文/謝逸楓

8月15日，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前7月全國新建商品房銷售面積5.1560億平，同比下降4.0%，降幅比上月擴(kuò)大0.5%。其中住宅銷售面積4.3218億平，同比下降4.1%，降幅比上月擴(kuò)大0.4%，說明降溫加劇，處于下行、尋底、探底的筑底調(diào)整期。

前7月全國商品房銷售額4.9566萬億元，同比下降6.5%，降幅比上月擴(kuò)大1.0%。其中住宅銷售額4.3593萬億元，同比下降6.2%，降幅比上月擴(kuò)大1.0%。說明目前房地產(chǎn)市場尚未止跌企穩(wěn)，二手房市場對新房沖擊大，以價(jià)換量是主流。

正如統(tǒng)計(jì)局2025年8月15日所說，從7月份房地產(chǎn)領(lǐng)域主要數(shù)據(jù)情況看，在一系列政策作用下，部分房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)降幅繼續(xù)收窄。但同時(shí)也要看到，目前多數(shù)房地產(chǎn)的指標(biāo)仍然處于下降之中，房地產(chǎn)市場總體仍處于調(diào)整中。

下階段落實(shí)好促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進(jìn)一步做好保交房工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

老漢認(rèn)為，目前房地產(chǎn)未“止跌回穩(wěn)”，不僅未達(dá)到市場止跌預(yù)期，也沒有鞏固回穩(wěn)態(tài)勢，關(guān)鍵是房地產(chǎn)下行趨勢進(jìn)一步惡化，指標(biāo)下降、部分核心指標(biāo)降幅加大，總體改善不明顯，處于降溫加快、震蕩下行、探底、尋底的筑底調(diào)整階段。

當(dāng)前熱點(diǎn)城市的成交熱度、銷售、房價(jià)降溫。傳統(tǒng)市場金三銀四后，5月、6、7月月一波政策刺激未能讓市場延續(xù)強(qiáng)復(fù)蘇的態(tài)勢。一方面是地方分散的政策作用有限，一方面是城市更新貨幣化、收儲商品房和收回空閑土地政策未打通堵點(diǎn)。

前7月市場指標(biāo)跌幅擴(kuò)大為投資額、施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額、房價(jià)、房企到位資金、國房景氣指數(shù)。指標(biāo)跌幅收窄為新開工面積、土地購置面積和土地購置金額。指標(biāo)上漲為地價(jià)，指標(biāo)好轉(zhuǎn)為庫存面積。

當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場的“止跌”具有明顯的結(jié)構(gòu)性、城市分化、弱復(fù)蘇特征，總體止跌、企穩(wěn)的根基尚不穩(wěn)固，反彈的條件不具備，依然處于核心城市、核心區(qū)域止跌、底部修復(fù)、邊際改善階段。鞏固止跌、回穩(wěn)成效依然需政策持續(xù)發(fā)力。

高能級一二線熱點(diǎn)城市、核心區(qū)域、核心板塊保持一定的熱度，新房與二手房市場存在分化，二手房強(qiáng)于新房。銷售嚴(yán)重分化，央國房企銷售強(qiáng)于民企。土地市場分化，熱點(diǎn)城市強(qiáng)于其他城市。熱點(diǎn)城市的政策空間大于非熱點(diǎn)城市。

房地產(chǎn)危機(jī)在于，首先是銷售面積、銷售額下降的降幅擴(kuò)大、房價(jià)下降的幅度擴(kuò)大。其次是債務(wù)重組困難、交房難度加大、房企資金狀況惡化、國房景氣指數(shù)下降擴(kuò)大。最后是房地產(chǎn)下降加劇，止跌回穩(wěn)的動能減弱，政策堵點(diǎn)未打通。

筆者呼吁，國家馬上出臺4萬億-10萬億救市逆轉(zhuǎn)局面；取消住宅、商業(yè)地產(chǎn)限制措施和下降房貸首付及利率、稅收減免；打通城市更新專項(xiàng)借款和貨幣化安置及收儲商品房用作安置房、保障性住房，收回空閑土地的政策堵點(diǎn)、融資限制。

前7月房地產(chǎn)市場走勢，已經(jīng)釋放出四個(gè)降溫信號。一是一二線熱點(diǎn)城市的二手房成交降溫，掛牌量上升。二是房企到位資金跌幅擴(kuò)大。三是開發(fā)投資額跌幅擴(kuò)大。四是商品房銷售面積和金額跌幅擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場降溫加劇。

第一是供應(yīng)端，投資額跌幅擴(kuò)大。前7月房地產(chǎn)開發(fā)投資5.3590萬億元，同比下降12%，降幅比上月擴(kuò)大0.5%。住宅4.1208萬億元，同比下降10.9%，降幅比上月擴(kuò)大0.5%。辦公樓2043億元，同比下降17.8%，降幅比上月擴(kuò)大1.0%。

