前幾日，和幾位朋友聊天，其中一位朋友突然冒出一句：“你們有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的房子越來(lái)越像手機(jī)了？”

此話一出，大家都愣了一下，隨即拍手叫好，這個(gè)比喻真的太精妙了。

Part.

1

首先是產(chǎn)品更新?lián)Q代越來(lái)越快，代際差別越來(lái)越多，新奇產(chǎn)品讓人目不暇接，但同質(zhì)化越來(lái)越嚴(yán)重。

過(guò)去房子更新?lián)Q代速度相對(duì)較慢，一代房子的設(shè)計(jì)往往可以延續(xù)多年。而如今房子的代際差異越來(lái)越大，產(chǎn)品更新?lián)Q代的速度之快讓人目不暇接。

西安市場(chǎng)上三代宅還在售，四代宅已經(jīng)有交付，中鐵閱湖首先叫響六代宅，而中�！ゅ\業(yè)拾光則“填補(bǔ)”了五代宅的空白。

無(wú)論是三代、四代還是五代、六代，房子的“內(nèi)核”其實(shí)沒(méi)什么太大的變化。當(dāng)開(kāi)發(fā)商無(wú)法進(jìn)一步優(yōu)化內(nèi)核時(shí)，除了在建材、立面、園林景觀、精裝標(biāo)準(zhǔn)、智能化、物業(yè)服務(wù)等層面努力創(chuàng)新外，還需要在稱呼上動(dòng)心思，試圖構(gòu)建“護(hù)城河”。

當(dāng)然，我們并不是說(shuō)這幾年的房子就沒(méi)有進(jìn)步，畢竟從三代宅到四代宅，得房率的提升是肉眼可見(jiàn)的，只是各家在卷得房率時(shí)，更應(yīng)該考慮讓“贈(zèng)送面積”實(shí)用性更高，而不只是紙面數(shù)據(jù)。

和某頭部開(kāi)發(fā)商朋友聊天時(shí)，他說(shuō)：

“我們現(xiàn)在做產(chǎn)品規(guī)劃首先就是研究競(jìng)品，所有同行都想做到

，但規(guī)劃設(shè)計(jì)也有局限，結(jié)果就是大家越來(lái)越像，很難做出差異化，在客戶眼里其實(shí)也沒(méi)什么差別�！�

當(dāng)所有產(chǎn)品都看起來(lái)相似，購(gòu)房者在選擇時(shí)就會(huì)感到困惑，很難辨別出什么是真正的優(yōu)勢(shì)，很多“差異化”也只是留在宣傳層面上。這也使得開(kāi)發(fā)商們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)中陷入了困境，難以通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新來(lái)脫穎而出。

都說(shuō)地產(chǎn)內(nèi)卷，但十年前主流的三室兩廳兩衛(wèi)今天依然是主流，無(wú)非是換了立面、多了露臺(tái)、會(huì)所、架空層和智能家居。所謂的“差異化”，最終居然要靠外立面的材質(zhì)和顏色來(lái)分辨，不得不說(shuō)是一種悲哀。

當(dāng)然，在開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中做出巨大的差異化并不是一件容易的事情。建材、人工的價(jià)格基本都是公開(kāi)透明的，即便是金茂的科技住宅其實(shí)也沒(méi)有技術(shù)壁壘。想要賣出溢價(jià)，把建材“用好”之外，一方面是品牌認(rèn)可度，另一方面營(yíng)銷要會(huì)“講故事”，比如“非遺傳承”“XX同款”，再比如“X代宅”。

就好比手機(jī)市場(chǎng)，各大品牌旗艦機(jī)型在外觀設(shè)計(jì)、功能配置上開(kāi)始趨同。處理器不是天璣就是驍龍，攝像頭從三攝到四攝甚至更多，屏幕從LCD到OLED再到LTPO、Dynamic AMOLED，然后是左右上下折疊甚至三折疊，創(chuàng)新越來(lái)越多，每一家都號(hào)稱“行業(yè)天花板、獨(dú)家黑科技”，但消費(fèi)者實(shí)際使用體驗(yàn)差別其實(shí)沒(méi)那么大，很多人買手機(jī)最終就看攝像頭模塊是不是符合自己審美。

更吊詭的是，某些房企花大力氣推出和更新高端產(chǎn)品系，試圖打造“產(chǎn)品力護(hù)城河”，但具體到項(xiàng)目，操刀的都是那幾家知名公司和設(shè)計(jì)師，幾百上千萬(wàn)的房子，做成了“小X茶”。

一位從業(yè)多年的建筑師說(shuō)得很直接："現(xiàn)在所謂的產(chǎn)品創(chuàng)新，八成是營(yíng)銷話術(shù)，兩成是微調(diào)。就像手機(jī)廠商吹噓的'航天級(jí)散熱'，其實(shí)用戶根本感知不到差別，最后決定因素還是價(jià)格。"

