我是紫沐，這是我第460篇日記。

有粉絲說(shuō)，打算在東部買房。

但最近刷到很多東部房?jī)r(jià)暴跌的文章，有點(diǎn)慌。

問(wèn)怎么看東部房?jī)r(jià)暴跌這事？

其實(shí)東部房?jī)r(jià)跌，不是最近才開(kāi)始的。

早在2021年，東部二手房?jī)r(jià)就開(kāi)始跌了。

就以經(jīng)常被拿來(lái)做典型的金碧世紀(jì)為例。

21年中，金碧世紀(jì)中層85㎡創(chuàng)下6.28萬(wàn)單價(jià)的巔峰記錄。

但在城光、富頤、中鼎的沖擊下，房?jī)r(jià)很快就開(kāi)始回調(diào)。

22年，同戶型低層已經(jīng)跌到了4.2萬(wàn)。

再經(jīng)過(guò)23-24年的調(diào)整，樓盤均價(jià)已經(jīng)穩(wěn)定在3萬(wàn)以下。

所以金碧最新一套低層非標(biāo)桿戶型跌到2萬(wàn)成交，其實(shí)算不上大新聞。

今年很多樓盤的調(diào)整幅度，對(duì)比前兩年，已經(jīng)穩(wěn)定多了。

那為什么最近反而密集出現(xiàn)這種降價(jià)文？

想了想，可能跟過(guò)去一周市場(chǎng)太淡有關(guān)。

剛出爐的廣州樓市7月數(shù)據(jù)，很難看。

新盤網(wǎng)簽暴跌，網(wǎng)簽量為今年第二低；

二手成交回落，環(huán)比上月跌了10%。

這時(shí)候唱空，不容易出錯(cuò)。

但我還是覺(jué)得，理解為什么跌，比知道房?jī)r(jià)跌了，更重要。

為什么東部這幾年房?jī)r(jià)跌得猛？（盡量避開(kāi)，有些房子救不起來(lái)了..）

為什么廣州新房熱度沒(méi)能維持前兩個(gè)月的勢(shì)頭？（廣州房?jī)r(jià)還能漲嗎？）

為什么連珠城房?jī)r(jià)也開(kāi)始往下掉？（廣州豪宅的下半場(chǎng)）

不搞清楚原因，就永遠(yuǎn)只能馬后炮。

而這些問(wèn)題的答案，在過(guò)往文章中，已經(jīng)寫得很詳細(xì)。

樓市是不可能脫離經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)，走出獨(dú)立行情的。

哪怕這兩項(xiàng)你沒(méi)看懂，最起碼，也要看清楚目前的供需關(guān)系。

廣州選了天量供應(yīng)這條路，二手房?jī)r(jià)就注定很難回穩(wěn)。

人家戶型比你好，外立面顏值比你高，學(xué)鐵商幾乎沒(méi)差，價(jià)格還不貴。

你讓買家咋選嘛。

關(guān)鍵是這種競(jìng)爭(zhēng)力比你強(qiáng)的產(chǎn)品，還根本買不完。

這邊還沒(méi)清盤，那邊又開(kāi)始加推。

好不容易舊改釋放一批購(gòu)買力，還沒(méi)流入市場(chǎng)，就被安置新房吃干抹凈了。

救樓市，救的不是二手，只是救新房和土拍。

這個(gè)道理，就算再遲鈍，也該看懂了。

所以現(xiàn)在只適合剛需買房。

什么有筆閑錢想投資，或者提前給子女買房的，還不是時(shí)候。

東部買房也一樣。

不是不能買，是不能以投資為目的去買。

就比如即將入市的保利航天奇觀，你說(shuō)它是個(gè)好盤嗎？

我覺(jué)得是的。

特別對(duì)吉山板塊的珠花和華潤(rùn)，沖擊會(huì)很大。

大家短板一樣短，航天奇觀的長(zhǎng)板卻很長(zhǎng)。

2.07低容積率，23層塔樓，17層板樓，絕對(duì)低密。

加上稀缺的湖景和純粹的周邊圈層，對(duì)珠花和華潤(rùn)，有點(diǎn)降維打擊的意思。

但你說(shuō)航天奇觀值得投資嗎？

我不覺(jué)得它值得投資。

別說(shuō)放在全廣州了，航天奇觀在天河?xùn)|也有對(duì)手。

它逃避不了通勤拉跨的問(wèn)題。

別忘了航天奇觀的定位，是剛需-剛改，首推面積段在80-130㎡。

而剛需買家，對(duì)地鐵通勤是比較有要求的。

回家能沿湖散步固然好，但上下班多花一小時(shí)，這代價(jià)未必人人都能接受。

所以航天奇觀是個(gè)好樓盤。

它有很漂亮的環(huán)境資源，有頂級(jí)貼牌名校，離觀樾的商業(yè)體也很近。

按4-5萬(wàn)左右的單價(jià)，總價(jià)能控制在300多萬(wàn)起。

300多萬(wàn)，能享受到觀樾800多萬(wàn)的同款配套，絕對(duì)是吸引人的。

這可能也是航天奇觀把面積做小的原因，靠低價(jià)高配來(lái)提高競(jìng)爭(zhēng)力。

但航天奇觀不值得投資。

拋開(kāi)目前的環(huán)境背景，它也缺乏稀缺性。

地鐵剛需客，還是會(huì)回歸天河都薈，甚至保利天匯的。

買房不能只看軟文。

軟文只會(huì)告訴你優(yōu)點(diǎn)，以及它賣得好不好。

但作為一個(gè)買家，更應(yīng)該知道它的缺點(diǎn)是什么。

不夠客觀，就容易買錯(cuò)。

不搞清楚原因，就永遠(yuǎn)只能馬后炮。

如果過(guò)段時(shí)間，又冒出來(lái)很多牛奶廠房?jī)r(jià)下跌的文章。

你是只能跟風(fēng)看個(gè)熱鬧，還是能學(xué)會(huì)看透本質(zhì)？

答案，我已經(jīng)放在文章里了。