文/謝逸楓

房地產(chǎn)行業(yè)終于迎來曙光，8月18日，國務院說“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，結(jié)合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求”，這是國家首次提出“采取有力措施”，意味著國家要下場，金九銀十可期。

2024年9月以來，房地產(chǎn)市場無法完成止跌筑底，指標跌幅起起伏伏不穩(wěn)定，即市場止跌回穩(wěn)的基礎不牢固，見底上漲的條件不具備。最為明顯的是2025年前7月全國房地產(chǎn)市場惡化，供需兩端及資金、融資端指標跌幅持續(xù)擴大。

這是房地產(chǎn)市場基本面未停止向下滑、未止跌筑底的強烈信號，不僅房地產(chǎn)大盤加速下行，連房企端危機加劇，包括流動性危機蔓延、房企債務重組困難、庫存去化緩慢、險情房企交樓持續(xù)逾期，購房端的房價預期和信心及收入修復緩慢。

控盤、托底四年，房地產(chǎn)未真正走出危機、困境的真正原因，首先是最猛烈調(diào)控導致房地產(chǎn)超調(diào)、三年疫情和關(guān)稅貿(mào)易戰(zhàn)的沖擊、宏觀經(jīng)濟和實體遭遇下行周期，摧毀了基本面、大盤根基，這是連續(xù)3年修復難讓房地產(chǎn)雄起的根源。

其次是未正確認識到超調(diào)和沖擊及下行周期對房地產(chǎn)產(chǎn)生的后遺癥，救市時機誤判和政策落實不到位及市場判斷失誤，2020年救市政策過早收回，2021年樓市高峰期又調(diào)控過頭，房地產(chǎn)過熱馬上陷入過冷，沒有采取過渡的措施。

2022年-2024年供應端、需求端、融資端、資金端的政策無法全面落地，無法托底房地產(chǎn)實現(xiàn)止跌筑底，見跌反彈。由于銀行和地方為主的需求端、融資端、資金端在執(zhí)行上走位，救市效果不佳，加上債務、交樓、庫存等風險集中爆發(fā)。

盡管2024年對比2022年、2025年前7月對比2024年跌幅大大收窄，控制住風險。但是房地產(chǎn)市場一直未完成止跌筑底、見跌反彈，債務、交樓、庫存等一直未出清，僅僅是維持房地產(chǎn)市場基本面、大盤的修復，房地產(chǎn)風險化解陷入困境。

目前房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)的尋找筑底調(diào)整階段已經(jīng)到了瓶頸期，必須靠國家下場方可打破。事實告訴我們，地方和銀行無法托底房地產(chǎn)基本面，唯有國家出手才能把政策堵點有效打通、才能保證政策效力持續(xù)性、才能逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)局面。

從首提促進到推進“止跌回穩(wěn)”>持續(xù)鞏固“止跌回穩(wěn)”>更大力度>有力措施鞏固“止跌回穩(wěn)”，新一輪更猛刺激政策將出臺的信號。去年926會議首提“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，顯示國家對于穩(wěn)定房價的重視程度，隨后政策接連推出。

2025年425會議調(diào)整表述為“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”，表明國家對于房價有所改善的判斷，并進入鞏固前期“止跌回穩(wěn)”政策成果的階段，“核心區(qū)與好房子”率先止跌回穩(wěn)漸成共識，隨后國家和地方政府房地產(chǎn)支持政策出臺減少。

2025年6月13日，召開的國常會提出“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，背后的邏輯就是穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)增長，擴內(nèi)需，振興房地產(chǎn)，表明國家對于房價未完成止跌筑底，止跌回穩(wěn)的基礎不牢固，見底上漲的條件不具備判斷。

首次提出要將好房子建設納入城市更新機制加強工作統(tǒng)籌、對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項目進行摸底，進一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風險。

更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，體現(xiàn)國家對于房價、房地產(chǎn)市場未實現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”的最新市場形勢判斷，并且“更大力度”，意味著新一輪穩(wěn)樓市政策救市大招開啟，樓市王炸將有望8月出臺的強烈信號。

