升級(jí)與文旅融合的浪潮中，民宿作為體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的一環(huán)，有望迎來(lái)新一輪成長(zhǎng)。對(duì)于這個(gè)曾飽受打擊的行業(yè)而言，真正的春天或許才剛開(kāi)始。