商業(yè)營業(yè)用房3790億元，同比下降8.8%，跌幅比上月擴(kuò)大0.4%。其中辦公樓的跌幅最大，反映出企業(yè)需求的萎縮，市場供應(yīng)過剩。其次是住宅開發(fā)投資下降幅度，達(dá)到10.9%，一定程度上反映出房企不敢拿地、生產(chǎn)、新開工的意愿。

前7月房地產(chǎn)開發(fā)投資5.3590萬億元，同比下降12%，降幅比上月擴(kuò)大0.5%。比2024年開發(fā)投資10.0280萬億元，同比下降10.6%，跌幅擴(kuò)大1.4%。跌幅小幅度擴(kuò)大，呈現(xiàn)投資未止跌回穩(wěn)，下行壓力加大，政策傳導(dǎo)到投資端減弱的趨勢。

前7月住宅開發(fā)投資4.1208萬億元，同比下降10.9%，降幅比上月擴(kuò)大0.5%。比2024年住宅開發(fā)投資7.6040萬億元，同比下降10.5%，跌幅收窄0.4%。開發(fā)投資同比累計(jì)已經(jīng)連續(xù)下降3年7個(gè)月（43個(gè)月），預(yù)計(jì)短期內(nèi)難改變下降趨勢。

前7月房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)生新的變化，供給端呈現(xiàn)不穩(wěn)定、萎縮下降、下降加快的信號。透露出房地產(chǎn)市場、投資情緒已經(jīng)有了一定程度的惡化，開發(fā)投資總額已經(jīng)回到2018年-2019年同期水平，盡管總體風(fēng)險(xiǎn)可控，但已現(xiàn)惡化趨勢。

背后主要原因是土地購置金額和購置面積及新開工面積、竣工面積跌幅大并長時(shí)間深跌，修復(fù)緩慢，房企資金狀況惡化和庫存高。2023年以來三大工程（城中村改造、保障性住房、平急兩用的公共基礎(chǔ)設(shè)施）建設(shè)緩慢，保交房是首要任務(wù)。

按照分區(qū)域來看，開發(fā)投資跌幅最大的為東北地區(qū)，同比下降22.2%。其次是東部地區(qū)，同比下降14.0%。中部地區(qū)，同比下降9.9%。最后是西部地區(qū)，同比下降5.9%。按照物業(yè)類別看，開發(fā)投資跌幅擴(kuò)大是因?yàn)樽≌⑸剔k投資跌幅大。

按照物業(yè)類別投資看，住宅和商業(yè)營業(yè)用房投資好于上期，同比跌幅持續(xù)改善住宅投資、辦公樓投資跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。其中住宅投資占總投資比重76.9%，較上期提高0.3%，說明住宅投資占比較大，呈現(xiàn)一枝獨(dú)秀的現(xiàn)象。

單月來看，7月開發(fā)投資6922億元（6月1.04萬億元、5月8504.43億元），環(huán)比下降33.59%，同比下降17.04%（6月同比下降12.9%、5月同比下降11.98%），降幅較6月擴(kuò)大4.5%，投資同比降幅擴(kuò)大，主要是因?yàn)槭┕そò餐顿Y持續(xù)承壓。

7月住宅開發(fā)投資金額5438億元（6月8039億元、5月6552億元，同比下降14.1%（6月同比下降11.8%、5月同比下降11.3%），降幅較6月擴(kuò)大了2.3%，表明投資改善需依賴銷售端實(shí)質(zhì)性回暖，市場復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)固，短期下行趨勢難改。

與開發(fā)投資下行同步，2025年以來土地供求規(guī)模延續(xù)同比收縮，供地規(guī)模下降和土地收儲大大減輕了廣義庫存壓力，相當(dāng)于為行業(yè)廣義庫存消化周期至少減負(fù)5個(gè)月。在調(diào)降庫存規(guī)模的同時(shí)，開發(fā)規(guī)模也在經(jīng)歷“減負(fù)”的過程。

第二是供應(yīng)端，施工面積跌幅小幅度擴(kuò)大。前7月房屋施工面積63.8731億平方米，同比下降9.2%，比上月擴(kuò)大0.1%，房屋施工面積連續(xù)下降3年7個(gè)月（43個(gè)月），說明邊際改善、修復(fù)緩慢的趨勢。

其中前7月房屋住宅施工面積44.5107億平，同比下降9.4%，與上月持平。辦公樓施工面積2.7350億平，同比下降5.6%，比上月擴(kuò)大0.5%。商業(yè)營業(yè)用房施工面積5.5679億平，同比下降9.1%，比上月擴(kuò)大0.3%。

