大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

　　從全國整體視野來看，今年的七月真的是整體行業(yè)最至暗時(shí)刻，從頭部幾大房企的戰(zhàn)績來看，七月是一個(gè)年度大檻，也預(yù)示著今年的整體目標(biāo)完成率。

　　不過誰也沒有想到，短短幾年，行業(yè)的整體運(yùn)營邏輯與管理思路已經(jīng)徹底煥新，地產(chǎn)就業(yè)市場也面臨著較大轉(zhuǎn)型考驗(yàn)。

　　不過從近期上頭的種種調(diào)控策略導(dǎo)向來看，房地產(chǎn)的大局，基本上毫無懸念，其走向也越來越明朗化：兩邊走，兩手抓。

　　大盤繼續(xù)深度修復(fù)，核心止跌回漲

　　時(shí)代車輪滾滾向前，中國房地產(chǎn)市場正悄然發(fā)生深刻變化。 曾經(jīng)"房住不炒"的定位已深入人心，如今的樓市早已不是十年前那個(gè)狂飆突進(jìn)的投機(jī)場。

　　從最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看， 2025年上半年全國商品房銷售面積同比增長僅3.5% ，這一增速創(chuàng)下近五年新低。房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一場前所未有的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，由高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。

　　2009年到2019年，屬于中國房地產(chǎn)的超級黃金十年，也是人口紅利與城鎮(zhèn)化飛速發(fā)展的十年，很多城市房價(jià)甚至直接瘋漲了10倍以上。

　　在這一時(shí)期，國內(nèi)的開發(fā)商角色實(shí)際上都是充當(dāng)了水泥搬運(yùn)工，加上多數(shù)產(chǎn)業(yè)欠缺的城市地方財(cái)政收入完全依賴土地出讓，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)讓房地產(chǎn)托底也無可厚非。

　　這一人口紅利的飛速增長，城市擴(kuò)容越來越大，因此住房需求成倍的提升， 剛需住宅成為這一時(shí)代主流需求，很多家庭為了一套住房付出了幾代人的努力。

　　隨著人口紅利的消失，加上城鎮(zhèn)化發(fā)展經(jīng)歷了高速發(fā)展的十年之后，其增長空間已經(jīng)到了臨界點(diǎn)，00后這一批年輕人進(jìn)入就業(yè)階段，房地產(chǎn)行業(yè)迎來轉(zhuǎn)折。

　　早期房地產(chǎn)發(fā)展金融屬性過重，年輕人就業(yè)壓力大，生活成本高， 加上疫情三年的深度消耗，四重BUG加持下，房子似乎已經(jīng)不再成為老百姓的必需品。

　　這一波風(fēng)口到了頂點(diǎn)之后，就是很多三四線城市房價(jià)的急速腰斬， 失去了人口與產(chǎn)業(yè)的加持，越來越多的鬼城陸續(xù)產(chǎn)生，住宅成為多數(shù)人的負(fù)資產(chǎn)。

　　因此，上層準(zhǔn)備更換房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則，把高杠桿，金融系玩家趕出去， 把真正做好房子的開發(fā)商留下來，房地產(chǎn)迎來史無前例的史詩級調(diào)整期。

　　從規(guī)模時(shí)代到品質(zhì)時(shí)代的過渡，也是房地產(chǎn)行業(yè)必然的過程，只不過這個(gè)過程似乎需要一些時(shí)間，三四線城市也成為這個(gè)過程的犧牲品。

　　從如今房企的投資視角來看，整體轉(zhuǎn)變也非常明顯，從北方區(qū)域的大收縮與大合并，再到很多城市的集體砸盤，房價(jià)大盤仍然還在持續(xù)超跌。

　　因此，后續(xù)2-3年的市場動(dòng)態(tài)也趨于兩極分化，沒有人口與產(chǎn)業(yè)支撐的板塊還會(huì)持續(xù)下跌，相反就會(huì)迎來止跌回漲的勢頭。