2025年8月18日，國務院提出“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，結(jié)合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求”，這是國家層面首次提出“采取有力措施”，意味著國家要下場，樓市金九銀十可期。

“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，背后的邏輯就是穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期、穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)，擴內(nèi)需，振興房地產(chǎn)，表明國家再次對房價未完成止跌筑底，止跌回穩(wěn)的基礎不牢固，見底上漲的條件不具備最新判斷。

此時，國務院提出“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，主要是基于前7月、8月上半月房地產(chǎn)市場基本面、大盤持續(xù)下滑、下行，并且跌幅擴大止跌回穩(wěn)基礎不牢固的判斷。其次是7月70城房價下降并且一線城市跌幅擴大的重視。

再次是前7月宏觀經(jīng)濟弱復蘇，房地產(chǎn)成最大的拖后腿。房地產(chǎn)風險（流動性、債務、庫存、交樓等）已經(jīng)控制但未一直完全化解，影響市場信心和預期?，F(xiàn)有的政策、措施堵點多、執(zhí)行難，無法有效鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

最后是避免目前房地產(chǎn)進入惡性循環(huán)，再次進入低迷、蕭條的行情和市場預期。另外是考慮到房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)銷售旺季即將到來，為樓市金九銀十鋪墊，延續(xù)對鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，實現(xiàn)止跌預期、增強信心的目的。

按照6月13日、8月18日的表述來看，總政策包括，第一是收儲存量商品房用作保障性住房、收回房企閑置土地政策將優(yōu)化調(diào)整、加快推進。第二是供應端、需求端、資金端、融資端現(xiàn)有政策進一步優(yōu)化，提升政策實施的系統(tǒng)性有效性。

第三是結(jié)合城市更新推進城中村和危舊房改造，包括297個城市（包括四個直轄市、293個地級市）100萬套城市更新貨幣化安置和城市更新專項借款、專項債、專項基金，國資委支持央企參與城市更新，推出城市更新項目貸款。

第四是多管齊下釋放改善性需求，包括北京上海深圳等地區(qū)住房限購、住房公積金、購房補貼、以舊換新、房票安置、公積金貸款和商業(yè)貸款首付比例和利率及存量利率、新房和二手房稅收、商業(yè)地產(chǎn)限制措施和信貸及稅收的政策優(yōu)化。

目前房地產(chǎn)政策的執(zhí)行、落實不到位，圍繞著地方和商業(yè)銀行、政策性銀行及城投、國企為主，及少部分的民營房企，但是對穩(wěn)定流動性、去債務、去庫存、保交樓、鞏固止跌回穩(wěn)效果總體有限，唯有少部分一線二線城市相對有效果。

國家自6月13日提出“更大力度”措施到8月18日提出“采取有力措施”政策，鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，這是國家對三四季度房地產(chǎn)政策基調(diào)的定調(diào)。那么，究竟“更大力度、采取有力”措施是指什么政策，具體包括哪些政策，釋放改善性需求。

一是降準、降息、政策性利率下降（保障性住房再貸款、專項借款、專項債券、超長期特別國債）。

二是優(yōu)化和擴大外來務工和農(nóng)民及人才購房落戶的城市、范圍。

三是優(yōu)化和擴大（人才、多孩家庭、農(nóng)民進城買房）購房補貼的城市、范圍、提高補貼標準。

四是優(yōu)化和擴大住房以舊換新的城市、范圍、提高舊房價格標準。

五是優(yōu)化和擴大城市更新房票安置的城市、范圍、提高房票的金額和延長持有年限及不受區(qū)域限制。

六是優(yōu)化和住房公積金貸款的提取流程、對象、擴大用途、范圍和區(qū)域、商轉(zhuǎn)公、異地貸款。

七是取消、優(yōu)化剩余城市的住房限制措施。即取消、優(yōu)化北京、上海、深圳、海南等城市剩余的住房限購、限貸、限售、限價、限簽、限結(jié)、限離、限企。