前7月房屋施工面積63.8731億平方米，同比下降9.2%，比上月擴(kuò)大0.1%。比2024年51.3330億平方米，下降13.1%的降幅收窄3.9%。毫無疑問，商品住宅施工面積的跌幅保持高位水平，與保交房持續(xù)加大、庫存高有直接的關(guān)系。

主要是新開工面積的跌幅大、下跌時(shí)間長、收窄緩慢，商品去庫存緩慢，房企拿地面積下降，房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單和融資協(xié)調(diào)機(jī)制覆蓋有限。商品房銷售回款下降和融資困難的環(huán)境下，房企不敢大規(guī)模開工，保交房成首要任務(wù)。

供應(yīng)端，新開工面積跌幅收窄。前7月房屋新開工面積3.5206億平，同比下降19.4%，跌幅比上月收窄0.6%。比2024年7.3893億平方米，同比下降23.0%的降幅收窄2.6%，連續(xù)下降4年7個(gè)月（55個(gè)月），呈現(xiàn)邊際改善、修復(fù)的效應(yīng)。

其中住宅新開工面積2.5881億平方米，同比下降18.3%，比上月收窄1.6%。辦公樓新開工面積898萬平方米，同比下降23.1%，跌幅比上月擴(kuò)大2.1%。商業(yè)營業(yè)用房新開工面積2284萬平，同比下降20.7%，跌幅比上月擴(kuò)大3.0%。

前7月住宅新開工面積2.5881億平方米，同比下降18.3%，比上月收窄1.6%。比2024年住宅新開工面積5.3660億平方米，同比下降23.0%的降幅收窄4.7%。目前新開工面積的跌幅收窄，與保交房加快、房企拿地面積下降、銷售下降有關(guān)。

主要受季節(jié)性因素影響，部分城市和房企銷售好轉(zhuǎn)，保交房的力度加大，部分城市拿地面積回升有直接關(guān)系。過去幾年的集中供地中接近半數(shù)土地被城投所拿，城投本身開工率較低，一定程度拖累了新開工的修復(fù)。

單月來看，7月單月房屋新開工面積4842萬平方米，同比下降15.4%（6月同比下降9.4%），同比降幅較6月擴(kuò)大6.0%，絕對值處于2005年以來同期最低位。庫存高倒逼供給端收縮，庫存去化周期較長的城市，新開工規(guī)模很難再提升。

開發(fā)企業(yè)土儲縮量、資金承壓和高庫存持續(xù)抑制新開工需求，短期仍將處于收縮階段。在政策協(xié)同下，未來“好房子”供應(yīng)、城市更新項(xiàng)目和保障性住房建設(shè)提速將提供一定支撐，新開工和竣工規(guī)模有望低位走穩(wěn)。

按照供求關(guān)系的市場規(guī)律看，大幅度且持續(xù)的新開工面積下降將對未來2年-3年的房屋供應(yīng)產(chǎn)生直接影響。這將導(dǎo)致未來一段時(shí)間新房供應(yīng)規(guī)模維持低位，部分熱點(diǎn)城市可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供應(yīng)短缺。

有助于緩解當(dāng)前市場的庫存壓力，促進(jìn)供需關(guān)系改善?？梢钥醋魇鞘袌鲎詣诱{(diào)節(jié)機(jī)制在發(fā)揮作用。供給端的持續(xù)收縮，反映了房企的市場預(yù)期和資金狀況。即便政府不斷出臺穩(wěn)樓市政策，房地產(chǎn)行業(yè)依然深陷深度調(diào)整期。

目前房企的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、庫存風(fēng)險(xiǎn)、交房風(fēng)險(xiǎn)尚未解除，市場信心和預(yù)期及供需關(guān)系、房地產(chǎn)市場的基本面修復(fù)過程拉長，近期看，房地產(chǎn)市場處于止跌階段。長期看，構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式成為必然趨勢。

供應(yīng)端，竣工面積跌幅收窄。前7月房屋竣工面積2.5034億平，同比下降16.5%，跌幅比上月擴(kuò)大1.5%，比2024年房屋竣工面積7.3743億平，同比下降27.7%的降幅收窄10.5%，連續(xù)下降1年7個(gè)月（19個(gè)月），表明保交房壓力大。

其中住宅竣工面積1.8067億平方米，同比下降17.3%，跌幅比上月擴(kuò)大1.8%。辦公樓竣工面積790萬平方米，同比下降1.0%，止?jié)q下跌。商業(yè)營業(yè)用房竣工面積1773萬平方米，同比下降20.9%，降幅比上月擴(kuò)大0.2%。

