提問：老師您好，想請(qǐng)教：我有套老房子想賣，但房子里有個(gè)八十多歲的租戶，租約還有兩年才到期，不僅看房不太方便，而且現(xiàn)在的買家都要求空房交付，我該怎么辦？給租戶違約金她也不肯搬。

這種情況我遇到過不少，確實(shí)比較棘手。老人不愿意搬家是可以理解的，但這確實(shí)影響了你的賣房計(jì)劃。

先說法律層面：租約在先，買賣在后，"買賣不破租賃"是法律原則。也就是說，即使房子賣了，新房主也要繼續(xù)履行租賃合同。

但現(xiàn)實(shí)情況是，大部分買家確實(shí)不愿意接受帶租約的房子，這會(huì)大大影響你的成交機(jī)會(huì)和價(jià)格。

給你幾個(gè)解決方案：

方案一：提高違約金標(biāo)準(zhǔn)老人不愿意搬可能是因?yàn)檫`約金不夠吸引人，或者擔(dān)心找不到合適的房子。你可以考慮提高違約金，同時(shí)幫她聯(lián)系其他房源，甚至承擔(dān)一部分搬家和重新裝修的費(fèi)用。（這種方式已經(jīng)很有誠意了，多數(shù)租戶都能接受）

方案二：調(diào)整銷售策略明確告訴買家房子帶租約出售，但可以相應(yīng)降低售價(jià)。有些不急著入住的買家可能會(huì)接受，尤其是如果租金回報(bào)率不錯(cuò)的話。（這種情況就是得碰買家，時(shí)間方面也沒法確定）

方案三：延遲售房計(jì)劃如果不是特別急用錢，可以等租約到期再賣。這樣雖然時(shí)間長一些，但能拿到更好的價(jià)格。（畢竟房子是自己的，如果急用的錢不是特別多，可以考慮抵給銀行周轉(zhuǎn)）

方案四：協(xié)商提前解約跟老人好好溝通，了解她的具體顧慮?？赡懿恢皇清X的問題，還有情感因素。有時(shí)候真誠的溝通比單純的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償更有效。

我的建議是：

首先嘗試溝通協(xié)商，了解老人的真實(shí)想法和困難。

如果協(xié)商不成，可以考慮帶租約銷售，但要合理調(diào)整售價(jià)。

千萬不要采用強(qiáng)硬手段，這樣不僅解決不了問題，還可能引起法律糾紛。

總之，這種事情需要耐心和智慧，急不得。有時(shí)候多花點(diǎn)錢解決問題，比拖著不解決更劃算。