China's Demand for New Homes to Stay Low

中國的新增住房需求將保持低迷（上半部分）

高盛的這篇房地產專項研報之前被許多自媒體斷章取義以博眼球，他們把新房需求降低75%單獨摳出來做了很多缺乏經濟學常識的解讀，而事實上這個75%有前置條件和修正風險，下面開始分析這篇研報的上半部分。

2020-2029年的住宅人口需求將比2010-2019年時期減半

譯文：人口需求，即“家庭組建”，通常是經濟體中新增住房需求的最重要推動因素。家庭組建又取決于人口增長和平均家庭規(guī)模：人口強勁增長和家庭規(guī)模收縮將帶動更顯著的新增住房需求。中國人口規(guī)模在2021年達到峰值，聯(lián)合國預計未來幾年中國人口將持續(xù)減少(圖表1)。我們的計算表明，人口增長這一項因素在2010-2019年期間年均貢獻新增住房需求+150萬套，但在2020-2029年的影響為年均-50萬套，2030-2039年為年均-140萬套。

分析：首先高盛把人口下降對住房需求的影響做了量化，從2020-2029年每年需求量會比之前少50萬套，2030-2039年每年需求量會比之前少140萬套，但必須要說明的是這是總體概念，具體落到不同城市上情況就會有很大的不同。比如高線城市人口長期凈流入，而且經濟增速高，它們的剛需和改善住房需求會減少嗎？不可能減少的。而低線城市人口長期凈流出，經濟增速停滯甚至倒退，它們才是住房需求減少的主體。

所以從具體結構上看，住房需求減少的是經濟發(fā)展停滯人口凈流出的低線城市，這是必須要面對的事實。對于房地產投研來說的意義在于之前無腦買房躺賺的時代結束了，房產投資進入了選城市選板塊和擇時的新階段。

譯文：盡管中國人口已經開始下降，但城鎮(zhèn)化率持續(xù)上升，成為了城市新增住房需求的強勁來源，然而預計未來幾年城鎮(zhèn)化速度將有所放緩。第一，截至2024年中國的常住人口城鎮(zhèn)化率為67%，政府目標是2030年城鎮(zhèn)化率達到70%，這意味著2024年至2030年城鎮(zhèn)化率僅每年提高0.5個百分點，增幅不到2010年至2020年期間的一半。第二，2020年中國農村人口中50歲以上人口占比為41%，相比2000年高出20多個百分點，因而從農村遷入城鎮(zhèn)的年輕人口未來將減少（圖表3）。我們的計算顯示，城鎮(zhèn)化這一項因素在2010-2019年期間年均貢獻新增住房需求640萬套，但在2020-2029年的年均貢獻降至380萬套，2030-2039年降至280萬套。

分析：高盛對于城鎮(zhèn)化對于住房需求的貢獻的也做了量化，2010-2019年期間城鎮(zhèn)化年均貢獻新增住房需求640萬套，但在2020-2029年的年均貢獻降至380萬套，2030-2039年降至280萬套。需要注意的是，城鎮(zhèn)化速度降低引發(fā)的住房需求減少指的是高線城市，因為高線城市普遍城鎮(zhèn)化率已經很高，向上發(fā)展的空間已經不大了，所以高線城市的新增住房需求從城鎮(zhèn)化角度上來看確實是降低的。

另外高盛統(tǒng)計農村50歲以上人口占比增加，因此年輕人遷入城市的數(shù)量會越來越少，從總體上看確實如此。但他沒說的是目前農村人口依然高達4.65億，而年輕人喜歡去的高線城市不過20個左右，所以這個因素對于高線城市來說在未來十幾二十年都沒有什么影響。

譯文：另一方面，與國際經濟發(fā)展模式相一致的是，中國城市地區(qū)的家庭規(guī)模一直在縮小，在人口規(guī)模給定情況下，這將繼續(xù)支撐新增住房需求。舉例來說，十年一次的人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年中國城市地區(qū)“一代一戶”（相對于多代同堂的家庭）占比從2000年的27%升至50%。我們預計城鎮(zhèn)家庭規(guī)模將繼續(xù)呈下降趨勢（圖表5）。據(jù)我們測算，家庭規(guī)�？s小這一因素在2010-2019年期間年均貢獻新增城市住房需求140萬套。預計這一貢獻將在2020-2029年擴大到180萬套、2030-2039年增至210萬套。

分析：家庭規(guī)�？s小會直接導致住房需求的增加，道理也很簡單，比如之前結了婚也有很多和父母住一起的，現(xiàn)在條件好了結婚后基本都是小夫妻自己出去住，住房需求從一套變成了兩套。根據(jù)高盛測算，家庭規(guī)�？s小這一因素在2010-2019年期間年均貢獻新增城市住房需求140萬套，預計將在2020-2029年擴大到180萬套，2030-2039年增至210萬套。

需要提的是，家庭規(guī)�？s小這個因素對高線城市的住房需求會有遠大于上表平均值的貢獻，因為高線城市的居民更加注重生活品質，經濟條件也更加好，有意愿且有能力搬出去住。所以家庭規(guī)�？s小這個因素是未來高線城市住房需求增加的重要推手之一。