前7月住宅竣工面積1.8067億平方米，同比下降17.3%，跌幅比上月擴(kuò)大1.8%。比2024年住宅竣工面積5.3741億平方米，下降27.4%的降幅收窄10.1%。毫無疑問，房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單覆蓋范圍有限和銷售回款緩慢，保交樓壓力大。

單月來看，7月房屋竣工面積2467萬平，同比下降29.4%（6月同比下降1.7%），同比降幅較6月擴(kuò)大27.6%，絕對量處于2006年以來同期的最低水平。7月竣工面積規(guī)模降幅暴增，說明去庫存放緩，銷售降溫。

按照2年-3年的房地產(chǎn)的項(xiàng)目工程進(jìn)度來計(jì)算，竣工將延續(xù)周期性的縮量， 預(yù)計(jì)2025年竣工面積將持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長。前期房企拿地減少、庫存規(guī)模較高、銷售未回暖等情況并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善，當(dāng)前房企以投定銷、以銷定產(chǎn)。

能否出現(xiàn)真正修復(fù)的關(guān)鍵在于三大工程、貨幣化舊改、收購商品房庫存、盤活閑置存量土地等實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。房企拿地面積和費(fèi)用、開工面積將承壓，同時(shí)保交高峰已過疊加過去3年商品房銷售下滑，竣工面積亦面臨下探壓力。

由于2021年下半年以來新開工明顯縮量，累計(jì)同比持續(xù)負(fù)增長，按照2-3年的工程進(jìn)度來計(jì)算，竣工將延續(xù)周期性的縮量，2025年竣工面積將持續(xù)出現(xiàn)較大幅度的負(fù)增長，同比增速下降達(dá)到20%左右。供應(yīng)端下降，與需求端的下降有關(guān)。

第三是供應(yīng)端，土地供應(yīng)跌幅收窄。前7月全國房土地購置面積收窄，已經(jīng)累計(jì)同比下降6年9個(gè)月，連續(xù)下降79個(gè)月。自2023年開始，全國房土地購置面積、土地購置費(fèi)的數(shù)據(jù)再沒有公布出來，但在統(tǒng)計(jì)年鑒中披露。

2023年全國房地產(chǎn)企業(yè)共購置土地總金額10855億元，同比下降6.6%，但降幅較上月收窄3.4%，連續(xù)兩個(gè)月呈現(xiàn)收窄趨勢。2024年全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地總金額為?9280億元?，同比下降29.7%，相比2024年前11月的降幅收窄1.8%。

一季度土地購置費(fèi)7191.34億元（前2月3722.71億元），同比下降4.5%（前2月同比下降0.3%），跌幅比上月擴(kuò)大4.2%，比2024年土地出讓金3.5655萬億元，同比下降8.7%，降幅收窄4.2%，說明房企的拿地策略已經(jīng)調(diào)整。

2025年1月-4月土地購置費(fèi)用10564.72億，同比下滑5.90%，較2024年同比下降29.7幅度收窄23.8%。2025年1月-5月土地購置費(fèi)用14211.83億，同比下滑7.1%，較2024年同比下降29.7幅度收窄22.6%，跌幅比上月擴(kuò)大1.20%。

2025年土地購置費(fèi)同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大，2025年1月-6月全國房地產(chǎn)土地土地購置費(fèi)用18452.16億元，同比下降7.0%。到2025年7月，2022年4月以來土地購置費(fèi)用已經(jīng)連續(xù)下滑40個(gè)月，2025年同比降幅連續(xù)4個(gè)月收窄。

結(jié)構(gòu)上看，城投拿地占比下降、一線及高能級二線城市及國企、央企占比最高，其次是城投，而民營開發(fā)商占比上升、以及土地溢價(jià)率回升，都顯示土地市場底部正在漸漸形成過程中。毫無疑問，土地市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的火爆行情。

2010年全國房企購置土地面積3.99億平方米、增長25.2%。2011年4.43億平方米、增長10.9%。2012年3.56億平方米，負(fù)增長19.5%。2013年3.88億平方米，增長8.8%。2014年3.33億平方米，負(fù)增長14%。

2015年2.28億平方米，負(fù)增長31.7%。2016年2.20億平方米，負(fù)增長3.45%。2017年2.55億平方米，增長15.8%。2018年2.91億平方米，增長15.2%。2019年2.58億平方米，負(fù)增長11.4%。

2020年2.55億平方米，負(fù)增長1.1%。2021年2.15億平方米，負(fù)增長15.45%。2022年1.0041億平方米，負(fù)增長53.4%。2023年-2024年預(yù)計(jì)0.9億平方米-0.8億平方米，同比下降超過20%。

第四是需求端，銷售面積跌幅擴(kuò)大。前7月新建商品房銷售面積5.1560億平，同比下降4.0%，跌幅比上月擴(kuò)大0.5%。比2024年新建商品房銷售面積同比下降12.9%，降幅收窄8.9%。已經(jīng)連續(xù)下降3年7個(gè)月（43個(gè)月），表明銷售動能下降。

