每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

北京樓市規(guī)劃收緊，已發(fā)出了信號(hào)。

8月13日，北京規(guī)自委下發(fā)了一則文件：《關(guān)于落實(shí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《住宅項(xiàng)目規(guī)范》加強(qiáng)與我市現(xiàn)行住宅項(xiàng)目規(guī)劃管理銜接的有關(guān)意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）。

它的內(nèi)容言簡(jiǎn)意賅，只有531個(gè)字，分三個(gè)要點(diǎn)闡述：

1、做好在途項(xiàng)目管理銜接；2、落實(shí)新建項(xiàng)目《規(guī)范》執(zhí)行；3、結(jié)合實(shí)際確定相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)。

這份《意見》，看起來很不起眼，通篇沒有提及當(dāng)下最敏感的“陽臺(tái)”“得房率”等，以至于它出臺(tái)并實(shí)施了10多天，關(guān)注者并不多。

它的份量蠻重的，參照了一個(gè)國(guó)家級(jí)規(guī)范。

那就是《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（GB55038—2025）（以下簡(jiǎn)稱“規(guī)范”）。這是住建部實(shí)施的強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范，自2025年5月1日起實(shí)施。

有了依據(jù)，北京的《意見》出臺(tái)，就順理成章了。

建筑高度上浮大門關(guān)閉

在新的《規(guī)范》里，有一個(gè)變化頗受關(guān)注：住宅層高不應(yīng)低于3米。

參照《規(guī)范》，《意見》順勢(shì)明確了建筑限高。

“對(duì)于建筑高度45米（含）以內(nèi)的居住用地，如因新規(guī)范要求層高提高至3米引起住宅建筑高度超過基準(zhǔn)高度1米以內(nèi)，不視為突破基準(zhǔn)高度要求。”

簡(jiǎn)而言之，建筑限高45米的樓盤，實(shí)際最多不應(yīng)該超過46米。

早在2025年2月12日出臺(tái)的《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)》里顯示，“建筑控高為18米、24米、36米、45米的居住用地，允許建筑高度局部上浮一檔（如45米可局部上浮至60米）”。

當(dāng)時(shí)，這個(gè)政策適用的區(qū)域?yàn)椋喉樍x、大興、亦莊、昌平、房山等平原多點(diǎn)地區(qū)，城市副中心（通州區(qū)）可參照?qǐng)?zhí)行。

花姐認(rèn)為，如果這些區(qū)域的樓盤通過此政策拉高單層層高，本質(zhì)上也是在“贈(zèng)送面積”，只不過是體現(xiàn)在豎向空間。

截至目前，確認(rèn)建筑限高局部上浮的樓盤有兩個(gè)：通州區(qū)的朝棠攬閱、中鐵建花語璟云。

前者限高48米，東區(qū)6044地塊2#和西區(qū)2#、3#上浮至54米，共計(jì)6個(gè)單元；后者限高45米，2#東單元上浮至49.05米。

還有一個(gè)項(xiàng)目比較特殊，大興區(qū)的西紅門鎮(zhèn)DX04-0102-6030地塊，在2025年6月5日提出了限高上浮申請(qǐng)，從建筑高度45米局部上浮一檔至60米。（詳見《北京封陽臺(tái)局中局》）

由于公示期滿未看到公示反饋意見，它的申請(qǐng)大概率是通過批復(fù)。

但隨著《意見》出臺(tái)，意味著北京樓市建筑局部上浮的大門基本關(guān)閉了，利用拉高層高偷面積，或?qū)⒊蔀闅v史。

半壁店雙子限高18米懸了？

有關(guān)建筑高度問題，《意見》第二條還有一句耐人尋味的話。

“在符合街區(qū)控規(guī)基準(zhǔn)高度，且不突破國(guó)家安全、文物保護(hù)、機(jī)場(chǎng)航線凈高、微波通道管控等要求的前提下，合理確定居住用地建筑高度”。

里面提到，“機(jī)場(chǎng)航線凈高”。

花姐腦海中馬上閃現(xiàn)了一個(gè)地塊，海淀半壁店HD00-2201-0003、0004地塊，在2025年5月20日被保利發(fā)展+北京建工聯(lián)合體，以45.45億元拿下。（詳見保利四環(huán)豪宅，有了解法）