譯文：綜合人口增長、城鎮(zhèn)化率和家庭規(guī)模趨勢，我們估計中國城市的新增住房人口需求在2015年前后達到峰值，并在2020年前后急劇下降（圖表6）。我們的計算顯示，2025-2030年中國城市地區(qū)的年均新增住房人口需求僅為410萬套、2030-2039年為年均350萬套，而相比之下，2010-2019年期間為年均940萬套。中國城市新增住房的人口需求或在十年內減半的現(xiàn)象著實令人矚目。

分析：綜合了上面的人口、城鎮(zhèn)化、家庭規(guī)模三個因素后，高盛對于中國城市未來的新增住房需求做了綜合的預測，城市住房需求會從2010-2019年期間的年均940萬套下降到2025-2030年期間年均的410萬套，再到2030-2039年的年均350萬套。這個下降幅度是非常大的，根據(jù)上面的分析，這些住房需求的下降是由低線城市來承受的，而高線城市的住房需求會保持逐年增加，這也是我反復嘮叨低線城市投資性購房不可取的原因。

但必須要說明的是，需求下降一半并不意味著房價也要下降一半，商品價格取決于供需兩端，需求下降的同時供應量也會下降，所以房價并不會有需求一樣大的跌幅，低線城市的自住需求該買還是可以買。

未來拆遷減少、翻新改造增多

譯文：新房建設的另一個重要來源是拆遷需求。2000年中國房地產市場改革剛剛啟動之時，曾有大量低質量住房有待拆除和重建。舉例來說，2000年人口普查數(shù)據(jù)顯示，50-60%的城市住房沒有熱水淋浴，50-70%的住房沒有獨立水沖式衛(wèi)生間。然而到2020年，中國城市95%的住宅都配備了熱水淋浴和獨立水沖式衛(wèi)生間。其他指標也呈現(xiàn)類似情況：中國城市地區(qū)鋼混結構住宅的比例從2010年的35%升至2020年時的67%，人均居住面積不足20平方米的小戶型家庭占比從2000年的47%降至2020年的15%（圖表10)。

因此，未來幾年中國城市地區(qū)的房屋拆遷需求可能會減少。2010-2019年房屋質量快速改善的原因之一是棚戶區(qū)改造計劃，政府在2015-18年期間加速推進了棚改計劃，大規(guī)模拆遷了危舊住宅。在這四年間，每年約有600萬套住房參與棚改，是我們估算自然拆遷率的兩倍，與同期新住宅銷售之比約為40%。該計劃導致許多低線城市的拆遷需求提前釋放，應會造成隨后幾十年的拆遷率下降。我們估計，中國城市地區(qū)的平均拆遷需求將從2010-2019年的每年470萬套降至2020-2029年的每年270萬套。與我們房地產團隊的基準情景假設一致。

分析：高盛的這里的理由是2000年時大量房屋沒有熱水淋浴和獨立沖水衛(wèi)生間，所以拆遷的需求很大，而2020年絕大多數(shù)房屋都配備了這兩項設施，所以拆遷需求變小。這確實是事實，但卻不是事實的全部，因為目前高線城市的市中心還有大量建造于2002年之前的預制板結構老破小，這些老破小不像鋼混結構可以永久性加固，隨著時間流逝變成危房并拆除是確定性事件。

所以正確的說法是今后主動拆遷的需求會變�。ㄒ驗闆]錢了），而預制板結構老破小變成D級危房后的被動拆遷的需求會變大，數(shù)量大概也就是高盛給出的非鋼混結構比例30%左右（鋼混比例為67%）。換句話說，未來城市有大約30%左右的預制板結構老破小變成D級危房后待被動拆除。高盛房產團隊預計城市地區(qū)的平均拆遷需求將從2010-2019年的每年470萬套降至2020-2029年的每年270萬套，其中D級危房被動拆除就是這270萬套里的主力軍。

譯文：近期政策公告也表明，政府工作重點已從拆遷轉向房屋翻新改造。圖表11匯總了去年9月底政策轉向以來有關房地產行業(yè)的政府公告要點。城中村改造受到了越來越多的重視。城中村通常是大城市里農村居民以前聚居的小塊區(qū)域，但隨時間推移已被四周的城市化發(fā)展所包圍。由于土地為村民集體所有，拆除城中村的成本極高而且存在引發(fā)社會事件的風險。因此，即便我們的房地產團隊估算中國大城市的城中村居民多達4,800萬人，但改善他們生活條件的最可能方式是大力翻新而非拆除現(xiàn)有住房。

分析：近期的城市更新政策轉向翻新改造而非拆遷，主要原因是財政資金緊張，而且經過了2015-2020年期間每年600萬套的拆遷，情況比較緊急的D級危房基本都被主動優(yōu)先拆除了，所以接下去拆遷的節(jié)奏會變慢（轉為被動拆遷）。而且大量2000年代初建造的鋼混結構建筑也已經到了需要加固和翻新的時候，翻新的需求自然成了城市更新的主體。上圖是近一年來政策的導向總結，有興趣的可以自動翻譯一下。