其中住宅銷售面積4.3218億平，同比下降4.1%，跌幅比上月擴(kuò)大0.4%。辦公樓銷售面積1278萬平，同比下降3.0%，跌幅與上月持平。商業(yè)營業(yè)用房銷售面積3000萬平，同比下降6.1%，跌幅比上月擴(kuò)大1.3%。

房地產(chǎn)市場復(fù)蘇基礎(chǔ)依然較弱，房企加大了“以價(jià)換量”的力度，整體延續(xù)量穩(wěn)價(jià)跌的弱復(fù)蘇態(tài)勢。當(dāng)前房地產(chǎn)市場的“止跌、回穩(wěn)”具有明顯的結(jié)構(gòu)性特征，根基尚不穩(wěn)固，鞏固止跌、回穩(wěn)成效仍需更大力度的房地產(chǎn)政策持續(xù)發(fā)力、加碼。

單月來看，7月商品房銷面積為5709萬㎡，同比下降7.8%（6月同比下降5.5%），降幅較6月擴(kuò)大了2.4%，時(shí)隔8個(gè)月后再次高于5.0%。絕對值處于2009年以來同期最低水平，單月銷售降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，成交動能持續(xù)走弱。

單月連續(xù)下降43個(gè)月，說明房地產(chǎn)市場的銷售處于止跌筑底的下行調(diào)整階段，企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固。數(shù)據(jù)有所下滑是正常的，主要是去年同期銷售基數(shù)比較高，預(yù)計(jì)房企調(diào)整價(jià)格，政策持續(xù)不斷利好，改善性的需求釋放，銷售下降幅度會收窄。

需求側(cè)筑底的基礎(chǔ)不牢固。前6月商品房銷售成交面積同比下降3.5%，累計(jì)同比降幅比上月擴(kuò)大0.6%，銷售動能減弱。一方面是政策端在落實(shí)方面有待加強(qiáng)。另外一方面是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，需要時(shí)間。因此，市場底部的基礎(chǔ)不牢固。

前7月住宅銷售面積4.3218億平，同比下降4.1%，跌幅比上月擴(kuò)大0.4%，降幅比2024年同比下降14.1%，收窄10.0%。商品房住宅面積累計(jì)同比已經(jīng)連續(xù)3年7個(gè)月下降（43個(gè)月），表明商品住宅銷售企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固。

單月來看，7月住宅銷售面積同比下降7.1%（6月同比下降7.3%），降幅比上月收窄0.2%，時(shí)隔8個(gè)月后再次高于7.0%。絕對值處于2009年以來同期最低水平，單月住宅銷售降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，成交動能持續(xù)走弱。

按照地方區(qū)域來看，前7月東、中、西、東北部銷售面積同比增速分別為下降6.2%、 下降1.1%（連續(xù)增長3個(gè)月后）、 下降2.2%、下降6.0%。 從各地區(qū)銷售情況看，整體跌幅均較上期擴(kuò)大，其中中部地區(qū)銷售面積連續(xù)2個(gè)月下降。

按照分類物業(yè)類型來看，整體銷售情況低于上期，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房兩項(xiàng)銷售面積的指標(biāo)同比跌幅擴(kuò)大，住宅銷售面積連續(xù)11個(gè)月收窄后，連續(xù)2個(gè)月跌幅擴(kuò)大，說明目前商品住宅銷售、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的銷售形勢差。

7、8月為房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)銷售淡季，雖然去年同期基數(shù)較低，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場較冷，且暫無其他新政帶動，預(yù)計(jì)銷售量環(huán)比將出現(xiàn)下滑，同比難出現(xiàn)改善。預(yù)計(jì)2025年三四季度商品房銷售面積、銷售金額、銷售均價(jià)同比增速有所改善。

前7月新建商品房銷售金額4.9566萬億元，同比下降6.5%，跌幅比上月擴(kuò)大1.0%。降幅比2024年同比下降17.1%，收窄10.6%。表明房地產(chǎn)市場邊際改善不明顯，效果減弱，處于止跌調(diào)整階段，企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，以價(jià)換量成主流。

其中住宅銷售金額4.3593萬億元，同比下降6.2%，跌幅比上月擴(kuò)大1.0%。辦公樓銷售金額1637億元，同比下降4.6%，跌幅比上月收窄0.4%。商業(yè)營業(yè)用房金額2804億元，同比下降11.4%，跌幅比上月擴(kuò)大1.0%。