　　2024年全國人口流動(dòng)規(guī)模達(dá)3.76億人，其中超過65%的流動(dòng)人口集中在19個(gè)城市群，京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)三大城市群吸納了近50%的流動(dòng)人口。

　　伴隨著高端制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等產(chǎn)業(yè)在這些區(qū)域的集聚，購房需求也隨之集中，前提是能夠有足夠多的就業(yè)崗位支持。

　　如今很多年輕人不買房的核心原因還是就業(yè)壓力大，經(jīng)歷了幾年疫情之后，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)急速升級，更需要時(shí)間沉淀。

　　另外值得關(guān)注的是，如今在核心城市購買群體里面，置換需求依然存在，很多老破小業(yè)主都在關(guān)注新規(guī)改善產(chǎn)品。

　　可以發(fā)現(xiàn)，這部分新規(guī)產(chǎn)品似乎并沒有迎來規(guī)模降價(jià)，而且熱度都不錯(cuò)，有些項(xiàng)目更直接迎來漲價(jià)風(fēng)波，市場迎來真正的冰火兩重天。

　　其實(shí)如果身邊有想買房的客戶也會(huì)有這種感覺，大家想買的房子，看了很久的房子，其實(shí)并沒有降低多少價(jià)格，反而是你不想買的房子，大家都在推，而且似乎降價(jià)非?？?。

　　終極目標(biāo)：城市更新+改善豪宅

　　從這幾年的深度調(diào)整內(nèi)核來看，房地產(chǎn)的全局其實(shí)已經(jīng)非常明朗了，新房供應(yīng)市場依然還是有巨大的發(fā)展?jié)摿Γ吘?7萬億元的市場容量仍然是支柱大產(chǎn)業(yè)。

　　與過往大批量造房的邏輯不同，未來的國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是存量時(shí)代， 因此城市更新必定成為主流，并且仍然還有很大的發(fā)展空間。

　　比如從前面半年的土拍供應(yīng)來說，四大城市里面，廣深兩地的土地供應(yīng)幾乎都是全國底墊的存在， 深圳今年整整7個(gè)月時(shí)間，土地收入還不到150億。

　　這在過往動(dòng)輒千億的土地供應(yīng)數(shù)據(jù)面前，著實(shí)有點(diǎn)汗顏， 很多人會(huì)問，深圳房地產(chǎn)是不是要崩盤了？

　　其實(shí)很多外地朋友可能還不太清楚深圳的地產(chǎn)核心早已經(jīng)是城市更新，城市建設(shè)早就已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，想要在深圳繼續(xù)還在牌桌，城市更新才是核心關(guān)鍵。

　　在土地出讓完全落后的大數(shù)據(jù)背后， 深圳舊改城市迎來大發(fā)展，近期外地民企軍團(tuán)已經(jīng)低調(diào)入局城市城市更新市場。

　　近日，深圳交易集團(tuán)發(fā)布一則交易公告，龍崗區(qū)吉華街道三聯(lián)社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目“塵埃落定”。

　　中標(biāo)者為深圳市領(lǐng)瑞實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，其背后大股東是湖南民企——湖南福天興業(yè)投資集團(tuán)（以下簡稱“福天集團(tuán)”）。

　　項(xiàng)目將為村股份公司提供總計(jì)約12.56萬平方米的優(yōu)質(zhì)回遷物業(yè)，涵蓋廠房、宿舍和商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，總估值高達(dá)23.9億元。

　　在整體土地稀缺的深圳核心區(qū)位，在早期有很多工廠與員工宿舍用地，涉及到很多“土改住”的發(fā)展空間，這幾年深圳政府也是著重在關(guān)注此類土地未來的出路問題。

　　值得注意的是，建設(shè)費(fèi)用的60%將由合作方承擔(dān)，這將有效減輕政府的財(cái)政壓力，但同時(shí)也加大了中標(biāo)企業(yè)的資金支出。