在4月18日，北京規(guī)自委海淀分局為該宗地塊，下發(fā)了一個(gè)供地規(guī)劃條件的復(fù)函，里面提到：

“根據(jù)空軍機(jī)場(chǎng)凈空區(qū)內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目控高審批有關(guān)要求，各地塊建筑應(yīng)按15米控制。最終以空軍機(jī)場(chǎng)主管部門審批意見為準(zhǔn)，且建筑高度不得超過18米。”

從文件里可以看出，這里的15米，是指機(jī)場(chǎng)航線凈高，半壁店地塊的建筑最高頂點(diǎn)應(yīng)該只有15米。

但是，后半句給出了彈性空間，只要機(jī)場(chǎng)會(huì)審批通過，建筑高度可以達(dá)到18米。

0003的容積率1.3、0004的容積率為1.6，加上兩塊地的建筑指標(biāo)可以統(tǒng)籌實(shí)施，如果建筑高度確定為18米，那樓盤的密度會(huì)很舒服。如果高度只有15米，開發(fā)的難度實(shí)在是太大。

半壁店地塊從拿地算起，已經(jīng)過去4個(gè)多月，報(bào)規(guī)圖還沒出來?；ń悴聹y(cè)，大概是開發(fā)商還在博弈它的建筑高度。

如今，它等來了北京規(guī)自委的《意見》，重提“機(jī)場(chǎng)航線凈高”，會(huì)對(duì)半壁店雙子座產(chǎn)生什么影響呢？

給出兩年的窗口期

種種跡象表明，北京建筑規(guī)劃的尺度收緊了。

最近，北京一些新盤公示了報(bào)規(guī)圖，有的取消了花池，有的南向陽臺(tái)進(jìn)深變窄。（詳見《北京樓市，花池正在消失》）

它們反復(fù)修改圖紙，拖慢了開發(fā)進(jìn)度。

但是，大家又沒有看到明文規(guī)定，什么陽臺(tái)必須是多少尺寸，等等?！昂梅孔蛹夹g(shù)要點(diǎn)”中曾提過，陽臺(tái)進(jìn)深不大于1.8米。

這次的《意見》里，雖然也沒有明確陽臺(tái)的尺寸問題，但劃出了兩條時(shí)間線：

1、2025年5月1日前取得用地批準(zhǔn)手續(xù)的住宅項(xiàng)目，可按照取得用地批準(zhǔn)手續(xù)時(shí)有效的工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)文件審查。

2、2027年5月1日前仍未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，應(yīng)按《規(guī)范》進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)文件審查。

這兩句話有三層意思：

1、2025年5月1日之前取得用地批準(zhǔn)手續(xù)的住宅項(xiàng)目，按當(dāng)時(shí)的手續(xù)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)；

2、2025年5月1日之后有用地手續(xù)的，到在2027年5月1日之前拿到規(guī)劃許可證的，要“認(rèn)真執(zhí)行現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范”；

3、2027年5月1日之前沒拿到規(guī)劃許可證的，按照新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)；

言外之意是，嚴(yán)格按照《住宅項(xiàng)目規(guī)范》設(shè)計(jì)，給北京樓盤有兩年的窗口期。

截至目前，河北界鑫地產(chǎn)的金魚池0101地塊、興創(chuàng)置地的大興新城051和052地塊、西紅門的6029地塊拿地約1年了，尚未公示報(bào)規(guī)圖。

從字面上理解，《意見》希望房企拿地之后，盡快推進(jìn)開發(fā)速度。在執(zhí)行過程中，設(shè)計(jì)圖收緊了審查制度。

但，收緊的尺度沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)?；ń惬@悉，大致的原則是，好地塊贈(zèng)送面積收緊，一盤一策。

