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花大錢買40年的商業(yè)大平層,圖啥?

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本文約1600字,閱讀時間約5分鐘,可點擊上面“耳機”圖標(biāo)收聽音頻

上周,老司機的好友老曹說他發(fā)現(xiàn)了一個好項目,在南商,非常值得一看。

我對老曹的話是有幾分懷疑的,原因是他好幾次跟我說,某某美女是他的好朋友,結(jié)果我一問,美女說只是見過,跟他并不熟。

我有理由懷疑,老曹對于“好朋友”的定義,可能跟我還是有一點差異的。

但這不影響我對老曹的基本信任,畢竟他也是混跡地產(chǎn)多年的老江湖,眼光肯定是好的,于是我決定冒著40度的酷暑,去跑一趟。

這個項目在南商核心,東面是寧波商會大廈,也就是蓮花樓;北面是在建的新一中心,這是南商的新地標(biāo);南邊和西邊都是企業(yè)總部,高樓林立;樓下是新開通的8號線,與3號線換乘站也只有一個街區(qū)。

北面的新一中心(原來叫曼哈頓)

去的那天天氣晴朗,往東可以看到太白山,往西可以看到四明山。

大家都知道南商-公園板塊沒什么新樓盤,老司機這次去看的是一個40年產(chǎn)權(quán)的大平層,在此之前,我甚至沒有聽說過。

但他們已經(jīng)賣掉了大部分,只剩下10套了,而且高樓層的基本沒有了。

40年商業(yè)大平層,單套面積約500平,花的錢也不少,買的人到底圖啥?

有人說圖個好價格,同地段的70住宅,價格可能貴兩三倍。以這個項目為例,周邊住宅差一點的單價3.5萬左右,好一點的4萬+,至于公園一線的如昆吾大平層,價格更是上到7、8萬了。

這個商業(yè)大平層多少錢呢?單價不到2萬,低樓層的甚至不到1.5萬,七八百萬就可以拿下。

這可是500平的大戶型,可以做5臥+5衛(wèi),其中2個主臥大套房,2個次臥套房,主臥帶書房,帶衣帽間。此外還有巨大的客餐廳、廚房和公共空間,以及巨多的儲藏空間。

這房子得房率超過90%,因為一層只有2戶,把公共走道都包進(jìn)戶內(nèi)了。

讓我印象深刻的,是戶型規(guī)劃設(shè)計的合理性,商業(yè)大平層最怕暗間、暗衛(wèi),但這個戶型做到了幾乎全明,只有一個公衛(wèi)和家政衛(wèi)生間是暗的。所有的廳、臥采光都巨好,大面積落地窗毫無遮擋。

設(shè)計師把所有的暗間都用在了儲物、衣帽間等次要功能上。

有人買商業(yè)大平層是為了地段,只有地段好,景觀好,開發(fā)商才敢做商業(yè)大平層,也才會有人買單。

這個項目主打的也是一個地段,南商核心,公園板塊,寧波人都知道地段好。周邊高樓林立,商業(yè)辦公齊布,站在窗邊,滿眼都是這個城市最核心的風(fēng)景。

地段、產(chǎn)品、價格是商業(yè)大平層的核心三要素,但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,其核心要素還應(yīng)包括:

1、項目配套,即項目內(nèi)部有什么服務(wù)配置。香港有些豪宅的內(nèi)配套做得相當(dāng)好,比如業(yè)主會所、室內(nèi)泳池等。

2、物業(yè)管理,這對后期居住極其重要,物業(yè)公司好一點,物業(yè)費貴一點,是商業(yè)大平層基本的要求,如果這方面拉胯,后面會煩惱不斷。

這個項目在樓頂配置了一個私人會所,專供業(yè)主使用,不過老司機還沒有去體驗過。如果運營得好,這個會所對于里面的住戶,是很有價值的。

商業(yè)大平層不僅考驗開發(fā)商的硬件營造能力,更考驗交付后的軟件服務(wù)能力,做好了錦上添花,沒做好就像一朵鮮花插到牛糞上了。

總結(jié)來說,選40年的商業(yè)大平層,必須要做到“五好”,即好地段、好產(chǎn)品、好配套、好服務(wù)、好價格。有任何短板,都需要謹(jǐn)慎。

畢竟面積上去了,投入的不是小錢。

買商業(yè)大平層能賺錢嗎?答案不是能或不能,而是不要這樣想。

如果抱著賺錢的目的去買商業(yè)大平層,一開始就錯了,這類產(chǎn)品主打一種價值,就是使用。

當(dāng)然,它也是一項資產(chǎn)。

商業(yè)大平層的主要用途有兩個,一個是自住,一個是商業(yè)會所。前面老司機講到的核心價值點,都是面向自住的,但也有一些人買來做私人會所,用于商用,接待客戶或朋友,也是非常好的一種選擇。

買商業(yè)大平層還有一個用途,就是沖銷利潤。買房的錢可以算著成本,裝修折舊、管理費用也可以算著成本。一套房子假設(shè)裝修費用是300萬,分5年折舊,每年的折舊費就是60萬,加上管家、停車、物管等費用,每年100萬成本就出去了。

對于一些企業(yè)主來說,這也是省錢的一種方式。

至于最終賺不賺錢,這得看以后的供求關(guān)系,如果新增供應(yīng)越來越少,城市資源越來越多,經(jīng)濟總量越來越大,大概率這種優(yōu)質(zhì)的商業(yè)大平層也是能跑贏貨幣貶值的。

但這種結(jié)果,不必強求。

說到這里,老司機馬上要露出狐貍尾巴了,沒錯,如果大家想看這個項目,我和樂樂可以陪您去看。如果您還滿意,通過我們買比您自己去肯定要劃算很多,掃文末二維碼可以加老司機微信,具體私聊。

最后簡單自我介紹一下,房產(chǎn)老司機自2001年開始從事房地產(chǎn)行業(yè),在開發(fā)、營銷和二手房都有著非常豐富的經(jīng)驗。2018年創(chuàng)建了《房產(chǎn)老司機》自媒體平臺,目前訂閱用戶近20萬。我們的主要業(yè)務(wù)是,還包括單次咨詢和年度VIP服務(wù)(點擊下面小標(biāo)簽了解詳情)。

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