　　隨著深圳本土一大批舊改老玩家的出局，給了很多資金穩(wěn)健的外來房企迎來了一些機(jī)會(huì)，如今布局深圳舊改的外來房企也有不少新玩家。

　　最值得注意的是，如今深圳政府對城市更新玩家提出了更高的要求 ，必須要“真產(chǎn)業(yè)入局”，因此，那種空手套白狼的玩法，如今玩不轉(zhuǎn)了。

　　因此，這家湖南多元化投資集團(tuán)，旗下布局了不少產(chǎn)業(yè)， 制造業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)都具備，跟以往純房地產(chǎn)玩家更加有競爭力。

　　從上半年深圳入市的項(xiàng)目來看，大多數(shù)都是本土舊改玩家， 比如鴻榮源集團(tuán)，新光華集團(tuán)，信義集團(tuán)，綠景集團(tuán)，卓越集團(tuán)，深業(yè)集團(tuán)等。

　　如今深圳市場還有土地儲(chǔ)備， 并且還可以持續(xù)開發(fā)的都是在舊改賽道布局多年的民企為主 ，相反國央企陣營在深圳早已經(jīng)占不到半點(diǎn)優(yōu)勢。

　　不過隨著近期多家對于整體地產(chǎn)調(diào)控戰(zhàn)略的最新指示，城市更新迎來了最佳歷史時(shí)刻。

　　2025年7月30日召開的中央政治局會(huì)議雖未直接提及房地產(chǎn)行業(yè)，但延續(xù)了推動(dòng)市場止跌回穩(wěn)的基調(diào)，明確要求“高質(zhì)量開展城市更新”，加大“好房子”產(chǎn)品落地。

　　可以看到，如今中海地產(chǎn)，華潤置地，中交產(chǎn)發(fā)，中建三局城投等央企，都在陸續(xù)布局城市更新賽道，并且已經(jīng)取得了不小的成績。

　　中海地產(chǎn)在上海已經(jīng)打贏了城市更新的開局，早期十幾年在上海的布局都有城市更新有關(guān)系， 真如地塊與紅旗村舊改的連續(xù)性開發(fā)保障長期收益。

　　在2024年，龍崗區(qū)政府與中海地產(chǎn)集團(tuán)達(dá)成了合作協(xié)議，中海地產(chǎn)集團(tuán)作為央企將承擔(dān)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)任務(wù)，龍崗區(qū)寶龍街道南約片區(qū)將由中海地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營。

　　如今華潤置地不管是在上海，還是在大本營深圳， 其城市更新賽道已經(jīng)是老玩家，未來超越深圳大沖華潤城的項(xiàng)目肯定還會(huì)出現(xiàn)。

　　在新房開發(fā)領(lǐng)域，基本上所有玩家都已經(jīng)認(rèn)識到了改善豪宅市場的重要性，特別是好房子戰(zhàn)略的回歸， 產(chǎn)品力是衡量未來房地產(chǎn)企業(yè)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。

　　這一扇門的打開可以說是給了多數(shù)玩家一個(gè)新的機(jī)會(huì)，很多中小本土民企憑借對本土客群的長期研究， 加上早期低杠桿的運(yùn)營策略，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)驅(qū)動(dòng)的彎道超車。

　　一二線城市陣營， 如今有浙系四小龍（ 興耀，建杭，偉星，江山萬里 ）這幾年橫空出世，在產(chǎn)品打造與口碑方面贏得了頭籌。

　　在廣深市場，頂豪賽道依然還是民企當(dāng)家， 深圳鵬瑞+廣州 僑鑫如今每年都有出圈全國的頂級項(xiàng)目入市 ，整體話題度仍然位居行業(yè)頂流。

　　深耕南京多年的本土民企金基集團(tuán)， 今年的幾大豪宅產(chǎn)品的交付口碑，真的直接打臉了不少大牌房企， 可以說實(shí)現(xiàn)了口碑的完全逆襲，南京豪宅市場必須有 金基的名字。