八是放開外資企業(yè)購房。放開境外人士購房（之前已經(jīng)放開），放開限外資企業(yè)購房，不限套數(shù)。

九是再下降住房商業(yè)和公積金貸款的首套和二套首付比例、房貸利率、存量貸款利率、五年內(nèi)還貸款利息不還本金、公積金和商業(yè)貸款延長年限。

十是已經(jīng)結(jié)清二套房貸的商業(yè)貸款、一套公積金貸款，購買第三套、第二套房，按照首套商業(yè)貸款、首套公積金貸款的比例。

十一是優(yōu)化一手房稅收政策。首套住房不論面積大小，一律免契稅、印花稅，二套住房不論面積大小，契稅、印花稅減半。優(yōu)化二手房稅收政策（首套房，不限滿2年，取消增值稅，二套房，滿2年取消增值稅)、滿5年免個人所得稅。

十二是優(yōu)化土地、住房供應。超過24個月-36個月庫存去化周期的高庫存城市，停止商品住宅用地供應，減少新建商品房上市批售，停止保障性住房和安置房及租賃住房的建設，轉(zhuǎn)向購買商品房來代替。

超過18個月-24個月庫存去化周期的高庫存城市，控制商品住宅用地供應，放緩新建商品房上市批售，減少保障性住房和安置房及租賃住房的建設，部分轉(zhuǎn)向購買商品房來代替，實現(xiàn)平衡供需關(guān)系。

庫存低的城市，減少住宅總量供應，增加高品質(zhì)住宅用地供應。優(yōu)化土地出讓指標，加快好房子土地供應。例如住宅建筑、規(guī)劃設計的指標調(diào)整。

允許賣不出去的保障性住房、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房轉(zhuǎn)為商品住宅房。允許賣不出去、閑置的商業(yè)地產(chǎn)（辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、公寓）調(diào)整規(guī)劃用途，用作商品住宅、保障性住房、安置房。

允許住宅、商業(yè)地產(chǎn)的土地和項目調(diào)整容積率、取消自持面積和限售價及配建等限制規(guī)定。

十三是下降城市更新專項借款、保障性住房再貸款和專項債利率，提高收儲價格，擴大收儲主體和用途，優(yōu)化房源條件。收儲存量商品房用作保障性住房的最大堵點是價格、收益平衡問題。其次是主體、房源、用途問題必須優(yōu)化。

收儲存量商品房用作保障性住房（公租房、共有房、保租房、配售型保障房）和安置房，擴大規(guī)模（保障性住房再貸款3000億元，帶動5000億元），優(yōu)化主體、價格、房源、用途、利率、收益平衡、供需錯配和稅收、信貸、財政配套政策。

保障性住房再貸款收儲存量商品房的速度緩慢，公布收儲存量商品房用作保障性住房的公示城市超過100個，真正落地收儲存量商品房用作保障性住房的城市不到三分之一，收儲金額規(guī)模不到10%和面積占庫存面積不到10%。

2024年5月17日，央行宣布了設立3000億元保障性住房再貸款，引導金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，整體進度仍相對偏慢。

截至2024年6月底，3000億元保障性住房再貸款余額為121億元。目前收儲模式為政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體，該國有企業(yè)及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平臺，同時應具備銀行授信要求和空間。

收儲存量商品房用作保障性住房資金模式，主要為“央行再貸款+銀行貸款+財政補貼+國企自籌+專項債”。2024年9月28日，央行提出建議，建立全國性的存量住房收購基金，收儲已建成的商品房，并轉(zhuǎn)為保障性住房。

為支持這一基金的運作，建議將結(jié)構(gòu)性貨幣政策與財政政策相結(jié)合。其中可以降低央行對保障性住房再貸款的利率，目前的1.75%下調(diào)至1%。當前各地收儲工作進展較為緩慢，面臨價格撮合難度大、地方國企資金成本較高、供需錯配問題。

2024年四季度以來，部分城市通過一些創(chuàng)新舉措在收購存量商品房方面取得了一定效果。如廣州、佛山將收購存量商品房與城中村改造相結(jié)合，廣州、佛山部分城中村改造項目使用城中村改造專項借款收購存量商品房作為安置房。