而且房子的更新?lián)Q代速度過(guò)快，反而給購(gòu)房者帶來(lái)了困擾。就像擔(dān)心新買的手機(jī)很快會(huì)“落后”一樣，如今的購(gòu)房者在買房時(shí)也會(huì)擔(dān)心自己購(gòu)買的房子在短時(shí)間內(nèi)就會(huì)過(guò)時(shí)。這種擔(dān)憂不僅影響了購(gòu)房者的決策，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

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2

其次，是房子越來(lái)越高端化，而且冗余功能越來(lái)越多。

手機(jī)市場(chǎng)是明顯的"啞鈴型"結(jié)構(gòu)，即——走量靠低端，旗艦立品牌。現(xiàn)在，旗艦手機(jī)越來(lái)越普遍，功能也五花八門(mén)，從“月亮模式”到“超級(jí)長(zhǎng)焦”，從“紅外遙控”到“衛(wèi)星通信”，從“慢動(dòng)作攝影”到“無(wú)線反向充電”……平心而論，有多少功能是你常用的？

雖然這些“高端功能”對(duì)絕大多數(shù)用戶而言在過(guò)了新鮮期之后就如同雞肋，但這些軟硬件確實(shí)也是手機(jī)溢價(jià)的“法寶”，很多功能90%以上的買家用不上，但所有的買家都得為此買單。就拿我現(xiàn)在的手機(jī)來(lái)說(shuō)，想要的存儲(chǔ)空間和“衛(wèi)星通信”是強(qiáng)綁定的，我必須為此多付上千元，極不合理。

房地產(chǎn)的"功能通脹"更夸張。一方面是剛需剛改市場(chǎng)慘烈的價(jià)格戰(zhàn)，另一方面高端豪宅則不斷突破想象力，從外部的私屬公園、星級(jí)酒店配套到內(nèi)部的寵物專屬園林、私人泳池再到房子里的恒溫酒窖、防彈保險(xiǎn)室等等。

我們也理解開(kāi)發(fā)商的“難處”，手機(jī)芯片很難每年性能躍升，建筑技術(shù)也不可能年年重大突破。當(dāng)實(shí)質(zhì)性創(chuàng)新乏力時(shí)，廠商只能堆砌表面功能。

如果說(shuō)頂豪的價(jià)格能夠支撐起這些冗余功能，而且業(yè)主確實(shí)也有這些需求，那么很多剛需剛改一窩蜂的開(kāi)始做下沉?xí)�、社區(qū)健身房、恒溫泳池、移栽名貴樹(shù)木，確實(shí)有點(diǎn)“為高端而高端”的意思。

我們不否認(rèn)這些高端化的功能和設(shè)施能在一定程度上提升居住品質(zhì)，滿足部分業(yè)主對(duì)高品質(zhì)生活的追求。但實(shí)事求是的說(shuō)，很多小區(qū)旁邊開(kāi)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)的健身房都免不了跑路，開(kāi)發(fā)商憑什么覺(jué)得自己運(yùn)營(yíng)甚至承包出去的健身房能活的長(zhǎng)久？

這部分錢(qián)如果是全體業(yè)主承擔(dān)，那肯定有人不愿意，但如果是收費(fèi)運(yùn)營(yíng)，虧損也是大概率的事兒。

花這么大價(jià)錢(qián)搞一堆虛頭巴腦的，還不如把這筆錢(qián)省下來(lái)，多種點(diǎn)樹(shù)、多建幾個(gè)兒童游樂(lè)區(qū)、多修幾個(gè)非機(jī)動(dòng)車停車區(qū)和電動(dòng)自行車充電樁來(lái)得實(shí)在。

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再次，也是最重要的一點(diǎn)——房子不再是普通人合格的理財(cái)資產(chǎn)。

手機(jī)行業(yè)有個(gè)“3-6個(gè)月定律”，說(shuō)的是旗艦手機(jī)發(fā)布3-6個(gè)月之后，風(fēng)評(píng)成型，價(jià)格也會(huì)降到“該在的位置”，這時(shí)候入手性價(jià)比最高。

如今的手機(jī)市場(chǎng)上，除了兩家“理財(cái)產(chǎn)品類”手機(jī)需要“搶購(gòu)”且能在搶到首發(fā)后加價(jià)賣出之外，所有的手機(jī)無(wú)論旗艦還是平價(jià)都免不了以各種理由“破發(fā)”。

過(guò)去二十年，"買房抗通脹"幾乎成了中國(guó)人最堅(jiān)定的信仰。彼時(shí)，房子被視為最穩(wěn)健的投資，是財(cái)富保值增值的堅(jiān)固堡壘。大家對(duì)"存銀行不如買磚頭"的理念深信不疑，很多人將大量資金投入這個(gè)“財(cái)富避風(fēng)港”，期望通過(guò)房?jī)r(jià)上漲實(shí)現(xiàn)財(cái)富積累和階層躍升。

在"只漲不跌"的神話被打破后，房子正在經(jīng)歷"手機(jī)式貶值"。不要說(shuō)跌跌不休的二手房，即便是一些新項(xiàng)目，在開(kāi)盤(pán)去化不理想后，也明里暗里通過(guò)各種手段降價(jià)。

