剛剛看到一張銷售圖片，感慨萬千！

這是來自2007年的月度熱售樓盤信息：尚東美御、濱江1933、中海璟暉華庭1.5萬/㎡；保利心語、中海錦城南苑1.4萬/㎡；匯景新城、逸景翠園領(lǐng)御、淘金家園三期1.3萬/㎡……

現(xiàn)在10萬+/㎡的豪宅，18年前只需1.5萬/㎡。

圖源網(wǎng)絡(luò)

18年前，2萬/㎡以下是當(dāng)年的熱銷產(chǎn)品；沒想到，18年后，2萬/㎡以下依然是主流價(jià)格。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年7月廣州商品住宅成交均價(jià)3.23萬/㎡，同比下跌5%，為2022年至今月度新低。

但從成交結(jié)構(gòu)上看，單價(jià)2萬/㎡以下住宅變成交主力，共成交1757套，占比36%，同比增長(zhǎng)4%。

新房量?jī)r(jià)成交分布/圖源克而瑞

從克而瑞發(fā)布的近十三個(gè)月廣州二手房成交量?jī)r(jià)走勢(shì)圖看，2024年9月成交均價(jià)最高2.83萬/㎡，今年7月成交均價(jià)已跌至2.59萬/㎡。

在成交量方面，除了今年2月春節(jié)成交較低外，每個(gè)月的成交量都較為均衡，一千套左右的差距可以理解為工具箱打開后的效果。

二手房量?jī)r(jià)成交走勢(shì)/圖源克而瑞

在成交結(jié)構(gòu)上，二手房2萬元/㎡以下同樣為主流，共成交4254套，占比47%，同比增長(zhǎng)3%。

二手房量?jī)r(jià)成交分布/圖源克而瑞

那么，2萬/㎡以下樓盤主要集中在哪個(gè)區(qū)域？

克而瑞也給了我們一個(gè)清晰指引，主力區(qū)域?yàn)樵龀恰⒒ǘ?、南沙、從化外圍四區(qū)，增城以806套成為外圍四區(qū)的“扛把子”。

細(xì)分板塊，成交100套以上為：增城的新塘、朱村、永寧，花都的汽車城；成交50套以上為：從化街口，南沙黃閣，白云鐘落潭，增城中新、荔城，花都廣花路、花都湖等等。

從樓盤上看，今年7月廣州2萬/㎡以下的項(xiàng)目成交量TOP10排行榜中，花都的中城璟瓏灣排名第一位，成交162套；第二至第四名均來自增城，分別是華潤(rùn)置地公園上城、湖山花園、中建鳳榕臺(tái)；第五為白云的中鐵諾德閱瀧。

圖源克而瑞

回到最初的話題，從2007年到2025年，廣州樓市的熱銷板塊經(jīng)歷了顯著變遷。

2007年時(shí)，單價(jià)2萬/㎡以下的暢銷樓盤主要集中在珠江新城、濱江西路、廣州大道南等核心區(qū)域；而到了2025年，同等價(jià)位的熱銷樓盤則轉(zhuǎn)移至新塘、朱村、永寧及汽車城等新興板塊。

價(jià)格數(shù)字未變，但區(qū)域格局已然重構(gòu)；目標(biāo)客群（主力）或許相似，但背后的時(shí)代邏輯已截然不同。

2萬/㎡以下依然是這個(gè)時(shí)代的主力消費(fèi)！