加速了城中村改造項目的推進，助力庫存去化。截至2025年5月30日，廣州市黃埔全區(qū)通過“房票安置”模式累計完成認購商品房1100余套，去化面積10余萬平。2024年底以來收購存量閑置土地和收儲存量商品房已經(jīng)成為“去庫存”的重要舉措。

自2024年10月財政部發(fā)聲支持專項債券收購存量商品房以來，專項債收購存量商品房落實緩慢。2025年5月專項債收購存量商品房實現(xiàn)新突破，發(fā)行金額合計僅19.2億元。2025年5月浙江、四川先后發(fā)行專項債券收購存量商品房。

用于收購存量商品房的專項債券在浙江、四川先后發(fā)行落地，兩省均為專項債券“自審自發(fā)”試點省份，是首批專項債券得以率先落地的原因之一。本次浙江、四川率先發(fā)行用于收購存量商品房專項債券規(guī)模較小，更多起到信號作用。

專項債券為各地收購存量商品房提供了成本更低、期限更長的資金來源，一定程度有利于疏通當前各地收購存量商品房中的部分卡點問題，也有利于加快各地去庫存工作，直接改善供求關(guān)系，促進房地產(chǎn)市場修復。

兩地收購存量商品房的定價方式及運營模式為其他城市提供參考借鑒，短期更多地區(qū)將發(fā)行專項債收購存量商品房，專項債券“自審自發(fā)”試點地區(qū)加速落地。開展專項債券項目“自審自發(fā)”試點，在10個省份以及雄安新區(qū)下放項目審核權(quán)限。

省級政府審核批準本地區(qū)項目清單，地方政府專項債券項目“自審自發(fā)”試點地區(qū)名單為省份（北京市、上海市、江蘇省、浙江?。ê瑢幉ㄊ校?、安徽省、福建?。ê瑥B門市）、山東?。ê鄭u市）、湖南省、廣東?。ê钲谑校?、四川省。

承擔國家重大戰(zhàn)略地區(qū)的河北雄安新區(qū)，為后續(xù)加大發(fā)行規(guī)模積累經(jīng)驗。金額來看，浙江、四川用于收購存量商品房的專項債券分別為17.5億元、1.7億元，占各省當期發(fā)行新增專項債券的3.2%、0.6%，合計發(fā)行金額19.2億元，規(guī)模不高。

收購項目的企業(yè)性質(zhì)來看，兩地合計11個收購項目，其中7個項目為地方國企所有，2個為混合所有制企業(yè)項目，2個為民企項目，地方國企的項目是收購主力，其收購金額達16.5億元，占比超85%。

收購價格來看，收購定價多通過備案價折扣的方式進行，如湖州南湖區(qū)多項目收購價格約為備案價格的90%左右。杭州祥生 銀湖新語項目收購房源為企業(yè)自持商品房及車位，溫州三個項目收購房源均為企業(yè)配建的政策性住房。

因此，收購價格折扣較大，如萬科歐洲華庭，協(xié)商確定本次收購戶型建筑面積90、120平方米的價格在國有建設用地使用權(quán)出讓合同約定指定銷售價基礎上再進行9折，分別按備案價的63%、54%進行計算。

收購房源用途來看，用于保障性租賃住房，其中南充儀隴縣項目部分收購房源用于配售型保障房。湖州溪畔居等項目先期用于保障性租賃住房，在運營期滿后出售房產(chǎn)，即先租后售，運營收入包括租金收入、出售房產(chǎn)收入、停車費收入。

十四是優(yōu)化收回閑置土地政策，針對收購標準不明確、程序復雜、收購主體單一、專項債額度不明確、定價機制模糊、資金平衡難度大、供需錯配、抵押解套問題，有利推進專項債收儲土地政策的進一步落地實施。

可以統(tǒng)一收購標準、程序，擴大收購主體（不限于城投公司、國企、央企）、明確專項債額度和定價機制，允許土地儲備專項債券資金在同一土地儲備項目內(nèi)不同地塊間進行靈活調(diào)劑，提供低利率的收購資金和抵押解套的政策支持。