單月來看，7月商品房銷售金額5325億元，同比下降14.1%（6月同比下降10.8%），降幅較6月擴(kuò)大了3.3%，時(shí)隔8個(gè)月再度出現(xiàn)連續(xù)多月雙位數(shù)負(fù)增長。降幅擴(kuò)大與核心區(qū)好產(chǎn)品交易下降相關(guān)，目前房企以價(jià)換量成主要銷售策略。

前7月住宅銷售金額4.3593萬億元，同比下降6.2%，跌幅比上月擴(kuò)大1.0%。降幅比2024年住宅銷售額同比下降17.6%，收窄11.4%。表明房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的效果減弱，行業(yè)整體處于在止跌調(diào)整階段，以價(jià)換量是市場主流的趨勢。

單月來看，7月住宅銷售金額同比下降13.7%（6月同比下降12.6%），降幅擴(kuò)大1.1%。從一二季度住宅銷售金額數(shù)據(jù)來看，二季度數(shù)據(jù)較一季度明顯走弱。二季度商品房銷售面積同比下降4.0%，降幅較一季度擴(kuò)大1.0%。

觀察相對歷史同期的銷售規(guī)模來看，2025年7月，商品房的銷售額和銷售面積分別相當(dāng)于2019年同期的43%和44%，均創(chuàng)下2022年以來歷史同期新低。二季度明顯低于一季度水平。因此，目前房地產(chǎn)市場處于止跌筑底，回穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固。

第五是需求端，庫存緩慢下降。7月末商品房待售面積7.6486億平方米，比6月末減少462萬平方米，增長3.4%。截至7月末商品房待售面積連續(xù)5個(gè)月減少，庫存總量持續(xù)收縮，按現(xiàn)房去化周期為19.7個(gè)月，較上期有所縮短。

住宅待售面積4.0536億平方米，比6月減少285萬平方米，增長5.9%。辦公樓待售面積5118萬平方米，下降2.4%。商業(yè)營業(yè)用房待售面積1.4256億平方米，下降0.4%。收購存量房舉措不斷優(yōu)化，推進(jìn)收購工作落地，去庫存效率將逐步提升。

7月末商品房待售面積7.6486億平，6月末7.6948億平，5月末7.7427億平，超過2015年7.1853億平，依然是天花板水平，創(chuàng)1987年以來歷史最高紀(jì)錄之一。因此，7.6486億平大部分是現(xiàn)房庫存，部分期房，多為待交付與賣不出去的房屋。

2015年7.1853億平、2016年6.9539億平、2017年5.8923億平、2018年5.2414億平、2019年4.9821億平、2020年4.9850億平、2021年5.1023億平、2022年5.6366億平，2022年6.7295億平，2023年6.7295億平、2024年7.5327億平。

在銷售改善的帶動下，商品住宅庫存量與去化周期環(huán)比均下降，總庫存面積來看，依然為歷史最高，去化壓力大。其中商業(yè)庫存去化周期超過36個(gè)月，商業(yè)庫存去化壓力依然較大，庫存規(guī)模已經(jīng)超過2014年的水平。

現(xiàn)房住宅庫存壓力依然較大，占整體庫存的比重已經(jīng)達(dá)到四分之一。全國商品住宅廣義庫存面積（住宅累計(jì)新開工面積-住宅累計(jì)銷售面積）來看，截至7月末，商品住宅廣義庫存面積為16.2億平，環(huán)比下降0.8%，同比下降16.2%。

去化周期（廣義庫存面積/過去六個(gè)月住宅銷售均值）25.2個(gè)月，環(huán)比下降0.4個(gè)月，同比下降3.4個(gè)月。全國現(xiàn)房庫存（已竣工未銷售）來看，截至7月末，住宅現(xiàn)房庫存面積（住宅待售面積）約4.05億平，環(huán)比下降0.7%，同比增長5.9%。

現(xiàn)房去化周期為19.7個(gè)月（由于7月現(xiàn)房銷售未公布，采用2025年1-6月銷售均值計(jì)算），環(huán)比下降0.1個(gè)月，同比下降1.6個(gè)月。住宅現(xiàn)房庫存占全國住宅廣義庫存面積的比重為25.0%，環(huán)比持平，同比提升5.3%。

7月末待售面積較上月有所減少，同比增長3.4%，漲幅進(jìn)一步收窄0.7%。按當(dāng)前銷售面積計(jì)算，庫存總量還有超過20個(gè)月的消化周期，消化周期再次拉長，去庫存任務(wù)艱巨。城市試點(diǎn)推進(jìn)現(xiàn)房銷售，將有效控制供應(yīng)規(guī)模，加快庫存去化。

商品房去化周期達(dá)超過20個(gè)月，依然處于歷史高點(diǎn)。由于商品房庫存量保持高位，銷售回款逐漸下降，導(dǎo)致部分房企資金周轉(zhuǎn)問題非常嚴(yán)峻，現(xiàn)金流告急，債務(wù)集中到期，部分房企選擇二次或多次，面臨較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

