2025年上半年，盡管消費(fèi)信心尚未完全恢復(fù)，中國社會(huì)消費(fèi)品零售總額仍實(shí)現(xiàn)5%的同比增長，帶動(dòng)物流地產(chǎn)需求溫和回暖。二季度消費(fèi)同比增速雖較一季度有所提升，但整體復(fù)蘇動(dòng)能仍顯不足，呈現(xiàn)出消費(fèi)升級(jí)與性價(jià)比需求并存的結(jié)構(gòu)性特征。其中，家具、家電及通訊器材等非時(shí)效性商品消費(fèi)恢復(fù)較為明顯，線上消費(fèi)滲透率持續(xù)提升帶動(dòng)快遞業(yè)務(wù)量保持近20%的同比增長，促進(jìn)了國內(nèi)電商平臺(tái)與第三方物流企業(yè)的租賃需求回升。與此同時(shí)，跨境電商企業(yè)基于全球戰(zhàn)略調(diào)整，普遍放緩了國內(nèi)倉儲(chǔ)擴(kuò)張步伐。

區(qū)域市場分化特征顯著，雖然二季度全國新增供應(yīng)總量保持穩(wěn)定，但各城市供應(yīng)節(jié)奏差異導(dǎo)致空置率表現(xiàn)明顯分化。持續(xù)的高供應(yīng)與空置率攀升使多數(shù)城市倉儲(chǔ)租金承壓下行，預(yù)計(jì)年內(nèi)市場去化壓力將進(jìn)一步加大，業(yè)主方或?qū)⒓涌煺{(diào)整價(jià)格策略以應(yīng)對(duì)市場變化。

2025年二季度，中國物流倉儲(chǔ)市場延續(xù)了低位復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。仲量聯(lián)行本季度追蹤的21個(gè)主要物流市場數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)季實(shí)現(xiàn)凈吸納量約190萬平方米，小幅超越179萬平方米的新增供應(yīng)量。在各類促消費(fèi)政策推動(dòng)下，消費(fèi)逐步恢復(fù)帶動(dòng)了第三方物流企業(yè)和國內(nèi)電商平臺(tái)的倉儲(chǔ)需求回暖，同時(shí)企業(yè)降本驅(qū)動(dòng)的搬遷需求也成為租賃市場的重要支撐。值得注意的是，跨境電商因全球業(yè)務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整放緩了國內(nèi)倉儲(chǔ)擴(kuò)張計(jì)劃，尤其在華南地區(qū)的倉儲(chǔ)租賃需求出現(xiàn)回調(diào)。

區(qū)域市場分化格局持續(xù)深化：華北地區(qū)租賃活動(dòng)以成本導(dǎo)向型外遷為主，部分北京成熟子市場的租戶向平谷、廊坊等租金洼地轉(zhuǎn)移；華東地區(qū)需求相對(duì)穩(wěn)定，主要由尋求降本的租戶驅(qū)動(dòng)；華南地區(qū)需求主力重回國內(nèi)電商和第三方物流企業(yè)；華西地區(qū)則因消費(fèi)升級(jí)和迭代趨勢(shì)，二級(jí)及以上能效家電、數(shù)碼產(chǎn)品及汽車等升級(jí)類商品產(chǎn)業(yè)鏈的倉儲(chǔ)需求顯著提升，推動(dòng)當(dāng)?shù)匚锪鞯禺a(chǎn)市場持續(xù)整合與發(fā)展。

2025年第二季度，全國物流地產(chǎn)市場供應(yīng)端呈現(xiàn)整體穩(wěn)定與區(qū)域分化并存的格局，合計(jì)新增供應(yīng)總量約179萬平方米。其中，上海和北京繼續(xù)面臨供應(yīng)壓力，空置率保持高位；佛山和惠州單季供應(yīng)量均突破40萬平方米，但憑借良好的預(yù)租去化表現(xiàn)，兩地空置率均維持在合理區(qū)間；成都雖迎來較大規(guī)模新增供應(yīng)，但在消費(fèi)類需求支撐下空置率保持穩(wěn)定。總體而言，本季度多數(shù)城市新增供應(yīng)壓力相對(duì)可控，空置率呈現(xiàn)溫和改善趨勢(shì)。

展望中短期，中國物流地產(chǎn)市場供應(yīng)端仍將保持較高活躍度。北京、上海、東莞、佛山等市場已進(jìn)入集中供應(yīng)階段，新增供應(yīng)規(guī)模預(yù)計(jì)將維持相對(duì)高位。在當(dāng)前市場需求增長較為乏力背景下，新增項(xiàng)目去化周期或?qū)⒀娱L，整體市場空置率持續(xù)面臨上行壓力。

2025年第二季度，全國高標(biāo)倉市場租金延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)。受需求增長放緩和新增供應(yīng)持續(xù)的影響，市場競爭日趨激烈。為了爭取存量客戶資源和有限的增量需求，業(yè)主采取較為激進(jìn)的定價(jià)策略，包括加大租金優(yōu)惠力度等。仲量聯(lián)行追蹤的主要市場中，二季度多數(shù)城市平均租金錄得負(fù)增長，其中空置率較高的城市租金下行壓力更為顯著。具體來看，空置率超過25%的北京、上海、蘇州、常熟、天津、嘉興、廊坊等城市，租金同比跌幅普遍在10%以上。

短期內(nèi)，中國物流地產(chǎn)市場仍面臨多重挑戰(zhàn)。租戶成本控制意識(shí)持續(xù)增強(qiáng)，需求端復(fù)蘇動(dòng)能相對(duì)不足，加之新增供應(yīng)集中入市，預(yù)計(jì)市場整體空置率將繼續(xù)承壓。在此背景下，業(yè)主方或?qū)⒀永m(xù)靈活的租賃策略，通過租金調(diào)整、延長免租期等多元舉措應(yīng)對(duì)市場波動(dòng)，提升項(xiàng)目競爭力。不過，隨著新增供應(yīng)逐步被吸納、空置率見頂回落，以及區(qū)域市場差異化發(fā)展的顯現(xiàn)，部分城市租金有望在2026年下半年率先實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升。

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