參考土地出讓時的起拍價或依據(jù)增值原則確定價格，最大限度發(fā)揮資金效益。提高專項債收儲閑置土地的償債能力，目前房地產(chǎn)市場處于調(diào)整階段，土地出讓價格上漲存在不確定性。地方政府需結(jié)合實際市場情況，合理預測土地價格走勢。

積極探索通過調(diào)整土地性質(zhì)或提高容積率等方式提升土地價值，確保項目資金平衡和償債能力。應盡快出臺全國統(tǒng)一的土地收儲實施細則、操作指引，豐富土地收儲主體，逐步引入非地方國資企業(yè)參與收購。

目前專項債收購存量閑置土地整體進展緩慢，對已供土地和在建項目進行摸底，針對性優(yōu)化相關(guān)政策，有利于收儲工作更好、更快地推進，應該在分類存量閑置土地的基礎上，在主體、價格、用途、專項債的流程等方面優(yōu)化。

部分城投公司缺乏房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，也不具備相應開發(fā)能力，且在市場下行期推進項目開發(fā)銷售易造成虧損，導致大量拿地卻未實際開發(fā)，土地低效閑置現(xiàn)象日益突出，城投公司的一個重要任務就是承擔政府投資項目融資功能。

資金來源有財政撥款、土地注入及市場化融資。土地一旦閑置，利息成本隨之逐年攀升，最終形成財政與企業(yè)的雙重負擔。以廣東省為例，2023年和2024年當?shù)爻峭豆灸玫亟痤~分別達714億元和840億元。專項債的重啟成為解決措施。

摸底全國房地產(chǎn)已供土地和在建項目，優(yōu)化收回閑置土地政策。2024年11月5日，自然資源部關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知，符合條件的機構(gòu)需在2024年12月底前完成信息填報。

優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應未動工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地進入司法或破產(chǎn)拍賣、變賣程序的土地，因低效用地再開發(fā)或基礎設施建設等需要收回的土地，已動工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設的部分。

收回收購的土地原則上當年不再供應用于房地產(chǎn)開發(fā)。確有需求的，應當嚴控規(guī)模，優(yōu)化條件實施供應，在落實“五類調(diào)控”的同時，供應面積不得超過當年收回收購房地產(chǎn)用地總面積的50%。用于民生領(lǐng)域和實體經(jīng)濟項目的，不受限制。

截至2025年4月初，全國已有14個省份公示擬收儲閑置土地共約850宗，總面積超過4000萬平方米，收儲資金總額達到1282億元，顯示出地方政府在盤活閑置土地上的堅定決心。廣東、湖南、福建、四川和廣西擬收儲金額較為突出。

其中，廣東省擬收儲金額近500億元，位居全國之首。湖南省近日成功發(fā)行今年首批土地儲備專項債券，規(guī)模達94.15億元，涉及80個項目，覆蓋126個地塊，占全省用于項目建設專項債券資金的41.5%。

專項債資金發(fā)行進度上，廣東、四川、湖南三省動作迅速，截至4月10日，累計發(fā)行土地儲備專項債約402億元，涉及166個項目，發(fā)行期限一般集中在3年至7年，其中5年期債券占比最高，反映地方政府在資金運作模式上的穩(wěn)健與審慎。

2025年以來，專項債累計發(fā)行投向房地產(chǎn)領(lǐng)域5120億元，占到投資總額的25%。截至2025年5月底，全國各地公示的擬使用專項債收購存量閑置土地的金額已超4300億元，而實際發(fā)行的專項債僅為707億元，占比16%。

截至2025年7月6日，全國已有26個省市公示相關(guān)進展，累計覆蓋4343塊宗地，資金規(guī)模（含擬定）達4896.89億元。從新增申報項目看，江蘇此次收儲項目居前，累計收儲30塊宗地，涉及資金106.91億元。已有部分公示顯示為失效狀態(tài)。