與手機(jī)市場(chǎng)類似，新產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，舊產(chǎn)品的價(jià)值自然會(huì)受到影響。電子產(chǎn)品買新不買舊，當(dāng)具有更新穎的設(shè)計(jì)、更先進(jìn)的功能和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的房子大量上市后，產(chǎn)品老舊、小區(qū)維護(hù)不佳的二手房自然會(huì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中面臨被淘汰的危機(jī)，只能以價(jià)換量。

所以越來(lái)越多的人開(kāi)始當(dāng)“等等黨”，手機(jī)“早買早吃虧”，房子也是“明年說(shuō)不定會(huì)有更好的產(chǎn)品，再不行至少會(huì)有更低的價(jià)格”。

前段時(shí)間偶爾能接到中介的電話，問(wèn)我賣不賣房，問(wèn)了報(bào)價(jià)之后我表示“價(jià)格太低，考慮一下�！苯Y(jié)果中介脫口而出：“這只是掛牌價(jià)，實(shí)際成交價(jià)可能會(huì)更低，過(guò)段時(shí)間估計(jì)掛牌價(jià)也得降。”

我當(dāng)然知道這是中介的“話術(shù)”，但實(shí)際情況也不會(huì)比這個(gè)好多少。有時(shí)候你不得不承認(rèn)，房子，尤其是非核心地段的房子，正在經(jīng)歷和手機(jī)同樣的價(jià)值衰減曲線，更扎心的是，手機(jī)最多虧幾千，房子的價(jià)格跌得比某些股票還狠。

房子，越來(lái)越像“消費(fèi)品”。

而且和手機(jī)一樣，隨著越來(lái)越多新一代產(chǎn)品的入市，雖然本質(zhì)上并沒(méi)有多大的“進(jìn)步”，但絕大多數(shù)舊產(chǎn)品卻難免進(jìn)入"代際貶值"的循環(huán)。你能說(shuō)iPhone16比iPhone15系列升級(jí)多少嗎？但前者入市后后者就是要降價(jià)幾千塊。

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或許，我們正在經(jīng)歷一次地產(chǎn)大周期，又或者，我們也在見(jiàn)證一個(gè)時(shí)代的終結(jié)。無(wú)論是手機(jī)還是房子亦或是車子，當(dāng)產(chǎn)品從投資品變成消費(fèi)品，整個(gè)行業(yè)邏輯都會(huì)改變。

就像現(xiàn)在，很少有人把最新款iPhone當(dāng)做身份的象征，它性能再好，也不過(guò)是一部手機(jī)而已。房子也是一樣，除了極少數(shù)稀缺地段的稀缺房源，大多數(shù)房子將回歸到最初的“居住屬性”。

經(jīng)過(guò)這輪行業(yè)大洗牌，地產(chǎn)行業(yè)也將像手機(jī)行業(yè)一樣品牌集中度大幅提升，TOP級(jí)房企的市場(chǎng)占有率越來(lái)越高，中小房企的日子會(huì)越來(lái)越難，直至批量退出。

希望那些還在卷參數(shù)的開(kāi)發(fā)商明白，再漂亮的紙面數(shù)據(jù)，都不如真實(shí)的去解決幾個(gè)用戶痛點(diǎn)，與其堆砌各種華而不實(shí)的高科技，不如把墻體做得更隔音。

還有，服務(wù)和產(chǎn)品同樣重要。蘋(píng)果AppStore賺的錢(qián)占其總營(yíng)收的近25%，這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也算是一種“啟示”——做好物業(yè)服務(wù)和社區(qū)運(yùn)營(yíng)，同樣可以“賺大錢(qián)”。

當(dāng)然，已經(jīng)有一些頭部房企早就有這種意識(shí)了，某些TOP級(jí)房企早就將物業(yè)板塊拆分獨(dú)立運(yùn)營(yíng)甚至獨(dú)立上市，這些年雖然買房營(yíng)收一直在下跌，但物業(yè)板塊的營(yíng)收卻一直在漲。

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要警惕掉入功能陷阱，認(rèn)定自己的“核心訴求”，學(xué)會(huì)區(qū)分“營(yíng)銷噱頭”，關(guān)注地段、學(xué)區(qū)、地鐵、商業(yè)等優(yōu)質(zhì)配套和規(guī)劃、設(shè)計(jì)、物業(yè)等影響居住舒適度的硬性指標(biāo)，盡可能避免為用不上的功能買單。

下次看到"劃時(shí)代產(chǎn)品"這樣的的宣傳時(shí)，不妨想想：這會(huì)不會(huì)是地產(chǎn)界的"折疊屏手機(jī)"——看起來(lái)很酷，但買回家后大多時(shí)間還是當(dāng)普通手機(jī)用？

當(dāng)然，我們也要對(duì)房子的保值預(yù)期回歸理性，平常心看待“適度貶值”。

畢竟，無(wú)論是手機(jī)還是房子，最終的價(jià)值都是“使用”，好用、耐用才是硬道理。讓房子真的成為裝載生活的容器，而非財(cái)富的賭注。

-正文完-

作者 | 何足道

主編 | 王鵬飛

「新地產(chǎn)陜西」原創(chuàng)作品

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