商品房庫存處于2015年以來歷史新高，說明房子的供應(yīng)多。與過去的高庫存不同的是，這三年房企投資拿地的萎縮狀態(tài)有關(guān)系，同時(shí)與保交樓的政策有關(guān)。由于保交樓的政策推進(jìn)，部分現(xiàn)房沒有按時(shí)交付，或者出現(xiàn)退房情況。

第六是價(jià)格端，房價(jià)跌幅擴(kuò)大。前7月全國商品房銷售均價(jià)9613元/平方米（前6月9649元/平方米（前5月9653元/平、前4月9566元/平、一季度9510元/平、前2月9547元/平），絕對值來看，房價(jià)回落至2024年9月政策前的水平，要防跌。

前7月銷售均價(jià)9613元/平，同比下降2.6%（前6月同比下降2.1%、前5月同比下降0.93%、前4月同比下降0.4%、前3月同比上漲0.93%、前2月同比上漲2.6%），跌幅擴(kuò)大0.5%，比2024年9935元/平，同比下降4.8%，跌幅收窄1.8%。

說明累計(jì)房價(jià)漲跌不穩(wěn)定，與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性、口徑變化有關(guān)，平均房價(jià)連續(xù)下降1年零1個(gè)月（13個(gè)月）、連續(xù)收窄3個(gè)月，連續(xù)3個(gè)月上漲后連續(xù)4個(gè)月下跌，房價(jià)處于止跌筑底的盤整階段，企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，大漲的條件不具備。

單月來看，7月商品房銷售均價(jià)9327元/平，環(huán)比下降3.2%，同比下降6.7%（6月環(huán)比下降3.7%，同比下降5.6%），降幅擴(kuò)大1.1%。5月10004元/平，環(huán)比上漲2.54%（4月環(huán)比上漲3.3%），同比下降2.8%（4月同比下降4.7%）。

前7月住宅銷售均價(jià)10086元/平方米（前6月10128元/平、前5月10125元/平、前4月10005元/平、前3月9935.6元/平、前2月9949元/平），環(huán)比下降，同比下降。比2024年10419元/平，環(huán)比上漲1.6%，同比下降7.0%，環(huán)同比為下跌。

單月來看，7月住宅銷售均價(jià)9761元/平，環(huán)比下降3.7%，同比下降7.0%，降幅擴(kuò)大1.3%（6月環(huán)比下降4.5%，同比下降5.7%。5月13613元/平（4月10245元/平），環(huán)比上漲3.6%（4月上漲3.3%），同比下降1.6%（4月下降4.3%）。

表明短期內(nèi)房價(jià)大漲的概率為零，與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性變化有關(guān)。目前各地房價(jià)調(diào)整大，中部、東北部地區(qū)“以價(jià)換量”較為明顯，房企以價(jià)換量的趨勢依然是主流。目的是為更好去庫存和提振銷售，快速收回銷售額，應(yīng)對債務(wù)到期。

第七是資金端，房企到位資金跌幅擴(kuò)大。前7月房企到位資金5.8287萬億元，同比下降7.5%，跌幅比擴(kuò)大1.3%。比2024年同比下降17%，跌幅收窄9.5%，累計(jì)下降3年7個(gè)月（43個(gè)月），說明房企資金狀況呈現(xiàn)邊際改善放緩，有所惡化。

隨著房企銷售下降，跌幅擴(kuò)大，其中一二線城市銷售呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)放緩態(tài)勢，部分房企開發(fā)經(jīng)營和回籠資金改善不明顯?？偟膩砜矗衲暌詠硎袌隹傮w平穩(wěn)，繼續(xù)向著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。部分地區(qū)市場處在調(diào)整之中，回穩(wěn)還存在壓力。

前7月房企到位資金5.7287萬億元，同比下降7.5%，跌幅比上月擴(kuò)大1.3%。其中，國內(nèi)貸款9207億元，增長0.1%，增幅比上月回落0.5%，連續(xù)2個(gè)月小幅度增長。利用外資17億元，增長3.2%，增幅比上月回落22.2%。

自籌資金23230億元，下降8.5%，跌幅比上月擴(kuò)大1.3%。定金及預(yù)收款16815億元，下降9.9%，跌幅比上月擴(kuò)大2.4%。個(gè)人按揭貸款7918億元，下降9.3%，跌幅比上月收窄2.1%。目前自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款跌幅擴(kuò)大。

房企資金壓力依然大，首先是債務(wù)。房企大量的到期債務(wù)，因銷售回款大量減少，缺乏流動性，債務(wù)出現(xiàn)多次違約、多次重組，資不抵債現(xiàn)象。其次是庫存，積壓資金。最后是待交房規(guī)模大，需要龐大資金。毫無疑問，風(fēng)險(xiǎn)未出清。