雅安市雨城區(qū)收回的11宗存量閑置土地公示顯示失效，涉及金額達1.52億元，其中，涉及四川海子建筑工程有限公司1塊宗地，原先擬定申報專項債資金為0.45億元，雅安蜀天新城開發(fā)建設有限責任公司6塊宗地，擬定資金合計0.33億元。

土儲專項債發(fā)行情況看，截至7月6日，已有上海、廣東、浙江、湖南、福建、北京、安徽、四川和山東九省市發(fā)行了用于收購收回閑置土地的專項債，發(fā)行金額合計1924.9014億元。其中，上海以462.476億元位居榜一。

廣東322.773億元，浙江（含寧波）246.3億元，湖南238.54億元、福建（含廈門）190.2932億元，北京186.85億元、安徽135.89億元，四川81.8492億元，山東59.93億元。湖南省此前披露的多宗收儲地塊已獲得專項債融資支持。

2025年7月中旬規(guī)模超過4800億元。2025年3月以來，各地收儲去庫存提速，擬收儲金額大幅提升。截至2025年7月16日，全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地的數(shù)量3844宗，總面積超2.0億平方米，總金額達4840.7億元。

分地區(qū)來看，27個省市公示擬使用專項債收購存量土地情況，其中廣東省公示擬收儲總金額655.3億元，位居第一。重慶、河南、浙江公示金額均超400億元。一二線城市公示地塊合計529宗，擬收儲總金額約1009.1億元，占比20.9%。

2025年7月專項債發(fā)行規(guī)模突破6000億元，創(chuàng)下年內(nèi)新高，其中房地產(chǎn)類專項債規(guī)模延續(xù)高位。至截7月底，7月房地產(chǎn)類專項債發(fā)行量1020億元，連續(xù)兩月在1000億元以上，其中土儲類專項債發(fā)行714億，連續(xù)兩個月突破500億。

7月土儲類債券中用于回收的額度持續(xù)高位，以四川為例，發(fā)行的80.79億土儲類專項債中，至少68.39億用于土地回收，且三分之二的土地回收資金投向了三四線城市，在投向成都的21億額度中，也有超過75%投向了遠郊縣市。

2025年8月5日，商丘市人民政府關(guān)于5宗存量閑置土地收回收購價格的批復，同意商丘市自然資源和規(guī)劃局按照以下價格對市本級5宗存量閑置土地進行收回收購，涉及面積25.2069萬平方米，金額8.3861億元。

2025年8月15日，重慶市萬州區(qū)和潼南區(qū)近期發(fā)布了第二批擬使用土地儲備專項債券依法進行存量閑置土地收回的公告。預計此次將回收6宗存量閑置土地，總面積達302畝，預計回收總價為8.7億元人民幣。

其中萬州區(qū)擬回收2宗土地，總面積118畝，預計回收總價5.28億元；潼南區(qū)擬回購4宗土地，總面積184畝，擬收儲價格3.4億元。所有擬回收土地均為商住或住宅用地，且均歸屬于重慶三峽動物園管理有限公司。

截至目前，重慶市已有11個區(qū)域擬使用土地儲備專項債券依法收回收購閑置土地，累計預計開展回購的土地宗數(shù)達到421宗，總面積約2.98萬畝，回購金額約490.4億元。毫無疑問，未來規(guī)模會繼續(xù)擴大。

十五是城市更新專項借款和城市更新貨幣化，部委和地方及時出金融、財政、稅收和地方落實的配套政策。其中城市更新貨幣化的套數(shù)100萬擴大到200萬套，同時必須解決城市更新的資金來源，因為地方已經(jīng)無法大規(guī)模、持續(xù)性支撐。

城市更新和城市更新貨幣化安置的資金來源中，可以通過超長期特別國債、專項借款、專項債券、專項基金、項目專項貸款、預算資金、補助資金，解決資金來源問題。而通過超長期特別國債的資金成本低，可以加大規(guī)模。

優(yōu)化城市更新的主體，做地模式為國企（包括城投），可以考慮擴大到央企、有實力的綜合房企，參與城市更新的做地模式、政府主導模式、市場模式、集體模式。例如國資委要求央企參與城市更新，可以推出城市更新項目貸款。

