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上周，老司機(jī)的好友老曹說他發(fā)現(xiàn)了一個(gè)好項(xiàng)目，在南商，非常值得一看。

我對老曹的話是有幾分懷疑的，原因是他好幾次跟我說，某某美女是他的好朋友，結(jié)果我一問，美女說只是見過，跟他并不熟。

我有理由懷疑，老曹對于“好朋友”的定義，可能跟我還是有一點(diǎn)差異的。

但這不影響我對老曹的基本信任，畢竟他也是混跡地產(chǎn)多年的老江湖，眼光肯定是好的，于是我決定冒著40度的酷暑，去跑一趟。

這個(gè)項(xiàng)目在南商核心，東面是寧波商會大廈，也就是蓮花樓；北面是在建的新一中心，這是南商的新地標(biāo)；南邊和西邊都是企業(yè)總部，高樓林立；樓下是新開通的8號線，與3號線換乘站也只有一個(gè)街區(qū)。

北面的新一中心（原來叫曼哈頓）

去的那天天氣晴朗，往東可以看到太白山，往西可以看到四明山。

大家都知道南商-公園板塊沒什么新樓盤，老司機(jī)這次去看的是一個(gè)40年產(chǎn)權(quán)的大平層，在此之前，我甚至沒有聽說過。

但他們已經(jīng)賣掉了大部分，只剩下10套了，而且高樓層的基本沒有了。

40年商業(yè)大平層，單套面積約500平，花的錢也不少，買的人到底圖啥？

有人說圖個(gè)好價(jià)格，同地段的70住宅，價(jià)格可能貴兩三倍。以這個(gè)項(xiàng)目為例，周邊住宅差一點(diǎn)的單價(jià)3.5萬左右，好一點(diǎn)的4萬+，至于公園一線的如昆吾大平層，價(jià)格更是上到7、8萬了。

這個(gè)商業(yè)大平層多少錢呢？單價(jià)不到2萬，低樓層的甚至不到1.5萬，七八百萬就可以拿下。

這可是500平的大戶型，可以做5臥+5衛(wèi)，其中2個(gè)主臥大套房，2個(gè)次臥套房，主臥帶書房，帶衣帽間。此外還有巨大的客餐廳、廚房和公共空間，以及巨多的儲藏空間。

這房子得房率超過90%，因?yàn)橐粚又挥?戶，把公共走道都包進(jìn)戶內(nèi)了。

讓我印象深刻的，是戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)的合理性，商業(yè)大平層最怕暗間、暗衛(wèi)，但這個(gè)戶型做到了幾乎全明，只有一個(gè)公衛(wèi)和家政衛(wèi)生間是暗的。所有的廳、臥采光都巨好，大面積落地窗毫無遮擋。

設(shè)計(jì)師把所有的暗間都用在了儲物、衣帽間等次要功能上。

有人買商業(yè)大平層是為了地段，只有地段好，景觀好，開發(fā)商才敢做商業(yè)大平層，也才會有人買單。

這個(gè)項(xiàng)目主打的也是一個(gè)地段，南商核心，公園板塊，寧波人都知道地段好。周邊高樓林立，商業(yè)辦公齊布，站在窗邊，滿眼都是這個(gè)城市最核心的風(fēng)景。

地段、產(chǎn)品、價(jià)格是商業(yè)大平層的核心三要素，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，其核心要素還應(yīng)包括：

1、項(xiàng)目配套，即項(xiàng)目內(nèi)部有什么服務(wù)配置。香港有些豪宅的內(nèi)配套做得相當(dāng)好，比如業(yè)主會所、室內(nèi)泳池等。

2、物業(yè)管理，這對后期居住極其重要，物業(yè)公司好一點(diǎn)，物業(yè)費(fèi)貴一點(diǎn)，是商業(yè)大平層基本的要求，如果這方面拉胯，后面會煩惱不斷。

這個(gè)項(xiàng)目在樓頂配置了一個(gè)私人會所，專供業(yè)主使用，不過老司機(jī)還沒有去體驗(yàn)過。如果運(yùn)營得好，這個(gè)會所對于里面的住戶，是很有價(jià)值的。

商業(yè)大平層不僅考驗(yàn)開發(fā)商的硬件營造能力，更考驗(yàn)交付后的軟件服務(wù)能力，做好了錦上添花，沒做好就像一朵鮮花插到牛糞上了。

總結(jié)來說，選40年的商業(yè)大平層，必須要做到“五好”，即好地段、好產(chǎn)品、好配套、好服務(wù)、好價(jià)格。有任何短板，都需要謹(jǐn)慎。

畢竟面積上去了，投入的不是小錢。

買商業(yè)大平層能賺錢嗎？答案不是能或不能，而是不要這樣想。

如果抱著賺錢的目的去買商業(yè)大平層，一開始就錯(cuò)了，這類產(chǎn)品主打一種價(jià)值，就是使用。

當(dāng)然，它也是一項(xiàng)資產(chǎn)。

商業(yè)大平層的主要用途有兩個(gè)，一個(gè)是自住，一個(gè)是商業(yè)會所。前面老司機(jī)講到的核心價(jià)值點(diǎn)，都是面向自住的，但也有一些人買來做私人會所，用于商用，接待客戶或朋友，也是非常好的一種選擇。

買商業(yè)大平層還有一個(gè)用途，就是沖銷利潤。買房的錢可以算著成本，裝修折舊、管理費(fèi)用也可以算著成本。一套房子假設(shè)裝修費(fèi)用是300萬，分5年折舊，每年的折舊費(fèi)就是60萬，加上管家、停車、物管等費(fèi)用，每年100萬成本就出去了。

對于一些企業(yè)主來說，這也是省錢的一種方式。

至于最終賺不賺錢，這得看以后的供求關(guān)系，如果新增供應(yīng)越來越少，城市資源越來越多，經(jīng)濟(jì)總量越來越大，大概率這種優(yōu)質(zhì)的商業(yè)大平層也是能跑贏貨幣貶值的。

但這種結(jié)果，不必強(qiáng)求。

說到這里，老司機(jī)馬上要露出狐貍尾巴了，沒錯(cuò)，如果大家想看這個(gè)項(xiàng)目，我和樂樂可以陪您去看。如果您還滿意，通過我們買比您自己去肯定要劃算很多，掃文末二維碼可以加老司機(jī)微信，具體私聊。

最后簡單自我介紹一下，房產(chǎn)老司機(jī)自2001年開始從事房地產(chǎn)行業(yè)，在開發(fā)、營銷和二手房都有著非常豐富的經(jīng)驗(yàn)。2018年創(chuàng)建了《房產(chǎn)老司機(jī)》自媒體平臺，目前訂閱用戶近20萬。我們的主要業(yè)務(wù)是，還包括單次咨詢和年度VIP服務(wù)（點(diǎn)擊下面小標(biāo)簽了解詳情）。

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