銷售降溫對房企資金的拖累明顯，自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款、跌幅最大，預(yù)示房企自籌資金難度上升，銷售回款壓力上升。市場環(huán)境下加杠桿動力不足。繼續(xù)降低房貸首付和利率及稅收、擴(kuò)大房企融資是主要的政策方向。

前7月國內(nèi)貸款9207億元，增長0.1%，比上月回落0.5%，連續(xù)2個(gè)月增長(前6月增長0.6%），比2024年末同比下降6.1%，大幅度的增長，反映房企國內(nèi)融資環(huán)境明顯改善，但增量貸款困難，是房企縮減投資（拿地、新開工）的原因之一。

外資17億元，增長3.2%，比2024年末下降26.7%收窄23.5%，連續(xù)3年4個(gè)月（40個(gè)月）下降后連續(xù)4個(gè)月上漲。自籌資金23230億元，下降8.5%，比上月擴(kuò)大1.3%。比2024年末下降11.6%，跌幅收窄3.1%，與資產(chǎn)處置等改善放緩有關(guān)。

定金及預(yù)收款16815億元，下降9.9%，跌幅比上月擴(kuò)大2.4%，比2024年末下降23.0%，跌幅收窄13.1%。個(gè)人按揭貸款7918億元，下降9.3%，跌幅比上月收窄2.1%，比2024年末下降27.9%，跌幅收窄18.6%。因?yàn)殇N售面積、金額跌幅擴(kuò)大。

國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款四項(xiàng)資金分占全部房企到位資金的94%以上，后三項(xiàng)合計(jì)超過77%。受7月商品房銷售面積、商品房銷售金額下降，跌幅擴(kuò)大的影響，房企資金來源有所下滑，資金面依然承壓。

單月來看，7月房企到位資金7085億元，同比下降15.8%（6月同比下降9.7%、5月同比下降10.1%、4月下降5.3%、3月下降3.9%），降幅比上月擴(kuò)大6.1%。房企到位資金降幅擴(kuò)大，主要是因?yàn)榉科髢?nèi)部融資改善不明顯，外部融資走弱。

第一是房款3105億元，同比下降15.7%（6月同比下降18.6%、5月同比下降11.4%），收窄是因?yàn)榘唇屹J款跌幅有所收窄。其中定金及預(yù)收款同比下降24.2%，降幅較6月擴(kuò)大7.5%。個(gè)人按揭貸款同比增長6.9%，增速較6月提升29.8%。

第二是非房款3980億元，同比下降15.8%（6月同比下降2.3%）。其中國內(nèi)貸款962億元，同比下降4.0%，同比增速較6月下降了15.7%。自籌資金2686億元，同比下降16.2%，降幅較6月擴(kuò)大了9.0%。

房企資金壓力是房企縮減投資（拿地面積和金額、新開工和竣工面積下降）的主要原因。房企資金改善不明顯，主要原因是國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款占房企到位資金大，前期同比下降幅度大。

銷售回款緩慢和債務(wù)到期及融資限制未全放開，導(dǎo)致房企資金、經(jīng)營、財(cái)務(wù)緊張。目前支撐房企資金流的主要是銷售回款，包括定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款，已經(jīng)連續(xù)下降43個(gè)月。房地產(chǎn)市場處于繼續(xù)止跌階段，風(fēng)險(xiǎn)壓力依然存在。

第八是國房景氣端，跌幅連續(xù)4個(gè)月擴(kuò)大。2025年7月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)，簡稱國房景氣指數(shù)為93.34，環(huán)比下降0.25，連續(xù)11月呈現(xiàn)小幅度回升后出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月下降。國房景氣同比已經(jīng)連續(xù)3年7個(gè)月（43個(gè)月）跌破100。

表明房地產(chǎn)景氣、活躍、信心、繁榮度未改善，呈現(xiàn)惡化趨勢，市場總體處于止跌筑底的階段，企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，持續(xù)邊際修復(fù)放緩轉(zhuǎn)停止，刷新2016年初以來國房景氣指數(shù)最低水平，主要是房地產(chǎn)依然在深度調(diào)整中，與季節(jié)性有關(guān)。

國房景氣指數(shù)自2022年1月破100后，一直呈現(xiàn)持續(xù)下跌過程，2024年6月國房景氣指標(biāo)開始邊際修復(fù)，但是速度非常緩慢，連續(xù)4個(gè)月跌幅擴(kuò)大。值得注意的是國房景氣指數(shù)是判斷房地產(chǎn)市場是否景氣、活躍、信心、繁榮的指標(biāo)之一。