城市更新和收儲商品房用作保障性住房、安置房等相結(jié)合，通過專項借款、專項債券的方式購買商品房，代替安置房進行安置?；蛘呤峭ㄟ^加大城市更新房票的金額等措施，置換商品房，實現(xiàn)去庫存的目標。

十六是優(yōu)化化解房企債務、保交樓政策。擴大房地產(chǎn)項目白名單金額規(guī)模和放寬進入的條件、放寬房企信貸和IPO上市和債券融資的條件、房企經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款和金融存量債務2026年到期延長至2027年、保函置換商品房預售款的推進。

以上十六條房地產(chǎn)政策，是在現(xiàn)有房地產(chǎn)政策基礎上優(yōu)化，擴大力度、規(guī)模、范圍等，而更大力度、有力措施的政策，應該是包括下面的房地政策選項，才能夠真正鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，實現(xiàn)三穩(wěn)的預期和見底上漲的目標。

主要是基于目前經(jīng)濟穩(wěn)增長的壓力、房地產(chǎn)市場狀況惡化、政策效果和持續(xù)力減弱、房價和房地產(chǎn)風險未化解、市場未實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，現(xiàn)有房地產(chǎn)政策優(yōu)化、執(zhí)行難度和明確的政策落實狀況。

一是支持央企參與城市更新，推出城市更新項目貸款，釋放改善需求。

二是發(fā)行超長期特別國債4萬億元，推進城市更新貨幣化安置，去庫存，釋放改善需求。

三是放開第三套住房限貸，降低第三套房的貸款首付比例、下降利率、稅收優(yōu)惠政策，用于去庫存、緩解房企流動性、保交房，釋放改善需求。

四是降低房地產(chǎn)項目資本金比例，用于保交房。

五是三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制由短中期轉(zhuǎn)為長期管理制度。可以考慮放松三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制的指標，也可以暫停3年或5年實施，銀行加大對房地產(chǎn)增量貸款的投放，解決房企流動性、化解債務。

六是房企經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款和金融存量債務到期后展期3年或5年，解決房企流動性、化解債務。

七是由國有銀行部門，各出1萬億元，共同持有房企債券、供應鏈商票（境內(nèi)債券、外債券、商票），解決房企流動性、化解債務。

八是建立全國性存量住房收購基金，通過發(fā)行超長期特別國債，規(guī)模4萬億元-10萬億元，收儲已建成的商品房，并轉(zhuǎn)為保障性住房、安置房、共有產(chǎn)權(quán)住房、配售型保障房。

九是出臺2008年、2015年的四萬億元一攬子房地產(chǎn)救市方案。

十是組建中國住房銀行，規(guī)?？刂圃?0萬億元-50萬億元，用于收購已建成的商品房、爛尾樓、閑置土地、發(fā)行債券等，用途可以轉(zhuǎn)為新的商品房、保障房、新的土地供應、融資等。

十一是取消商業(yè)地產(chǎn)限制措施，包括限用途、限面積、限銷售對象、限貸等。十二是下降商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)貸款首付比例和利率。

十三是商業(yè)地產(chǎn)貸款期限延長。

十四是降減商業(yè)地產(chǎn)稅收。

十五是允許商業(yè)地產(chǎn)改變用途、規(guī)劃設計指標，用作住宅。

十六是取消商業(yè)地產(chǎn)土地、項目在銷售、自持等方面的限制性規(guī)定。

面對著新一輪救市大招開啟，樓市王炸將來襲，購房者應該把握住購房好時機。提醒要買房的購房者，買漲不買跌的購房邏輯習慣，必須要改掉，否則一輩子都會錯過最好的購房時機和窗口期，不要總想最低價抄底。

購房者必須改變傳統(tǒng)置業(yè)思維，唯有買跌賣漲才是正確的、科學的、合理的買房、投資、置業(yè)邏輯，現(xiàn)在房價處于下行探底轉(zhuǎn)止跌筑底、企穩(wěn)調(diào)整階段，低房價、低稅費、低利率、低首付的負利率時代，現(xiàn)在買房即抄底。