　　雖然北方市場仍然是降溫最快的，但是 位于天津的泰達(dá)建設(shè)，旗下格調(diào)品牌在天津的美譽(yù)度一直還是處于市場頭牌 ，也是北方市場唯一還在持續(xù)加碼產(chǎn)品創(chuàng)新的房企。

　　當(dāng)然很多朋友認(rèn)為如今市場就是一二線城市的天下，那真的是大錯(cuò)特錯(cuò)。這幾年真正全國出圈的房企居然都藏在三四線縣城。

　　位居河南縣城的金沙集團(tuán)， 算是這一波中小房企學(xué)習(xí)的最佳范本，其運(yùn)營內(nèi)核源自鄭州永威，但是金沙把其優(yōu)勢全面放大 ，可以說是把大哥完美超越。

　　目前地產(chǎn)百強(qiáng)房企最少有80%的中高管參觀過金沙的項(xiàng)目， 在成本預(yù)算幾千的縣城居然可以造出堪比一二線豪宅的品質(zhì) ，也給很多房企老板上了一堂課。

　　如今金沙集團(tuán)已經(jīng)成為了一種現(xiàn)象級企業(yè)，也給很多布局小城市的房企老板提出了要求， 絕大多數(shù)中小房企的標(biāo)桿終于有了。

　　另外幾家布局三四線城市的品質(zhì)房企也值得關(guān)注， 來自山東淄博的新東升集團(tuán)，來自呼和浩特的萬錦集團(tuán) ，都在當(dāng)?shù)赜兄诲e(cuò)的市場口碑。

　　可以明顯感覺到， 如今的房地產(chǎn)市場早就過濾了規(guī)模為王的標(biāo)簽 ，不管是行業(yè)內(nèi)部人士，還是外部買房者，看中的是其好產(chǎn)品的打造能力。

　　很明顯，在改善品質(zhì)先行的導(dǎo)向之下， 未來房地產(chǎn)玩家陣營在急速更新?lián)Q代與出清 ，并且已經(jīng)形成了風(fēng)格鮮明的兩大陣營。

　　要么就是深耕本土， 在品質(zhì)口碑方面具備扎實(shí)基礎(chǔ)的穩(wěn)健民企 。要么就是資金實(shí)力強(qiáng)勁， 能夠在一二線城市打造高品質(zhì)產(chǎn)品的國央企 。

　　其他漸漸出局的房企陣營，大多數(shù)還是早期那一批高杠桿玩家，本身在產(chǎn)品運(yùn)營方面功底不強(qiáng)，后期想要重頭再來的機(jī)會(huì)幾乎為零了。

　　總結(jié)：齊頭并進(jìn)，輕重并舉

　　從城市更新到改善豪宅的時(shí)代變遷，房地產(chǎn)行業(yè)始終還是一個(gè)較大的民生行業(yè)， 游戲規(guī)則改變意味著組織與發(fā)展邏輯的改變。

　　除去傳統(tǒng)重資產(chǎn)以外，輕資產(chǎn)代建賽道也成為了這幾年的熱門話題， 布局代建作為很多傳統(tǒng)開發(fā)商的第二曲線，也具備一定的時(shí)代意義。

　　不過代建業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型成功要點(diǎn)，仍然還是房企的底層產(chǎn)品運(yùn)營功底的體現(xiàn)， 代建不是一個(gè)全新的行業(yè)，其內(nèi)核仍然還是開發(fā)商的硬實(shí)力。

　　輕重并舉如今已經(jīng)是很多頭部房企的制勝法寶，但是想要玩得轉(zhuǎn)，確實(shí)需要很強(qiáng)的功底， 這場轉(zhuǎn)型本質(zhì)是房地產(chǎn)從"金融游戲"回歸"制造業(yè)邏輯"的過程。

　　不管如何，能穿越周期的房企必是"懂城市、會(huì)造房、能運(yùn)營"的企業(yè)。