從土地前期規(guī)劃源頭抓起

《意見》的第三條，貌似有點(diǎn)輕描淡寫，實(shí)則將矛頭指向了前端。

這個(gè)前端，就是“新建居住項(xiàng)目的土地供應(yīng)前編制規(guī)劃綜合實(shí)施方案”。

“應(yīng)按照我市有關(guān)居住項(xiàng)目綠地率的有關(guān)要求，在居住環(huán)境品質(zhì)優(yōu)良、配套設(shè)施充足、人防安全等前提下，合理確定居住用地建筑密度，確保建筑高度、建筑密度與容積率相互匹配”。

直白地講，一個(gè)地塊的前期規(guī)劃參數(shù)要合理，不要一味地追求高容積率，忽略了生活居住品質(zhì)。

這意味著，北京土拍地塊的規(guī)劃指標(biāo)，未來將會(huì)更加合理。

近一年來，北京有小部分地塊，在前期規(guī)劃時(shí)確實(shí)有瑕疵，導(dǎo)致開發(fā)商拿地后很難受，正所謂是“巧婦難為無米之炊”。

舉一個(gè)例子，海淀樹村35-1地塊，建設(shè)用地面積3.97萬㎡，規(guī)劃地上建面約7.33萬㎡，樓面地價(jià)為10.23萬元/平米。（詳見《北京單價(jià)地王，破冰了》）

土拍文件上顯示，它容積率是1.6——含了東面的防護(hù)林，扣除南面街坊路之后，它的實(shí)際容積率高達(dá)1.955。

在如此高的容積率下，建筑限高18米，又是北京單價(jià)地王，怎么匹配好產(chǎn)品呢？

實(shí)在沒辦法，中海地產(chǎn)只能將一層下沉了0.7米，向閣樓借了0.5米，令層高達(dá)到3.15-3.4米。否則，這塊地?zé)o解。

甚至，海淀功德寺雙子座的前期規(guī)劃，也是有問題的。（詳見《功德寺豪宅，樓間距有問題》）

表面上容積率為2.1，扣除街坊路后，實(shí)際容積率為2.4，加上限高30米，導(dǎo)致小區(qū)密度更大，樓間距過短，令豪宅品質(zhì)打了折扣。

當(dāng)然，還有一些項(xiàng)目的土地規(guī)劃很科學(xué)，但開發(fā)商為了增加性價(jià)比，把首層架空層和陽臺(tái)設(shè)置做到了極致，從而導(dǎo)致小區(qū)的品質(zhì)下降。

一個(gè)顯著的例子，是石景山的首鋼長(zhǎng)安璟悅。（詳見《石景山好房子，用力過猛了》）

花姐點(diǎn)評(píng)：

《意見》的到來，一場(chǎng)及時(shí)雨。

一年多來，北京樓市偷面積，亂象叢生。

從原來的送飄窗，發(fā)展成為內(nèi)嵌式陽臺(tái)、外置陽臺(tái)、奇偶陽臺(tái)、設(shè)備陽臺(tái)、挑空陽臺(tái)、防火挑檐和花池，等等。

在送面積上，只有海淀管理最嚴(yán)，只允許設(shè)計(jì)飄窗。大概是為了守住居住者的公平底線。

當(dāng)然，凡事也不能固守不前。如果能和其它區(qū)域中和一下就更佳。

花姐認(rèn)為，《意見》洞若觀火，為了讓好房子須回歸本質(zhì)——安全、舒適、綠色、智慧，還從土地規(guī)劃前期的源頭抓起，實(shí)屬難得。

有關(guān)《意見》條款，網(wǎng)傳了一版解讀，未經(jīng)證實(shí)：

1.過渡期要求：現(xiàn)有高得房率項(xiàng)目(如得房率超過85%)需在兩年內(nèi)完成銷售,，過渡期后將不再審批類似項(xiàng)目。

2.新規(guī)限制：未來新房項(xiàng)目得房率需控制在合理區(qū)間(約75%-80%)，避免過度追求高得房率導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)安全隱患和市場(chǎng)需求失衡。

3.品質(zhì)導(dǎo)向：政策鼓勵(lì)開發(fā)商提升戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)、小區(qū)配套等核心價(jià)值，而非單純依賴高得房率吸引購房者。

不管它是真是假，房企把“高得房率”作為賣點(diǎn)的時(shí)代，看樣子要過去了。